中国降利率刺激楼市 专家解读房价与金融危机(图)
房价已经开始下跌，会引发金融危机吗？（图片来源：Adobe Stock）
（看中国记者李正鑫综合报导）中国央行日前罕见双“降息”，8月22日，贷款市场报价利率（LPR）随之下降，对拥有房贷的购房者来说或是个好消息，但是，房价已经开始下跌，会引发金融危机吗？
8月22日，中国央行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期以上LPR自5月来再度下调15个基点。1年期LPR下调5个基点，为今年1月之后的首次下调。
最新贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。
LPR是贷款市场报价利率（Loan Prime Rate）的简称，是指金融机构提供给客户的优惠贷款利率，由向中国央行(PBOC)提交建议利率的18家被指定的商业银行制定。
房贷往往采用5年期以上LPR。5年期以上LPR下调，部分地区房贷利率也有望下调。根据房地产机构贝壳研究院7月发布的重点城市主流房贷利率数据显示，103个重点城市中有74城房贷利率已低至下限。
业内人士计算，如以商贷额度100万元（人民币，下同）、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次5年期以上LPR下降15个基点，月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。之前央行降低首套房贷利率20个基点，此次LPR下调后降息效应将叠加，首套房贷款利率低至4.1%，已低于2009年房贷利率打七折后的4.156%。
房地产业内认为，房贷利率下降有利于提振购房需求。广东省住房政策研究中心首席研究院李宇嘉告诉中国《时代周报》，“相比实体经济的贷款利率，当前房贷利率仍是相对较高的。此前宽松的货币政策对实体经济的贷款利率下行起到了很好的作用，比如企业票据融资利率一度降到1%以下。由于目前房地产市场仍比较低迷，居民购房信心不足，LPR的下调能够有效提振购房者的预期和信心。”
不过李宇嘉也认为，楼市稳定需要从供给和需求两端共同发力，包括降低首付比例、保交房等，提升购房者信心。
但是，值得注意的是，中国各地房价已经开始下跌。
据中国指数研究院8月1日发布的数据显示，7月百城新建住宅平均价格为16,204元/平方米，环比下跌，跌幅为0.01%。从分城市看，一线城市环比跌0.16%，二线城市涨0.11%，三四线城市持平。二手房方面，7月百城二手住宅平均价格为每平方米16,012元，环比下跌0.09%，跌幅较6月扩大0.07%。
知名金融分析人士洪灝发推文《中国房价下跌会引起金融危机吗？》指出，2021底个人房贷38.3万亿，一年新增3.8万亿；商品房销售16万亿，房贷占约25%。调查显示，买房平均首付50%；二套房首付40-60%。房贷38.3万亿对比总房地产敞口62万亿。因首付高，房价下跌应该难直接导致金融危机。西南财大调查显示，中国家庭有房无贷的近50%，近20%有房有贷，30%租房。与大城市里住房拥有率大于70%基本一致。也就是说，20%有贷款的家庭，首付大于50%，因此中国房贷并非次贷。同时，中国住宅房产总值约400万亿。
文章指出，美国次贷时，房贷坏账率约10-12%。以此最坏情况估，40万亿房贷有4万亿坏账；银行坏账拨备3.4% x 200万亿总贷款=7万亿拨备。因此，风险并非房贷，而在开发商贷款12万亿、表内外信托3万亿、理财2万亿=17万亿等高度关联的风险。房价下跌居民端影响更多在于消费和信心，现已逐步显现。
洪灝强调，政府救开发商容易引起发道德风险。开发商的困境来自于之前过度加杠杆扩张，甚至挪用预售款。同时，开发商现金断流也会引发理财、信托产品等风险和自身违约、破产风险。因此，政府不让房价下跌，更多的是保开发商，把风险转移到居民资负表。
此外，由于房地产业危机加深导致“烂尾楼”现象恶化，大批已经开始偿还银行房贷但却不知何时能拿到住房的购房者，发起集体强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止。目前已经涉及多个省份的几十个城市的几百个楼盘项目。
美国之音报道认为，购房者决定停止偿还按揭贷款，甚至不惜影响个人信用记录。而促使这些购房者作出这一决定的主要原因包括相关住宅建设工程的拖延，以及房地产价格的暴跌。业主拒绝还贷进一步加重了开发商资金流动的危机，也加剧了外界对于中国房地产业困境波及金融领域的担忧。
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