李强召开会议，要求研究新的去库存措施。（图片来源：Adobe stock）
【看中国2024年6月8日讯】（看中国记者文龙综合报导）中国房地产史上最大规模救市措施发布半个月，专家指出，能否成功尚难预料。6月7日，中国国务院总理李强召开会议，要求研究新的去库存措施。
李强：研究新的去库存措施
据中国官媒报道，中国国务院总理李强6月7日主持召开国务院常务会议，其中一项会议内容是“听取关于当前房地产市场形势和下一步构建房地产发展新模式有关工作考虑的汇报”。
李强表示，房地产业关系经济运行和金融稳定大局。“要充分认识房地产市场供求关系的新变化.....继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。”
李强还要求促进对存量房产、土地的消化、盘活等工作，“要加快构建房地产发展新模式”。
专家担心中国步日本后尘
至今年4月，中国在12个月内的住房新开工面积降至6.34亿平方米，同2021年的高峰期相比下降了63%。
路透社6月4日的分析文章认为，考虑到人口和其他因素，国际货币基金组织（IMF）估计，在未来10年内，中国的住房基本需求将达到平均9.5亿平方米。其中的一些需求将消化中国现有巨大库存的一部分。这可能意味着房地产投资可能即将触底。
“房地产行业有可能出现周期性反弹，即便从中期看我们谈论的还是萎缩，”牛津大学中国中心的客座研究员马格努斯（George Magnus）说。
预计房地产投资将更多地向富裕的沿海地区集中。今年1-4月，上海以及浙江、江苏、广东和山东这几个中国最富裕省份的房地产投资占投资总额的49%，高于五年前的39%。
然而，周期性的一线曙光也就仅此而已。中国的情况看起来更像是20世纪90年代的日本。
荣鼎集团（Rhodium Group）的合伙人莱特（Logan Wright）估计，中国的房地产业作为整体，可能会稳定在巅峰时期40%到50%的水平，而且不会再成为经济增长的推动力。房地产业曾在中国的经济产出中占据近四分之一的比重。
始于2006、2007年的美国和西班牙的房地产危机，持续了五年多，从峰值到谷底的跌幅达30-40%。而在日本，这一调整历时超过18年，最终使价格下跌了47%。由此看，到目前为止中国的步伐与日本不相上下，分析人士说，这种情况很可能会持续下去。
而中日两国在应对危机时，缺少的都是对损失的及早认识。日本要求银行购买土地，以减缓房价下跌。中国则限制开发商降低新房价格的幅度，并采取其他杯水车薪的支持措施。摩根大通分析师说，这也许是有意选择的策略，“以降低金融外溢风险”。
据估计，中国未售出房屋存量几乎是伦敦的两倍，仍然存在于捉襟见肘的中国房产开发商的资产负债表上，进而成为银行和其他金融机构的账面负债。
与此相对，当年美国花费了国内生产总值的5%，通过一个特别计划来消化房地产不良资产，而西班牙则专门设立了一个坏账银行。
史上最大规模救市 能否成功尚难预料
中国房地产业自从2021年监管部门开始去杠杆化整顿以后陷入了危机。大型房企因银行断贷而陆续爆发债务危机，恒大、碧桂园、万科、华晨、雅居乐等接连发生债务违约，导致中国这个世界第二大经济的这一支柱性产业陷入债务危机和销售低迷之中。
为提振楼市，中国央行5月17日中午接连发布三个政策：取消商品房利率下限，下调公积金利率0.25%，首套首付比例降至15%，在市场引发热议。
5月17日下午4点，中国住房城乡建设部（住建部）和自然资源部、中国央行、国家金融监督管理总局齐聚国务院新闻办召开会议，介绍配套政策有关情况。
中国央行表示，将设立3000亿元（人民币，下同）保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
不过，北京当局这次为房地产市场纾困的举措是否能够达到预期的目标目前还不清楚。中国央行宣布的3000亿元保障性住房再贷款，只是解决住房供需失配所需资金的一小部分。许多潜在购房者还在等待房价再下降一些才会入场。
上海高级金融学院金融学教授朱宁说，“这有点类似金融危机期间的金融机构纾困”；“最后还是要中央政府介入并将自己的信贷扩大至房地产市场，否则要我们相信我们已经摆脱困境还是有点困难或者说为时过早。”
救楼市是救政府财政和债务
随着中国经济放缓，越来越多的地方政府及其融资单位无力继续支付债务利息。连锁反应意味着许多地方缺乏资金来支付公共服务、医保或养老金。
海外智库“天钧政经”的研究员任重道撰文《中国经济旧模式大溃败 注定一个时代已经结束》指出，中国房地产和基础设施投资的模式到目前已经难以为继。中国基础设施建设的钱基本都来自房地产，因为有了房地产，地方政府持有的土地和资产都在升值。地方政府用土地作为信用去借债修建基础设施，但基础设施的年限都很长，按理说用多少年就要收多少年钱，但现实中不是这样，地方债是有年限的，不可能无限期借下去。
此外，地方债的利息也很高。中国财政部《关于2023年中央和地方预算执行情况与2024年中央和地方预算草案的报告》显示，今年财政支出增幅排名第二的竟然是“债务利息支出”，增幅达到7.75%，规模为12746亿元，意味着政府财政已经一步步的陷入债务深渊。但地方政府的隐性债务规模更为惊人，利息支出规模并未在这份报告里体现。
隐性债务是中国各地政府可让其不出现在资产负债表上的融资项目，但是，金融市场仍将其视为地方政府负债。目前，中国财政部没有关于地方政府隐性债务规模的账目。
并且，理论上基础设施的收益和债务偿还的时间不匹配。修建的资产不只是一届政府使用，但资金却要让某一届政府还，这届政府肯定拿不出来后面几届政府的资金。所以长远来看，政府的公共服务、特别是大型基础设施服务维持不下去，债务一定偿还不了的。
文章指出，发改委（国家发展改革委员会）数年前曾偷偷做了一些调查，有两个结论：1、中国大陆投资房地产修建的房屋足够30亿-40亿人居住，而且还在继续开发房地产；2、政府债务没有一个主政官员想偿还的，都是新官不理旧帐。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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