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房地产硝烟过后:幸存的蚂蚁……(图)

2022-01-21 10:30 作者:包叔 桌面版 正體 1
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【看中国2022年1月21日讯】1月3日晚,江苏省南通市海门区上海路。

江苏中南建设集团股份有限公司,一家中国前三十强房企的总部大楼,灯火通明。大老板穿着白衬衫套黑色马甲,一步步走到粉色背景墙的舞台中央,转头冲着台下员工不停鞠躬。

六十岁的老头儿一边鞠躬,一边诚恳感谢手下在集团生死时刻的支持。听到大老板正式开场的第一句话时,员工们也仿佛劫后余生:“我们还活着!”

这是他们2022年的集团年会。去年把公司权杖交给女儿的老头儿,再度出现并控场。这一年的严峻,大老板自认从业以来前所未有,他没有提出任何新年业绩和目标。

硝烟过后,只有幸存者才能开口。

员工们至今仍对那支“19·03”债券心有余悸。11月22日,这笔10亿债券将要支付一年利息,更要命的是有将近一半面额的投资人选择回售债券,而这家南通房企像大部分房企一样,现金大规模受监管。

那两天的他们,离暴雷只有0.01公分。上市公司体系外的高科、锦绣板块,都在想办法凑钱,房产集团让员工买房和推介公司理财也不是秘密。

据说在最后时刻,他们才凑够了利息和回购债券的钱。否则,这家从工地推小车起家的集团企业史,可能在2022年戛然而止。

年会上,大老板点名表扬了高科。高科拿出了20亿支持公司,让公司终于扛过来了。四季度一共四支二十多亿元公开债券,全部按时兑付。他还说,目前公司已经解决了大部分困难,估计到6月份就能彻底解决,但要恢复上下游的信心:还要三年时间。

危机爆发前,六十岁的老头冒着巨大风险,内心反复权衡,又字斟句酌地写下的一封信。不久后,开始有人到公司了解困难。据说,信中还有这么一句话:民企受到金融机构歧视。

包叔说,听君一席话,如听一席话。

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上周一,有张截图在市场上到处传播,连境外机构也在问。

一家外国数据分析机构说,央行在12月的一次会议上要求保利、华润、中交、金茂等九家国企牵头,通过收并购项目资产的方式为有中高风险的企业提供流动性支持。

需要支持的名单,包括了绿地、融创、世茂、中梁、荣盛、奥园、阳光城、佳兆业、富力等十一家民营房企。央行还通过电话一对一通知了上述房企,让其准备资产处置事宜。

不过,国内媒体拿着这张截图去打听,结果几乎都是不知道。我当时也问了几个名单内的房企老板。其中一个老板告诉笔者,消息到处发酵,一堆机构在问:但我也是一脸懵(撇嘴)。

这其实是去年12月一个老消息了。上个月,央行、银保监会和国资委的确一起召开座谈会,口风就是鼓励优质企业加大并购出险和困难房企的优质项目:按市场化、法治化原则。

他们同时还要求银行积极稳妥推进并购贷款业务,对出险房企不盲目抽贷、断贷。但就是这么一个老消息,三无截图,还是可以搅得内房股翻江倒海。

当天下午,没事就股债双杀的世茂,因为截图传言万科洽购其资产,突然股债双涨。世茂集团涨超19%,“20世茂G4”涨超21%,奥园、雅居乐、融创也跟着飘红。

寒冬里房地产行业的风声鹤唳,可见一斑。

看上去,国进民退是真的。金融机构队的歧视,也是真的。但发出诘问的企业家们,自己也无可推诿。

2021年首轮集中供地后,土地市场的烈火烹油让主管部门坐不住了。笔者当时写过,6月份他们组成了调研组,奔赴广州、上海、长沙、厦门等地调研。想把地价控住的他们,问了很多开发商一个世纪之问:企业拍地的钱是哪来的?

首轮集中供地的疯狂,再度引来监管再度升级。2020年全国共出台了336次调控政策,2021年1-7月,数字达到了352次。地产商们求锤得锤。楼市在去年下半年迎来黑九灰十。主管部门的世纪之问,答案很快自己就出来了。

传言中央行支持名单里的房企,大多是过去几年中国最激进的房企。现在,潮水褪去。他们有的在暴雷边缘,有的已经像恒大、新力一样暴雷了。

资金挤兑排山倒海袭来。我们才发现,他们的钱也不是印的。有的来自银行贷款,有的是美元债,有的是信托,有的是员工理财,有的是民间集资,有的是商票,甚至有的直接是供应商融资。

2022年第一个月,可能是信用崩塌的民营房企历史上,最困难的一个月。

一家以激进闻名的北方大型房企,正进行大规模出售和重组。他们把武汉和昆明文旅城卖给了国企,另外包括杭州、海南的很多项目,也在兜售或退地过程中。

他们还在竭尽全力销售。西南地区的员工,每月每人一套房的销售指标,月底卖不出去就要被辞退。长春公司的120人,已经被裁掉了80人。

另一家也在悬崖边的,是从福建走出来的上海豪宅开发商。他们过去两年同样以激进闻名,目前也有金融机构公告他们债务违约。他们自己也宣布,正在进行重组和项目出售。

他们各地区公司的总部,基本都被围堵了。农民工们在办公室打牌抽烟,在过道上睡觉。上海总部内,人力部门正开足马力做一件事情:裁员。这个月底要完成一期50%的裁员目标。

再往前的几天,碧桂园106个区域公司被合并的只剩60个左右。据说根据每个区域情况不同,分别裁员10%到40%。

我问了不少企业,大部分民营房企的优化目标,都是农历新年前至少:50%。

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2021年8月,一家中型房企的美元债即将到期。

他们总裁跟我说,真的还不起了,能不能帮问一下,想将一部分股权卖给一家大房企。

我问了那家大房企老板。他说,这公司基本面不错,只是我们现在爱莫能助,总负债已被央行划定了,有息负债不能再增加。一收购,对方负债并表:我们自己也爆表了。

这是为什么去年下半年房企哀鸿遍野、一家家排队暴雷的原因之一,接盘侠没了。

到处都是卖家,买家却不存在了。

没有白骑士,尽管找了高息过桥贷,但那家中型房企后来还是暴雷了。而且看上去,这家销售规模数百亿的公司,已经没有任何起死回生的机会了。

没想到到了年底,连那家大房企也感觉压力山大了。一夜之间,他们就从“兼并方”,变成了“被兼并方”。

就算想要被兼并,也不是这么容易的。为了避免更多的企业暴雷,鼓励收并购,央行和银保监会也在2021年12月发文,将收并购不计入三道红线计算范围。这等于给回款和融资两头受限的房企,开了一道卖身求生的口子。

1月初,通知已经发到一些大型优质房企的手中。但有关部门制定的出险企业名单,其实和实际情况还是有出入的。重要省市都有一份差异化、细化的名单。比如,广东省政府最近就开过会,为国企央企收购出险企业项目牵线搭桥。不过出险企业名单里,不包括恒大。

海航破产重整时,在工作组的努力下,不管是中央还是地方,意见都高度一致。最后方案出台时,海航公司整体也保持相对完整。但到了工作组进驻恒大时,这家曾经两万亿资产的宇宙房企已经分崩离析。很多项目已经被各地政府分割走了。留给许老板能卖的资产,已经不多了。

蚂蚁和大象的命运,早就开始分野。

去年8月份,一家大型国企董事长准备了很多钱,准备年底抄把大的。果然,到了年底,前三十强的民营房企,只剩十家没爆雷或展期。

一场史无前例的房地产并购运动,要吹响了。

买家们摩拳擦掌。

1月5日,央企华润率先打响了新年央企收并购的第一枪,一向谨小慎微的他们宣布要用10个小目标收购禹洲物业。悬崖边的禹州,其实一直想把集团部分股份也卖给华润的。

另一家央企,也在总部征召一批高级精干队伍,负责并购民企项目。

负责人跟我说,最近两个月看了很多项目,不过能成的项目寥寥无几。大部分项目都是“钻石时代”不计后果加杆杠带来的,债务特别复杂,对价分歧也很大。他说:其实我们也在优(裁)化(员)。

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“钻石时代”,是老孙在2017年年底的名言。

他针对的是郁亮提出的“白银时代”,说这是钻石时代,尤其是大公司的钻石时代。大公司在不断地合并小公司的市场份额。小公司都没了,这个时代就结束了。他说这是房地产的上半场,还会持续五年、十年。

也是,钻石时代行业如火如荼。黑马们加足了杆杠,要冲向2000亿或3000亿销售。孙大圣买买买,买成为了中国十大未解之谜。碧桂园在2018年甚至差点摸到了万亿,他们一个长三角地区的负责人,几年时间就挣了20个亿。

劳斯莱斯、大奔驰再配心灵鸡汤,是这位中层朋友圈的日常。

说什么持续五年十年,世间哪有永不落下的日头。钻石时代倏忽而逝。黑马们躺平的速度比崛起的速度还要快。孙接盘也变成孙配股。

郁亮也不幸言中,活下去,对于很多人来说,竟成为奢望:战争带走的不只是遇难者的肉体,还有幸存者的灵魂。 

最近,很多核心人士表达了一些忧虑。就连永远的乐观主义者胡锡进前几天也说,在周围听到有越来越多的人表达对中国经济疲弱,实际增长可能掉到5%以下甚至更低的焦虑,“它显然对应了经济工作的一些真实问题”。

中财办副主任韩文秀在《瞭望》上发文,说稳定宏观经济不仅是经济问题,更是政治问题。他还提到,房地产业规模大、链条长、牵涉面广,对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

再就是前些天央行领导的表态,充足发力,把货币政策工具箱开得再大一些,保持总量稳定,避免信贷塌方。不关切就“哀莫大于心死”,后面的事就难办了。

治大国如和面。央行这种有高度又有力度的表述,多年未见。

贝壳研究院的数据显示,纳入统计的100个城市中,有30%的城市,房贷的利率出现了下调。有20个城市出现了明显的托底“救市”政策安排。

先浇水,再浇油,完了再加氧气——现在就是政策底了。

但信心的谷底,还没有到来。在经历这几年一轮轮洗礼后,大部分城市,老百姓的消费预期已经发生了变化:房子不再是一个合适的投资品了。

有些人,可能永远等不到市场底的到来。

位于深圳湾的恒大总部LOGO拆除前后对比
位于深圳湾的恒大总部LOGO拆除前后对比(网络图片)

2021年12月30日,恒大投资800多亿的第一项目,海南儋州海花岛项目39栋违法建筑被责令限期拆除。十几天后,几位工人缓缓拆掉了位于深圳湾的恒大总部LOGO……

桥水基金的瑞·达利欧在新书里写到,在短暂的一生中,人们往往全神贯注于搬运面包屑,却无暇拓宽视野,发现宏观规律和周期。他说:

在历史面前,我们都像蚂蚁。

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