中海地产似乎又遭遇了一点滑铁卢(图)
【看中国2024年4月3日讯】过去一周，整个地产圈都被中海顺昌玖里点燃了。
均价17.2万、套均4000万的房子，被人像白菜一样抢。最后，这些富人连队都不排了，扯着嗓子在那里抢房。就这样，聒噪紧张、抢房如买白菜一样的氛围里，中海顺昌玖里512套房源被抢完了。项目揽金196.5亿，刷新中国单日销售记录，成为：中国“盘王”。
和顺昌玖里同一天开盘，3月28日，广州也被中海大境点燃了。开盘当日，中海大境成交200多套，将近30亿的销售额，也是广州新政后冷清市场里，最振奋人心的一次开盘了。
因为顺昌玖里和中海大境的助力，中海一季度也以602亿的销售额，十年来第一次冲到房企销售额的第二名，仅仅落后保利一点点。
大家不知道的是，除了上海和广州，其实北京中海也想像兄弟单位一样，搞点大事。上周末，他们真的搞了一次北京罕见的：五盘齐开。
就算是楼市癫狂期，在北京也很少见到这种大场面。
一
2023年，中海以536亿的全口径销售额，第十次成为北京房地产市场的销冠。尤其是在石景山，遍地都是他们的项目。
中海一直是北京楼市的卷王，他们几乎以一己之力，缩短了北京开发商的开发周期。往往同批次拿地，别家还在走前期流程，中海已经开盘了。只要预售证一下，第二天他们都立马开盘。
不过，2023年中海在北京拿了6块地。除了去年年中拿的石景山地块早早开盘了。其他的，竟然或早或晚，都推迟到上个周末。
最近几周，在北京中海的售楼处，购房者听到的都是开盘时间再等等，随时开盘。可能是蓄客不足，也可能是像购房者等待小阳春挂牌卖房一样，中海想在这个时机：一把all in。
北京其他开发商也在盯着中海的这次开盘。这是全村的希望，他们希望市场能像上海和广州一样，被中海带火。
据说北京中海的目标是冲刺百亿。但周日晚上，他们海报的结果是：朱辛庄的寰宇未来，30亿；南苑的中海公元里，12亿；园博园的永定玖里，8亿；石景山的寰宇天下，20亿；郭公庄的丰和叁号院，20.6亿。
按海报数额加起来，一共90.6亿。但大家都知道，当下开发商的海报，都是要打折的。
4月1日，社交媒体流传一份中海的真实开盘数据。里面写寰宇未来和丰和叁号院的真实业绩大约是海报的一半，寰宇天下天境大约是海报的四折，注水最多的是永定玖里：注水了85%。
有点夸张。于是好奇地找一个渠道朋友打听。他预估着这五个项目的总销售额，大约接近50个小目标。注水率不多，也就接近五成。之前写过，去年中海在北京土拍的运气用完了。即使马甲齐出，也迟迟没有摇中。
去年“1024”那一天，北京丰台北宫镇辛庄地块完成了出让——严格意义上讲，竟然是中海去年在北京：拿到的第一块地。
不是他们不努力，看看参拍数量，去年前三季度中海投拓的次数，一点也不比其他房企少。去年6月，海淀出让的两宗四季青地块。这是去年北京最好的两块地，中海全都参拍了。但他们和另外40家房企一起，成为广州国企越秀和西城国企天恒的背景板。
四季青出让第二天，X47拍卖，中海又和另外30家房企，变成了招商的踏脚石。上半年拿地数量一直为零。北京中海的高管私下说：连车位都要卖没了。
霸榜多年，吃着火锅唱着歌，转眼就弹尽粮绝。最后，在保团队和保利润的选择中，北京中海无奈在三季度补仓了几块赚钱不太容易的地：保团队。
五块地地价加起来将近230亿，总货值380亿。在上周末，五块地同时轰轰烈烈地开盘。然而，市占率多年排北京第一的中海，遭遇了一点点滑铁卢。
坏消息是卖得一般；好消息是能卖个几年了。
二
五个项目里，最令人意外的是朱辛庄的寰宇未来。
尽管朱辛庄指导价比之前高一大截，但寰宇未来还是被认为是最有可能大卖的。
中海拿地前，朱辛庄的开发商都是越秀、大华这类进京赶考的新人。北边的码农们好不容易等到了带头大哥中海，满心期待中海能够提升区域品质。
寰宇未来售楼处刚开的那个周末，码农们一拥而上，北京罕见地出现了排队看房的盛况。但看完之后，码农们失望了。不仅价格高，得房率还低。有人发现，尽管寰宇未来的最低单价为5.8万一平米，但略微优质的楼层，都是指导价：6.6万一平米。
与之前主打刚需的越秀、大华不一样，中海把最小面积一下子涨到了98平，上车门槛又提高了一百多万。
开盘的优惠一波三折。刚开始是前400名认筹，优惠3万元，后来又有了惊喜折扣21万。但就在开盘前三天，有人在社交媒体发帖，接到电话通知他所在的楼栋被取消原有优惠。
这让原本担心买来站岗的客户，又多了一个拒绝的理由。
中海这次开盘的五个项目，主力户型都在100平以上。南四环外的郭公庄，他们甚至要卖2000万的豪宅。小户型跑流速，大户型保利润。在流速与利润之间，这一次，他们选择了：利润。
为了去化，中海做足了准备，早早就上了渠道。但在当下，去年拍地时还有的确定性，今年突然就没了。连位置更靠近内城、价格更坚挺的次新豪宅，也被砸出了一个个价格新低，偏远的豪宅，即使是新房，已然也不香了。
前几天万科的业绩会上，郁亮说中国住房合理需求是10亿平米，但2023年住宅新开工面积不足7亿平米，回到了2006年的水平。很多城市的房价，也回到了2017年，甚至更往前。连一线城市，二手房价格也在激烈地重构。消费者去年买的新房，不少都站岗了。
开发商去年拿的地，不管是中海，还是当时看起来有倒挂的四季青地块，现在看，也都站岗了。但土地市场还是很热。这种热，和商品房市场的冷，有点割裂感。
上次有这种感觉，还是2021年春天，全国首批次集中供地的时候。两天时间，北京出让了30块土地，收金1100多亿。那次土拍市场的主角是民企卓越、融创。他们很快为自己的冲动，付出了代价。
当时北京最冷静的开发商，是中海。30块土地，中海报名了18块，看着同行们把土地哄抢到一个不可思议的价格——他们全部放弃了。
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