中国楼市以旧换新范围扩大到70余城。（图片来源：JADE GAO/Getty Images）
【看中国2024年5月28日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国楼市以旧换新范围扩大到70余城，国资大规模收购需资金支持，上海等一线城市也再次发布促销新政。但是，国际评级机构标普指出，中国房地产救市措施加大了中小银行的金融风险。
70余城楼市以旧换新
综合中国大陆媒体5月28日报道，截至目前，已有超70个城市表态支持住房以旧换新，具体包括收购、帮卖、补贴、旧转保等四种模式，部分城市多模式并行。
各地以旧换新的模式主要包括：房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房；开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目；对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴等。
部分城市如南京、深圳、长沙、郑州等地，以旧换新已经出现落地案例，二手房业主通过收购、帮卖等模式，成功置换了新房。但整体来讲，以旧换新政策仍处于探索与试点阶段，尚未大规模复制，当下实际成功的案例仍然偏少。
在购房者及业内人士看来，地方国资或房地产开发商直接收购旧房，能更有效推进住房以旧换新。但收购模式大规模复制面临阻碍，资金支持、房源质量等均较关键；基于当下较低的租金回报，以租赁旧房回收投入资金周期较长，大规模复制需长久期、低利率的资金支持。
据华泰证券测算，地方收购需要长期低成本资金的助力。因地方财力受限，需要关注是否有政策性银行或其它中央资金为地方收储提供进一步支持。若要消耗去化周期超过18个月的高库存城市10%-30%的取证待售库存（对应去化周期缩短10%-30%），需要投入0.56～1.68万亿元（人民币，下同）的二手房收购资金。
商品房以旧换新开局不利
中国的房地产业2021年年中陷入债务危机。自2022年以来，一波波的政策措施都未能扭转房地产业的颓势。房地产业是中国经济的支柱产业之一，占经济的五分之一，全行业的低迷状态仍在持续拖累消费者支出及信心和整体经济复苏。
据路透社报道，中国官方鼓励民众以旧换新、用新住房置换老旧住房的呼吁，吸引了许多人的兴趣，但是却面临一个主要的障碍：参与以旧换新的购房者很难变卖现有的住房。
分析人士、房地产经纪人以及开发商都表示，民众购买二手房的兴趣非常有限，令人对以旧换新去库存方案的成功产生质疑。这表明，中国房地产业的下滑会进一步恶化。
中共中央政治局在今年4月底一次重要会议上推出的以旧换新行动计划，旨在帮助中国各地的城市清除不断增加的未售住房的库存，并向陷入债务危机的开发商提供关键的现金流。
报道援引一位经纪人的分析说，最大的问题是，有兴趣以旧换新的买主无法卖掉现有的住房，因此，尽管有够人打听，但很少有人能置换新房。
一线城市也忙着救楼市
5月28日，作为北京、上海、广州和深圳这四个一线城市之一的广州市出台调整住房信贷政策：
一、对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。
二、对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。
三、在广州市非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
广州市的上述政策自5月29日起执行。在5月29日前（不含5月29日），已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签，商业性个人住房贷款政策按原规定执行。
5月27日晚间，上海市出台一系列房产新政。首套房首付比例降至20%，非沪籍居民购房社保年限缩短，非沪籍单身可购外环内二手房，离异购房合并计算住房套数规定取消，二孩及以上家庭可增购一套住房……
有官媒背景的上海澎湃新闻采访了多位上海的房产销售和中介人员。相对一致的看法是，新政对于刚需人群的影响会比较大，但市场究竟如何反应，还需要一定的时间来观察。
房地产救市措施加大了中小银行的金融风险
标普全球5月27日表示，中国为重振陷入困境的房地产市场而采取的最新举措可能对在二三线城市运营的银行构成风险。
标普全球报告称，本月早些时候宣布的降低首付要求、取消抵押贷款利率下限等措施预计将暂时增加房地产需求，但杠杆率的上升也可能导致抵押贷款违约率上升。
报告称，预计2024-2025年期间，二三线城市的房价将下降约14%。这可能会使一些购房者陷入负资产境地，即未偿还的抵押贷款余额超过其房产价值。
报告称，因此，一些购房者可能会放弃他们的房产并拖欠抵押贷款。
据路透社报道，标准普尔全球评级信用分析师Ryan Tsang表示：“取消抵押贷款利率下限也将使贷方在违约时缺乏缓冲来吸收潜在损失。”
Ryan Tsang表示：“在这种情况下，银行将不得不承担额外成本来追讨违约者的其他资产，以减轻损失。”
为响应北京当局5月17日宣布的稳定房地产危机的“历史性”举措，包括一线城市以及二线城市武汉和长沙在内的多个城市都已下调了首付和抵押贷款利率。
中国官方发布房地产史上最大规模救市政策
5月17日，据新华社报道，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开，中国国务院副总理何立峰出席会议并讲话。
何立峰称，“深刻认识房地产工作.....政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。”
何立峰表示，当前要全力支持应续建项目融资和竣工交付，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
在会议结束后，为提振楼市，中国央行5月17日中午连放三个“大招”：取消商品房利率下限，下调公积金利率0.25%，首套首付比例降至15%，在市场引发热议。
中国央行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
中国住建部主管媒体《中国房地产报》发文称，2024年5月17日，注定是中国房地产史上最浓墨重彩的一天。
具体政策方面，5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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