股市別指望房東賣房子「幫忙」

面對不斷加碼的房地產調控，有一種觀點認為，樓市資金必然向股市分流。按此設想，股市與樓市將在2011年呈蹺蹺板。隨著樓市成交的萎縮，急於尋找增值出路的樓市資金，會對估值風險不高的股市產生興趣。

這樣的觀點認準樓市將在今年在劫難逃。過年前，房地產調控進一步升級，其中有兩個重頭戲。其一，房產稅開始在上海、重慶試點。其二，限購令在全國一線大城市普遍執行，地方政府被要求在一季度內公布房價調控目標。與此同時，部分國有銀行主動加入調控加碼的行列，從2月份起取消了首套房貸的利率優惠。二套房貸的認定也越來越嚴格。例如，上海的商業銀行對子女名字已在父母所購房屋產權證上，即視作再購房為二套房。這些新舉措把房地產調控推到了新的高度，對樓市成交量勢必產生影響。從開發商普遍推遲新盤開盤日期的做法來看，樓市成交量或跌至低谷。

既然樓市難有作為，樓市資金為何不分流進入Ａ股市場？其實，這存在一廂情願之嫌。至少在樓市投資沒被賠錢效應教訓之前，股市投資不具有很大的吸引力。首先，樓市資金不甘心撤離樓市。樓市調控一輪接一輪，可迄今並未改變市場預期。房產稅試點，房產交易營業稅提高，基準利率提高，房貸優惠利率取消，以及限購令擴大實施範圍，但開發商和房東顯得「不屈不撓」。

一方面，過年後，上海的土地拍賣再現高溢價。浦東某地塊的成交樓板價為2．14萬元／平方米，而該區域在售的公寓價格是2．1萬元／平方米。另一方面，儘管很多房東因觀望政策而選擇「售轉租」，但上海部分地區的房屋租賃價格繼續上漲，有的漲幅達10％至15％。政策調控之下，房東和開發商如此淡定，表明市場依然中長期看好樓市。

反觀股市，儘管估值風險不高，藍籌股的市盈率水平很低，但被認為「更不靠譜」。「更不靠譜」的關鍵在於，賠錢效應困擾著Ａ股。Ａ股漲漲跌跌，投資者嘗過太多的套牢滋味。2007年10月從6124點跌落下來，上證指數至今在3000點下方。而同期的房價漲幅，讓那些買股票而不買房子的人後悔不已。以剛泰控股旗下開發的上海藝泰安邦為例，2007年10月的房價為5900元／平方米，現在的最新價格為1．2萬元／平方米。

Ａ股市場的「更不靠譜」，還表現在與海外股市的差異性上。金融危機之前，匯豐控股在香港的股價穩步上漲。金融危機爆發後，由140多港元猛挫至33港元。2009年3月起，其股價持續反彈至目前的88港元左右。相比之下，業績未被金融危機拖下水的內地銀行股，卻沒有表現出穩健的走勢，股價跌至歷史低谷。藍籌股難以給投資者穩定的回報，致使Ａ股市場更多表現出投機的一面。儘管樓市也有投機，但樓市投機迄今建立在穩定回報的基礎上。正因為有穩定的回報及價格上漲的預期，購房者不擔心貸款「被套」。若是貸款炒股，恐怕沒人敢像貸款購房那樣從容。

如今房地產調控升級，似乎讓人看到了樓市與股市命運的轉折點。實際上，除非樓市出現明顯的賠錢效應，樓市資金大量分流進入股市中長期投資的可能性不大。一旦樓市價格大跌，股市基本面也將受損，銀行股的資產風險不再是「狼來了」。那樣的話，股市不會因為資金面寬裕而改變基本面變壞的下跌風險。可見，樓市成交的萎縮，會有部分資金轉戰股市，但難改樓市與股市資金面的基本現狀。只要房價中長期堅挺，股市不要指望房東賣房子來幫忙。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)