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拆遷補償必須跟當地房價掛鉤

2010-12-04 06:08 作者:魏蹈拭 桌面版 简体 0
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在近幾年舊城改造和農村城市化建設過程中,城鄉拆遷暴力頻發,野蠻強拆,血拆,拆遷自焚,強拆命案層出不窮。之所以產生這麼多拆遷悲劇,很重要的一個原因是拆遷補償過低,而政府拆遷方在無法滿足拆遷戶要求提高拆遷補償的情況下,往往訴諸暴力強拆,結果釀成一個又一個拆遷命案和暴力事件。

為了遏制暴力強拆蔓延之勢,中共當局不得不修改舊拆遷條例,眼下新拆遷條例即將出臺。但新拆遷條例對拆遷補償的規定仍然含糊其辭,沒有制定全國統一的清晰明確的拆遷補償原則和標準,只是籠統地規定:對被徵收房屋的補償不得低於類似房地產市場價格,這種提法與舊拆遷條例的相關條文相差無幾,沒能反映廣大拆遷戶的意願和要求。

就拿城市拆遷來說,那些需要拆遷的棚戶區,城中村以及舊城,其房地產市場價格多半不高,因為這些地段的房產往往破舊不堪,且許多房子緊挨在一起,買下這樣的房子很難重修和改建,即便可以重建,亦很難獲得審批,而要獲得重建審批,就得繳納不菲的費用,重修房子若有加蓋或擴建,就會被當著違章建築強行拆除,當事人還會被罰巨款!因此沒有多少人會願意購買這些隨時可能遭遇拆遷地段的房產,所以城市拆遷區房地產的市場價格一般不高。

而農村村民的房子和宅基地屬集體所有,不能自由買賣,農民遇到拆遷征地,並無與他們房產土地類似的房地產市場價格作為拆遷補償的依據,其拆遷補償往往由當地政府隨意決定,所以補償費常常被壓得很低。城市待拆遷地段的房地產價格本來就偏低,而動遷一旦開始,拆遷地段房地產市場價格的評估多半由政府拆遷方操縱和包辦,並據此確定拆遷補償標準。由於政府經常利用拆遷的機會倒賣土地搞創收,所以他們操縱評估出的拆遷地段房地產市值比實際市場價更低,據此制定的拆遷補償標準當然嚴重偏低!

廣大拆遷戶對拆遷補償太低意見很大,他們對拆遷補償的要求和估算驚人的一致,而跟官方對拆遷房產的評估和定價完全不同。他們總是把拆遷補償與當地房價掛鉤,認為政府既然拆了他們的房子,就應該在當地提供同樣面積的房子供他們居住,或所得到的拆遷補償買得起當地同樣面積的樓房或至少二手房。然而實際情況往往是:所得到的拆遷費根本買不到與拆遷房同等面積的當地二手房!拆遷給拆遷戶帶來那麼多不便,現在他們卻連同樣條件和大小的住房都得不到,這是不是太不公平,太不合理了?甚至嚴重違背等價交換的市場經濟原則?

香港在拆遷補償方面就做的比較合理,他們對自住業主房屋的拆遷補償,按照同區七年樓齡房價進行賠償,也就是房屋拆遷補償費足以買到當地建成七年的同等面積的房子。在香港,同區七年樓市價往往是該拆遷單位價格的三倍,可見賠償之優惠,這一點值得國內拆遷效仿。在國內,建成七年樓房的價格在不少地方與當地新開盤樓房房價比較接近,因此把房屋拆遷補償與當地新房房價直接掛鉤就是合理的。據此可以制定全國統一的拆遷補償原則:那就是單位面積拆遷補償標準至少要達到當地房價的百分之九十以上,一般應達到當地新樓房均價的百分之九十五甚至百分之百。

為什麼不拿房屋拆遷補償(不包括裝修賠償等)與當地二手房的價格掛鉤?這是因為二手房新舊不一,價格千差萬別,很難統計出令人信服和接受的均價。而某地區新房的均價往往大家心中有數,不存在太大爭議。房屋拆遷補償標準十分接近甚至等同於當地新房均價,會不會使搞城市拆遷開發的房地產商吃虧?一般不會,因為城市待拆遷的棚戶區,城中村,舊城的房子多半只有兩三層,三四層,頂多不過五六層,而開發商拆掉房子整出的土地利用率大幅提高,他們往往在所征土地上蓋起十幾二十層,甚至三四十層的高樓大廈,扣除上述較高的拆遷費和成本,他們還會賺很多!

如果是公益性質的拆遷,比如政府要在拆遷地段修建道路,學校,以及軍事設施等,這種情況下拆遷徵用的土地社會效益大幅提升,而房產土地社會效益的攀升不能讓拆遷戶單方面買單,何況國家並不是沒錢,這一陣子開世博,亞運花掉多少錢?把房屋拆遷補償標準定在當地房價的百分之九十五甚至百分之百,國家並非負擔不起,所謂「利為民所謀」就應該體現在征地拆遷時支付拆遷戶優惠合理的拆遷補償費上。按照接近甚至相當於當地房價的標準支付拆遷補償,這應當成為拆遷賠償的最基本要求和底線,如果是出於商業目的的拆遷,則拆遷補償費還可以在平等協商的基礎上進一步提高。

把拆遷補償與拆遷所在地的房價直接掛鉤,制定全國統一的拆遷補償原則和標準,這應該成為新拆遷條例的重要內容。但即使做到和落實這一點,亦不可過度拆遷甚至亂拆,就拿農村拆遷和農民「上樓」來講,即便通過置換的方式向農民免費提供跟他們拆遷房同樣面積的新樓房,但還要考慮到他們「上樓」以後很難養雞養豬或種菜搞副業等,甚至連吃水都要花錢,生活成本大幅攀升,如果無法大幅提高農民收入或支付他們額外大幅增加的生活成本,那就不要讓農民「上樓」。另外,即使拆遷費大幅提升,也不能搞非法暴力強拆,更不能釀成血拆和拆遷自焚悲劇。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)


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