香港楼市跌势加剧 分析称全年可跌20%(图)

香港楼市大跌，地产代理在广告上出奇招抢客。（图片来源：浑水财经FB）

【看中国2022年11月23日讯】（看中国记者李怀橘综合报导）移民潮、经济萎缩、外围加息等因素导致香港楼市大跌。代表香港楼价走势的中原城市领先指数连跌六周，跌至162.31点，创五年来的新低。中原集团创办人施永青撰文指，楼市跌势加剧，预计全年可跌两成。香港有线财经台前台长、时评人颜宝刚亦认同楼市跌势正在加剧。他奉劝卖楼移民的港人能卖则卖，拖到最后楼价只会越来越便宜。

施永青表示，以目前中原城市领先指数（162.31点），对比去年八月历史高位的191.34点，楼市大跌15.2%；跌穿楼市10%的第一条临界线，正向第二条临界线20%迈进。

他说，跌10%与跌20%被视为楼市的临界线，因为楼价在800万元以下的楼宇可做九成按揭，楼价在800万元至1,000万元的楼宇可做八成按揭。如果楼价跌破10%，代表在高位买800万元以下物业的业主沦为负资产人士；跌破20%，则代表另一批业主也将资不抵债。

如果资不抵债，银行有机会要求贷款人补差额，否则甚至把物业收回强拍。施永青担心，如果这种情况发生，楼价会跌得更急。小业主为减轻债务，可能会选择长痛不如短痛，提前把楼宇卖掉。而这种取态，会产生连锁反应，令楼价的跌势加剧。

他续道，经济不景，失业率上升，还会发生按揭断供的情况，银主盘会明显增加，这时楼市的跌势就会进入自我毁灭阶段：“楼价愈跌，就愈多人变成负资产；愈多人变成负资产，就愈多人想壮士断臂，以割掉亏损；于是又造成楼价进一步下跌。”

他表示，该趋势现在已渐见明显，尤其是一些热门的屋苑，如太古城、沙田第一城等，单月已跌了10%以上，相信这种情况会进一步向较冷门的地区蔓延。

他续表示，有前线经纪估计，单是十月份，住宅楼价已跌了4%。如果政府不及时推出稳定楼价的措施，第四季楼价的跌幅就可以等同前三季跌幅的总和，导致2022年的全年楼价跌逾20%。

时评人颜宝刚亦认为，香港楼市跌势正在加剧，情况甚至严重到引发外媒彭博的关注。日前彭博大篇幅报导香港地产代理浮夸的广告用词，如“欲哭无泪”、“滴血价”、“泪流满面”、“劈得深、爱得真”、“卖楼葬父”、“跌到极麻木”等。彭博形容这是香港地产代理“诉诸绝望”的广告。

颜宝刚认同一年多以来香港整体楼价实际已跌近两成，巿场录得的蚀让成交个案也愈来愈多。高盛则估计香港楼价会从去年八月高位跌三成，目前跌幅已经达到一半。

他认为更值得关注的是发展商也日趋审慎，不再大手笔投地，比如早前政府卖出的一幅葵涌住宅地皮，成交呎价较八年前同区地皮还低三成。

他表示，除了官地，市建局亦不得不面对现实，接受发展商以低价入标，上月底市建局土瓜湾荣光街项目以23.88亿港元批予信置及招商局置地财团，每方呎楼面地价仅约8,571港元。他指出，今次成交的项目不但较估值下限低约一成，对比去年市建局毗邻批予嘉里的项目更是大跌约三成，反映地价短期跌幅惊人。

颜宝刚形容，香港人过去喜欢买“砖头”，甚至存在“有买贵、无买错”的观念。但是目前投资收租物业的回报率低于两厘，银行加息又增加了供楼的负担，加上物业本身欠流动性，一旦遇上跌市，卖楼可能要打持久战，分分钟会花上数月甚至一年时间。

他续道，楼市低迷令一些打算移民卖楼的人陷入两难：想出售就要蚀让，若移居外国后再出售或要支付所在国的资产增值税。他奉劝卖家：楼市跌势已成，买家一心压价，价格只会越压越低，加上内地资金在目前形势下绝不可能调到海外，现在有楼不卖，恐怕未来价格更低。