“零首付买房”重出江湖：陷阱还是馅饼？(图)

【看中国2024年8月21日讯】中国楼市持续低迷，各地方为了救市，也是各出奇招，百花齐放，而这些招术里面，最常用的一招，就是零首付买房了！

过去，每逢楼市不景气，零首付买房，这个噱头，就会拿出来用，因此来吸引更多购房者。

为什么会有零首付买房？

在楼市里面，有一个现象：中老年人买房，往往不缺首付，而是月供。

这个很好理解，到了一定年纪，大家身边多少有些存款，但因为退休了，或者被裁员了，收入就降低了，这个时候买房，大家往往担心的是月供的压力；而年轻人买房，恰恰相反，他们从事朝阳行业，收入在递增；但由于工作没几年，再加上花钱大手大脚，也没存下多少钱，这个时候，他们买房，最大的担忧不是月供的问题，而是首付款不够；所以，要吸引更多年轻人来买房，就得继续降低首付款比例，最好是零首付！

最近，各大城市都兴起了零首付买房，在深圳、在广州、在杭州、在长沙，全国各地，几乎都有零首付买房的行为。

毕竟开发商也想加速回笼资金，地方管理层也有意促进楼市成交量升温，年轻人存款又不够，零首付买房，符合三方利益，逐渐大行其道！

常规的“零首付”买房操作手法

一般来说，市面上的零首付买房，分为两种操作模式：

第一种操作模式：高评高贷。举例，你想买一套房子，开发商愿意100万卖给你，按照首套房15%的首付款比例，你需要支付15万的首付款；但你年轻呀，刚参加工作没两年，手里面钱不够，怎么办？

没事呀，开发商利用银行关系，这套房子给你调高银行贷款评估价，这套房子银行评估价为150万，按照8.5成贷款，你能从银行贷款127.5万的贷款。100万用来支付开发商的房款，剩余27.5万装进自己兜里，但是你此时需要还银行的总贷款，就不是原来的100万房款了，而是127.5万的贷款。这样操作的缺点是：你虽然零首付买了这套房子，但是你贷款总额增加了，月供也相应增加了；这样操作的优点，就是你手里面多了27.5万的流动资金，能够缓解未来2-3年的还款压力；

第二种操作模式：找垫资方。此时你手里面首付款不够，好，开发商帮你找资金方，给你把首付款先垫进去，你去办理银行贷款，把房子买下来之后，再去申请信用贷、消费贷、装修贷，通过贷款渠道，一笔把钱拿出来，去还之前的垫资方的钱。

其实，以上两种手段买房，严格意义上来说，都是违规操作，但楼市低迷期，很多地方和银行都是睁一只眼闭一只眼，因为大家都有这个需求。

这其中，对开发商、银行都是有利的，毕竟大家在里面赚到钱了，而对于真实购房者，其实还款压力反而增大了。

那为什么有购房者愿意这样操作呢？很简单，就像前面提到的，首付款不够，但是收入还可以的年轻人，他们愿意呀。提前住进心仪的房子，同时手里面现金流是充沛的，至于每个月贷款多还两三千，他们就不那么介意了。

说白了，就是年轻人买房，比中老年人胆子确实会大一些，但承受的风险，也会高一些；但话说回来，羊毛还是出在羊身上，楼市低迷期，大家预感未来房价还会继续下跌；

这个时候，其实不会有多少人愿意冒险，采用零首付买房的，但是在楼市行情好的时候，很多人都愿意采用零首付买房，为啥？因为他们预判房价未来会涨，至于每个月多还两三千的房贷，他们根本不在意！

关于零首付买房，最新政策出来了

这里给大家讲的，是市面上最常见的两种零首付买房的操作手法，但现在不一样了。就在前两天，成都住建部门发布了一条新政：支持金融机构自行确定首付款比例和利率。

政策文字比较难懂，我翻译成大白话，那就是现在首付款比例，你们可以自己定了，你想三成，那就三成；你想两成，也可以；你想一成也可以；甚至零首付，都没有问题。

银行可以直接把你的首付款做到房贷里面去，但是请注意，银行也不傻，并不是所有人，都可以享受到这样的政策，是有规定的，这条政策仅限于手里面有两套房子，且贷款已经结清的人，可以这么操作。

看明白了吧，就是你没钱，没收入，银行是不会同意了，这样也会增加坏账的风险。但是你有钱有实力，好呀，我欢迎，其实这种零首付方式，就相当于银行给了你一张大额信用卡，这是一个逻辑！

你想一下，银行会给一个穷人，发一张大额信用卡吗？肯定不会，银行只愿意给有资产的人，发放大额信用卡。而这次零首付买房的条件，就是手里面必须握有两套房，且房贷已经还清！

那么你再仔细想想，手里面有两套全款房的人，他们差首付款吗？差月供吗？

好，大家再想想，如果这条零首付买房的政策，执行效果不咋滴，那这个口子，是不是继续会放开？

答案是肯定的，我只想告诉你的是，零首付买房是未来几年的一个趋势，而且，这背后的目的，其实是要极大程度，刺激大家去买改善房。因为刚需房总价不高，200万的房子，首付1.5成，也就30万，对于一个年轻家庭，压力不会很大，家里老人支持一下，就能上车了。

但是改善房不一样呀，一线城市改善房最少1500万了，强二线城市也得500万-800万；也就是说，一线城市买改善房， 你的首付款最少要300万，二线城市也得差不多100万的首付款。

为什么成都这么在意要推广零首付？因为成都的改善楼盘很多呀，推广零首付，能够吸引更多买家，去库存！

总结：零首付买房，是陷阱还是馅饼？

咱的预感是，未来几个月，全国各地都会刮起零首付买房的风，这个时候，你要不要跟风呢？给出3点参考：

1，如果你是刚需，就别搞零首付了。原因有很多，一个是你本来钱就不多，还被银行多赚走一些利息，你生活压力增大了，其次刚需房未来保值性和升值性走弱，你不划算呀，很大概率下，刚需选择零首付买房，都是被开发商和银行割韭菜。

2，如果你有实力选择零首付，那么你也得看当地政策，到底支不支持零首付。明白这个意思吗？如果你所在的城市还不支持零首付买房， 你用一些手段买了零首付的房子，还是会存在风险的，比如说倒查，或者房价走低的时候，银行为了降低风险，让你提前还一部分贷款，这些风险，你都要考虑进去；

3，一切都要看城市、产品和地段。如果这个楼盘确实是改善盘，地段也很给力，产品给力，你预判这个楼盘存在一定的稀缺性，未来有升值潜力，且你所在的城市又支持零首付买房，这样的情况下，你买入也不是未尝不可。

当然，还有一种个例情况，你买房，其实不是为了简单住，而是把房子当成融资工具，你现在手里头有一个非常好的现金流生意在做，现在只需要加大投入，就能有确定性的回报；

这个时候，你为了融资，买一套房，选择零首付，还能从银行倒拿钱，这种方式也是可行的；总之，风险如果可控，问题就不大，但关键是，很多人误判了风险，结果背了锅。

最后，综合建议：

当前经济形势不太明朗，不建议大家玩高杠杆游戏，还是那句话，除非你手里有非常好的正向现金流项目在做，否则不要选择零首付买房，即便是优质改善房，也不要轻易冒险。

不管是买房，还是投资，我们要追求的是确定性回报，尤其是逆势期，最好的东西，就是正向现金流；如果是顺势期，冒一点险，是可以的。

千万千万不要误判了形势！大家还需要静观其变，静待花开，现在动手，还早了一点！寒冬并未过去，你就把羽绒服脱了，可是要冻伤的……

(文章仅代表作者个人立场和观点)