中國房市量跌價漲的背後（圖）

2008年10月18日，湖北武漢秋季房地產展銷會，交易量下滑。（Getty Images）

中國社會科學院近日發表藍皮書，用"量跌價漲"來形容2008年的中國房地產局面。老百姓買不起房，而開發商因為要支付隱藏的灰色成本，甘願冒高價經營的風險而不願大幅度降價，那麼究竟誰是隱藏在這背後的收益者？

中國房市獨特現象：量跌價漲

這部藍皮書的主編李景國說，2008年銷售面積大幅下降，空置面積增加，"2008年商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%，是住房市場化以來首次出現的下降。"

與此同時，全年房價在歷經多年快速增長、已處於高位的情況下仍然比2007年上漲了6.5%，2008年的中國房地產出現了"量跌價漲"的局面。藍皮書還指出，2008年儘管商家促銷活動層出不窮，但是大部分購房者並沒有感受到真正的實惠。

老百姓用年薪買房 難於上青天

面對處於高位的房價，大多數人的工資收入顯得蒼白而無力。一份由國土資源部發布的"2008年全國主要城市地價狀況分析報告"指出，2008年中國商品房平均銷售價格逼近4000元關口，達到3919元/平米。而當年城鎮居民人均可支配收入為15781元，這意味著城鎮居民一年不吃不喝，僅能買到4平米的商品房。

同時，這份報告顯示，2001年以來中國商品房價格一直在上漲。2001年中國商品房均價還在2170元/平米左右，至2008年已上漲了1700多元/平米，漲幅超過了80％。世界銀行制定的房價收入比標準是5：1，聯合國的標準是3：1，而中國的比值為23：1。甚至中國住房和城鄉建設部部長姜偉新在今年兩會前也說："2007年下半年我國市場化的住房價格飛漲，除了極少數高收入家庭外，幾乎所有家庭都難以承受。"

百姓買不起房，除了房價飛漲的因素外，還因為老百姓的收入沒有和GDP同比增長。從1995年到2007年，去掉通貨膨脹等因素後，政府財政收入增加5.7倍，而城鎮居民人均可支配收入只增加1.4倍。在當下，超過76%的資產屬於政府所有，而民間只擁有不到25%的資產。現在城鄉居民雖有20萬億存款，但平均每人不到1萬元。而這只是一個平均數，按現在中國貧富差距推算，估計80%以上的存款金額掌握在20%以下的人手裡，財富並沒有真正流入普通百姓的腰包。

開發商有話要說

一般人認為，房價增加的部分都變成了開發商的利潤。但調查表明，高房價並沒有轉化為開發商的高收益，反而增加了開發商的市場風險。

藍皮書指出，土地購置費在房地產開發投資中所佔份額超過30%。以萬科2005年至2008年上海項目的土地成本構成為例，2005年土地成本佔售價的18%。2007年，土地成本佔比躥至40%。即使是2008年通過低價收購獲得的項目，這一比例也維持在37%左右。而土地出讓金這一項，佔地方財政總收入的60%。

另外，房價成本中的稅金和規費佔企業開發總支出的19%。所以，在房地產企業項目開發總支出中，流向政府的部分，即土地成本加上各種稅費所佔比例為49%。從北京、上海、廣州三個一線城市來看，流向政府的份額，上海的開發項目最高，為 65%。廣州最低，也達到了47%。

如果說流向政府的開支是可以明寫在賬面上的，那麼隱藏的"腐敗成本"則構成了房價的另一重要環節。有官員稱，房價中的部分成本屬開發商用於行賄。這一房地產行業的"潛規則"已不是秘密，如2007年重慶的地產腐敗"窩案"，近10名廳級幹部陸續因收受開發商賄賂而落馬。其中，重慶市規劃局原副局長梁曉琦受賄金額超過1589萬元。顯然，這些都是開發商無法降房價的原因。

誰是最後的受益者

過高的土地成本和稅費、隱藏的"腐敗成本"，開發商要轉嫁給購房者。如果說購房者承擔了高房價，開發商也沒有獲得同比的利潤增幅，那麼推論只有一個：高出來的房價流向了開發商、消費者之外的第三方。21世紀不動產高級分析師孟奇說，"很難說政府部門是本輪房價飆升的始作俑者，但確實是受益者。"

(文章僅代表作者個人立場和觀點)