中國樓市以舊換新範圍擴大到70餘城。（圖片來源：JADE GAO/Getty Images）
【看中國2024年5月28日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中國樓市以舊換新範圍擴大到70餘城，國資大規模收購需資金支持，上海等一線城市也再次發布促銷新政。但是，國際評級機構標普指出，中國房地產救市措施加大了中小銀行的金融風險。
70餘城樓市以舊換新
綜合中國大陸媒體5月28日報導，截至目前，已有超70個城市表態支持住房以舊換新，具體包括收購、幫賣、補貼、舊轉保等四種模式，部分城市多模式並行。
各地以舊換新的模式主要包括：房企聯合經紀機構對舊房優先推售，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房；開發商或國資平臺收購舊房，售房款用於購買指定新房項目；對出售自有住房並購買新建商品住房的個人或家庭給予一定的購房補貼等。
部分城市如南京、深圳、長沙、鄭州等地，以舊換新已經出現落地案例，二手房業主通過收購、幫賣等模式，成功置換了新房。但整體來講，以舊換新政策仍處於探索與試點階段，尚未大規模複製，當下實際成功的案例仍然偏少。
在購房者及業內人士看來，地方國資或房地產開發商直接收購舊房，能更有效推進住房以舊換新。但收購模式大規模複製面臨阻礙，資金支持、房源質量等均較關鍵；基於當下較低的租金回報，以租賃舊房回收投入資金週期較長，大規模複製需長久期、低利率的資金支持。
據華泰證券測算，地方收購需要長期低成本資金的助力。因地方財力受限，需要關注是否有政策性銀行或其它中央資金為地方收儲提供進一步支持。若要消耗去化週期超過18個月的高庫存城市10%-30%的取證待售庫存（對應去化週期縮短10%-30%），需要投入0.56∼1.68萬億元（人民幣，下同）的二手房收購資金。
商品房以舊換新開局不利
中國的房地產業2021年年中陷入債務危機。自2022年以來，一波波的政策措施都未能扭轉房地產業的頹勢。房地產業是中國經濟的支柱產業之一，佔經濟的五分之一，全行業的低迷狀態仍在持續拖累消費者支出及信心和整體經濟復甦。
據路透社報導，中國官方鼓勵民眾以舊換新、用新住房置換老舊住房的呼籲，吸引了許多人的興趣，但是卻面臨一個主要的障礙：參與以舊換新的購房者很難變賣現有的住房。
分析人士、房地產經紀人以及開發商都表示，民眾購買二手房的興趣非常有限，令人對以舊換新去庫存方案的成功產生質疑。這表明，中國房地產業的下滑會進一步惡化。
中共中央政治局在今年4月底一次重要會議上推出的以舊換新行動計畫，旨在幫助中國各地的城市清除不斷增加的未售住房的庫存，並向陷入債務危機的開發商提供關鍵的現金流。
報導援引一位經紀人的分析說，最大的問題是，有興趣以舊換新的買主無法賣掉現有的住房，因此，儘管有夠人打聽，但很少有人能置換新房。
一線城市也忙著救樓市
5月28日，作為北京、上海、廣州和深圳這四個一線城市之一的廣州市出臺調整住房信貸政策：
一、對於貸款購買首套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%，取消利率下限。
二、對於貸款購買第二套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%，取消利率下限。
三、在廣州市非限購區域內，對於擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的居民家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構可根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平；對於擁有2套及以上住房且有未結清購房貸款的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。
廣州市的上述政策自5月29日起執行。在5月29日前（不含5月29日），已完成商品房買賣合同或房地產買賣合同網簽，商業性個人住房貸款政策按原規定執行。
5月27日晚間，上海市出臺一系列房產新政。首套房首付比例降至20%，非滬籍居民購房社保年限縮短，非滬籍單身可購外環內二手房，離異購房合併計算住房套數規定取消，二孩及以上家庭可增購一套住房……
有官媒背景的上海澎湃新聞採訪了多位上海的房產銷售和中介人員。相對一致的看法是，新政對於剛需人群的影響會比較大，但市場究竟如何反應，還需要一定的時間來觀察。
房地產救市措施加大了中小銀行的金融風險
標普全球5月27日表示，中國為重振陷入困境的房地產市場而採取的最新舉措可能對在二三線城市運營的銀行構成風險。
標普全球報告稱，本月早些時候宣布的降低首付要求、取消抵押貸款利率下限等措施預計將暫時增加房地產需求，但槓桿率的上升也可能導致抵押貸款違約率上升。
報告稱，預計2024-2025年期間，二三線城市的房價將下降約14%。這可能會使一些購房者陷入負資產境地，即未償還的抵押貸款餘額超過其房產價值。
報告稱，因此，一些購房者可能會放棄他們的房產並拖欠抵押貸款。
據路透社報導，標準普爾全球評級信用分析師Ryan Tsang表示：「取消抵押貸款利率下限也將使貸方在違約時缺乏緩衝來吸收潛在損失。」
Ryan Tsang表示：「在這種情況下，銀行將不得不承擔額外成本來追討違約者的其他資產，以減輕損失。」
為響應北京當局5月17日宣布的穩定房地產危機的「歷史性」舉措，包括一線城市以及二線城市武漢和長沙在內的多個城市都已下調了首付和抵押貸款利率。
中國官方發布房地產史上最大規模救市政策
5月17日，據新華社報導，全國切實做好保交房工作視頻會議在北京召開，中國國務院副總理何立峰出席會議並講話。
何立峰稱，「深刻認識房地產工作.....政治性，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。」
何立峰表示，當前要全力支持應續建項目融資和竣工交付，相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。
在會議結束後，為提振樓市，中國央行5月17日中午連放三個「大招」：取消商品房利率下限，下調公積金利率0.25%，首套首付比例降至15%，在市場引發熱議。
中國央行表示，將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。
中國住建部主管媒體《中國房地產報》發文稱，2024年5月17日，注定是中國房地產史上最濃墨重彩的一天。
具體政策方面，5月18日起下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.775%和3.325%。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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