香港樓市跌勢加劇 分析稱全年可跌20%(圖)

香港樓市大跌，地產代理在廣告上出奇招搶客。（圖片來源：渾水財經FB）

【看中國2022年11月23日訊】（看中國記者李懷橘綜合報導）移民潮、經濟萎縮、外圍加息等因素導致香港樓市大跌。代表香港樓價走勢的中原城市領先指數連跌六周，跌至162.31點，創五年來的新低。中原集團創辦人施永青撰文指，樓市跌勢加劇，預計全年可跌兩成。香港有線財經台前台長、時評人顏寶剛亦認同樓市跌勢正在加劇。他奉勸賣樓移民的港人能賣則賣，拖到最後樓價只會越來越便宜。

施永青表示，以目前中原城市領先指數（162.31點），對比去年八月歷史高位的191.34點，樓市大跌15.2%；跌穿樓市10%的第一條臨界線，正向第二條臨界線20%邁進。

他說，跌10%與跌20%被視為樓市的臨界線，因為樓價在800萬元以下的樓宇可做九成按揭，樓價在800萬元至1,000萬元的樓宇可做八成按揭。如果樓價跌破10%，代表在高位買800萬元以下物業的業主淪為負資產人士；跌破20%，則代表另一批業主也將資不抵債。

如果資不抵債，銀行有機會要求貸款人補差額，否則甚至把物業收回強拍。施永青擔心，如果這種情況發生，樓價會跌得更急。小業主為減輕債務，可能會選擇長痛不如短痛，提前把樓宇賣掉。而這種取態，會產生連鎖反應，令樓價的跌勢加劇。

他續道，經濟不景，失業率上升，還會發生按揭斷供的情況，銀主盤會明顯增加，這時樓市的跌勢就會進入自我毀滅階段：「樓價愈跌，就愈多人變成負資產；愈多人變成負資產，就愈多人想壯士斷臂，以割掉虧損；於是又造成樓價進一步下跌。」

他表示，該趨勢現在已漸見明顯，尤其是一些熱門的屋苑，如太古城、沙田第一城等，單月已跌了10%以上，相信這種情況會進一步向較冷門的地區蔓延。

他續表示，有前線經紀估計，單是十月份，住宅樓價已跌了4%。如果政府不及時推出穩定樓價的措施，第四季樓價的跌幅就可以等同前三季跌幅的總和，導致2022年的全年樓價跌逾20%。

時評人顏寶剛亦認為，香港樓市跌勢正在加劇，情況甚至嚴重到引發外媒彭博的關注。日前彭博大篇幅報導香港地產代理浮誇的廣告用詞，如「欲哭無淚」、「滴血價」、「淚流滿面」、「劈得深、愛得真」、「賣樓葬父」、「跌到極麻木」等。彭博形容這是香港地產代理「訴諸絕望」的廣告。

顏寶剛認同一年多以來香港整體樓價實際已跌近兩成，巿場錄得的蝕讓成交個案也愈來愈多。高盛則估計香港樓價會從去年八月高位跌三成，目前跌幅已經達到一半。

他認為更值得關注的是發展商也日趨審慎，不再大手筆投地，比如早前政府賣出的一幅葵涌住宅地皮，成交呎價較八年前同區地皮還低三成。

他表示，除了官地，市建局亦不得不面對現實，接受發展商以低價入標，上月底市建局土瓜灣榮光街項目以23.88億港元批予信置及招商局置地財團，每方呎樓面地價僅約8,571港元。他指出，今次成交的項目不但較估值下限低約一成，對比去年市建局毗鄰批予嘉里的項目更是大跌約三成，反映地價短期跌幅驚人。

顏寶剛形容，香港人過去喜歡買「磚頭」，甚至存在「有買貴、無買錯」的觀念。但是目前投資收租物業的回報率低於兩厘，銀行加息又增加了供樓的負擔，加上物業本身欠流動性，一旦遇上跌市，賣樓可能要打持久戰，分分鐘會花上數月甚至一年時間。

他續道，樓市低迷令一些打算移民賣樓的人陷入兩難：想出售就要蝕讓，若移居外國後再出售或要支付所在國的資產增值稅。他奉勸賣家：樓市跌勢已成，買家一心壓價，價格只會越壓越低，加上內地資金在目前形勢下絕不可能調到海外，現在有樓不賣，恐怕未來價格更低。