北京豪宅的價錢已經習慣用美元計算

從近期北京娛樂明星豪宅比拚以來，對港臺娛樂明星豪宅、港台大腕豪宅、奧運冠軍獲贈豪宅的報導一直持續不斷，更有上月公布的中國超級豪宅排行榜。記得在前兩年，人們面對千萬人民幣的豪宅還感嘆不已，而今天豪宅的價錢已經習慣用美元計算，不可否認豪宅的定義已經悄然改變，可是令許多人迷惑的是：北京，真的進入了「豪」宅時代嗎？

2000美元／平方米是底線 300平方米是最小戶型

豪宅既然稱之為「豪」，價格當然是第一評判標準。房管局最原始的統計是單價在8000人民幣/平米以上的住宅可以稱之為「豪宅」，但這顯然已經被今年的 「豪」宅所淘汰，去年單價在1萬人民幣以上、最小戶型面積在200平方米以上的房子還讓人們敬畏不已，今年在東山墅、順景園、萬城華府等幾個城市低密度豪宅項目面市之後，類似棕櫚泉國際公寓、通用時代國際中心這樣的樓盤幾乎已經算不上「豪」了。

北京豪宅的價錢已經習慣用美元計算

記者對今年上市的住宅類樓盤做了一個簡單的調查，發現報價在2000美元／平方米以上的項目至少有10個，其中一半以上價格超過了2500美元／平方米。顯然，今年「豪宅」的價格定義已經被改寫，2000美元／平方米不過是底線。 　

相對於價格來說，豪宅戶型的改變也許更為明顯。與往年豪宅200平方米、300平方米為上限的情形不同，無論是公寓還是別墅，無論是平層還是複式，今年的豪宅項目中幾百平方米的戶型都不算大。東山墅、西山美廬、觀唐等項目中都有面積在1000平方米以上的別墅，而順景園的獨棟別墅面積達到2000平方米，最高價超過6000萬元。如此說來，今天面積在幾百平米的豪宅似乎早已經被「豪宅」所淘汰了！

居住強調舒適性低密度 配套服務隨之升級

有業內人士稱，房子的價值在於其佔有土地的多少。前兩年出現四環以內、地理位置較為優越的豪宅項目普遍是容積率在2以上的高層建築，而今年的豪宅卻以低密度為特色：萬城華府容積率為1，順景園容積率是0.6，東山墅的容積率只有0.32。這樣低的容積率本身所含有的土地價值就已經超過其他高層樓盤幾倍，價格標高好像也是順其自然的事情了！

評判豪宅的標準不能單純的看其單價和戶型，應該說，豪宅評判的標準是地塊、房子和人三者相合而形成的。僅有好地塊沒有好房子不行，有了好房子還要處在一個好的人文環境中才能最終形成高尚的居住氛圍，北京今年面市的豪宅項目大多處在城市綠化帶中，周邊或有大片綠地，或有高爾夫球場，或有大型公園。個別處在鬧市的樓盤也將營造自然環境放在重要位置。此外服務也是今年豪宅項目對外宣傳的重點內容，一對一的個性化管家式服務已經是基本的服務標準。

北京的豪宅時代真的來了嗎？

中國人民大學經濟學院副院長雷達教授指出，中國目前城市商品房的空置率已接近50％，估計北京商品房的空置率也大致是這個數，而空置的商品房多數是那些質次價高的所謂「豪宅」。換句話說，北京高檔商品房已經出現了泡沫，並且這個泡沫可能還在增大。

也許豪宅就像愛情一樣，每個人都有心中的尺度和迫不及待的表達慾望，每個人內心的慾望都不相同，同時幾乎所有的人都承認，豪宅被賦予了太多的含義。

在中國豪宅排行榜上名列榜首的上海紫園最貴的別墅售價1.3億人民幣。我們不知道推出排行的機構是如何進行調查的，單就價格而言，1.3億並不是目前中國住宅的最高價格，早在今年4月份之前，北京玫瑰園就宣稱正在打造一個佔地15畝的超級別墅樓王。玫瑰園給這套樓王初步定價為1.6億元人民幣。我想這兩個數字會令很多人觸目驚心，我們不禁要聞：豪宅，到底想標榜什麼？

依照國際慣例，豪宅應具有安全性、私密性、方便性、尊貴性、稀缺性等多項指標。目前北京豪宅存在的一個最大問題是儘管「豪宅」外形美輪美奐、內裝修奢侈華貴，卻還不能做到合理的保溫效果。所有的別墅通篇都是一致的磚混結構和外牆塗料，沒有採用恆溫技術，牆面簡直就是大冷牆。豪宅的門窗都是最高級的，這一點也是開發商所極力攀比的產品亮點。殊不知，高級窗戶可以防止結霧結霜，霧和霜卻可以在看不見的單薄牆體內瘋長。「所以買別墅多數情況是買給別人看的，要臉上有光，還要大，舒適與節能談不上，大家也意識不到，」清華系學者劉力談起技術問題時這樣認為，「還有就是空調，開發商都說送中央空調，可是空調畢竟是風動調節系統，既然是豪宅為什麼不用新風置換系統？」 　

在事實上，簡單評價中國豪宅缺乏內在美和文化定位並不科學，有很多與文物部門和古蹟管理部門有密切關係的開發商正在悄悄運作，但是如何商業化利用歷史古蹟和文化傳統是個巨大的難題。很久之前，北京的一個知名開發商就拿到了頤和園與玉泉山之間的一塊寶地，猶豫再三又轉手出讓。頤和園是皇家園林，玉泉山的現今地位則不言自明。在這種地方，開發商能做出來些什麼，又有多大的膽子敢做出來些什麼？沒有開發商告訴我，做豪宅到底需要多大的勇氣！

越來越多的人開始認為，媒體炒得沸沸揚揚的「豪宅熱」有相當多的商業炒作成分。業內有專家指出，「豪宅」一下子熱起來，實質上是房地產商在尋找出路，在 「生態」、「智能」之類概念紛紛出籠後，又推出了「豪宅」這個可供吆喝的新賣點。實際上，開發商想要成功開發豪宅的目的在於樹立自身的品牌，豪宅我都能做，還有什麼不能做？可是開發商忘記「遵循」豪宅的規則：不要讓我們的北京城漂浮在「豪宅」之上啊！