哈佛研究員：房產稅不能改變房價 (圖)

2010-12-13 13:05

中國試點開徵房產稅已經如箭在弦，這被市場認為是對中國財政體系和房地產市場進行調控的最佳著手點之一。

近日，《第一財經日報》記者就房產稅等問題專訪了哈佛商學院房地產資深研究員約翰·馬康柏(John Macomber)。他認為，有沒有徵收房產稅並不能改變房地產價格，對資產徵稅還可能會對財富分配產生影響。

第一財經日報：你怎麼看在中國開徵房產稅的問題？

馬康柏：徵收有幾個問題：第一，誰來支付物業稅。在中國，居民並不完全擁有物業，因此即使要徵稅也應只針對居住權來徵稅；第二，中國房產稅和美國的不一樣，西方的房產稅很多是地方性稅收，比如一個鎮上的居民只需把房產稅交給鎮政府，不需要交給州政府甚至是聯邦政府。中央政府統一徵收房產稅有一定難度，各地方情況不一樣。徵稅可能會導致財富分配不均等問題。

比如，我所在的哈佛大學在馬薩諸塞州劍橋這個地方，我住的房子徵稅是給劍橋地方的，這個稅用於當地學校、圖書館、警察局、消防等公共事業。如果是聯邦政府徵稅，這個錢是用於什麼地方，我們不知道。

日報：在你看來，開徵房產稅是政府調控房地產價格的有效手段嗎？

馬康柏：這需要從政治和經濟學兩個角度看。如果純粹從經濟學角度看，有沒有房產稅，並不能夠改變房地產價格，因為房價最終還是由供求決定，如果需求非常非常旺盛，有房產稅也不一定能夠阻止價格往上攀升。只有促進人們的收入增長，才是解決買房子的最好辦法。

從政治學角度看，徵收房產稅意味著重新分配財富。因為房子在一定程度上是貧窮和富有的人都需要擁有的，這會傷害勞動者的工作積極性。對於財富再分配來說，消費稅是一個很好的方法。比如，一個人買了很好的車、遊艇，買了雪茄，這些人非常有錢，就可以通過消費稅來轉移。

日報：你是否有比較好的建議，遏制房地產價格攀升的勢頭？

馬康柏：這要先瞭解房價高的具體原因，是過度投機還是真實需求。如果是過度投機，總有一天房價會回到正常軌跡上來。但如果是自住型的因素，就比較複雜，工資比較高的人買得起，工資比較低的人就買不起，大城市的土地成本本來就很高。

另一方面，並不是所有人都有機會在好的居住環境中生活，不要以為有人住不起就是不正常的現象，這是一個現實，主要是需求太過於旺盛，而供給又不足。那只有提高供給來解決問題。

日報：保障房將是2011年中國的一個主要動作。你能否介紹一下國外在保障性住房方面比較好的經驗？

馬康柏：有兩種情況：一是政府直接從預算中劃出一些資金來補貼個人，其他由個人負擔。比如墨西哥政府，每年從財政支出中撥出5%~6%的預算，補貼給個人用於買房、租房。在保障性住房方面，墨西哥政府給予開發商較好的條件，讓開發商賺取的利潤有限制，建好的房子低於市場價賣給個人。

另一種就是印度的。這是一個印度公共部門和私人聯合起來的項目，其特點是覆蓋區域比較大，政府允許開發商建設高密度的住房，開發商能以很低的價格賣給窮人。政府使用中心區高房價的稅收支持郊區的房地產建設，可以解決一部分人的住房問題，但絕不是說所有人的住房問題能解決。

這是我認為國際上兩個比較好的經驗。

日報：美國在保障性住房和房價控制方面，有什麼經驗和教訓？

馬康柏：在美國，房價取決於城市的發展和資金負債情況。在美國次貸危機中，大家一哄而上，一些沒有製造工業、服務行業的城市也在大量建造房屋。對美國來說，土地價格並不是一個很大的問題。政府佔用、出售土地很少，很多土地是私有的。

在中國，很多地方政府出售土地，一方面可以最高的價格創造最大化的土地價值，增加政府收入；另一方面也可以最低的價格賣出，讓更多人買得起房。從操作方式看，地方政府像商人一樣，土地賣得慢，意圖把土地價格抬高，像公司運作資產的模式，這是有爭議的做法。

在中國，資本投資的渠道非常有限，閑置的資金就選擇放到樓市。因此，許多人偏好房地產投資，不喜歡其他資產類別。而在美國，他們有慘痛的教訓，房地產市場是會下跌的。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)