菏泽：碧桂园和恒大的滑铁卢(图)
【看中国2022年1月12日讯】2021年10月21日那天，王洪亮、王洪光、王晓辉、王松宝、曹凤先，决定再次上门讨债。
11点30分左右，在菏泽碧桂园铂悦城项目的一个工地门口，王洪亮等人拉起了条幅，向项目的承包商沈阳腾越讨要拖欠的工资。王洪亮等人已经数次讨债未成。但这次，他们正好碰到前来巡盘的碧桂园鲁西区域总裁杨志忠。他们得到一个告御状的机会。
作为宇宙房企的几十个区域总裁的其中一个，杨总的座驾是一辆奥迪A6，车牌号是“闽C”，20岁的吴某寒是他的司机。为阻止杨志忠离开，王洪亮躺在了杨志忠的车前面。
惨剧就这样发生了：吴某寒驾驶着这辆奥迪A6，轧在了王洪亮的身上……
听说，当时杨志忠和司机一起往外走，走了一小段路后，司机返身折回，发动了汽车。
在场的农民工被这一幕惊呆了。他们合力将汽车车身抬起，将王洪亮救出。车身被抬起的那一刻，王洪亮口吐鲜血。一周后，地上的血迹仍清晰可见。
在场的愤怒的工人们殴打了吴某寒。有人拨打了110和120，王洪亮、吴某寒被送进了菏泽市第二人民医院。刘先生说，王洪亮后来又被送到了菏泽市立医院的重症监护室。他的CT检查报告书显示：右侧第10肋骨骨折；L1、L2右侧横突骨折；骶骨左部骨折，右侧耻骨上支及下支多发骨折，左侧髋臼骨折。
好在一周后，王洪亮脱离了生命危险，从ICU病房转到普通病房。
10月23日，山东菏泽市牡丹区政府官网发布该起事件的通报，政府责成碧桂园项目部先行支付了应由承包方支付的工程款13余万元，并由碧桂园项目部垫付伤者的相关救治费用。
听说，这笔款项的准确数字，是13.3万元，是王洪亮等四个人的工资，平均下来，每个人被拖欠了33250元。
王洪亮今年33岁，孩子刚出生不久。为了这3万多块钱，他差点丢了性命。
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2018年2月9日，拿地5个月后，菏泽碧桂园项目的售楼处正式对外开放。据说，活动还没开始，上千市民就涌了进来。售楼处的墙上，挂着杨国强老板的大幅画像。
喝惯了羊肉汤的菏泽人民，第一次见识了全国前三强的房企。等到项目正式开盘，每平米8500元的价格刷新了菏泽房价，别墅直接卖到了每平米2万。朋友说，碧桂园也没想到：一下子卖了七、八亿。
菏泽碧桂园项目给了碧桂园很大信心。售楼处刚开放3个月后，他们又拿到了位于牡丹路与北外环路交汇处的一块土地，这就是后来的铂悦城。
等到铂悦城入市的时候，已经是2019年，菏泽楼市换了一副模样。那年，杨志忠从碧桂园泉州城市公司执行总裁来到山东，负责碧桂园山东区域的投资工作。
2019年铂悦城项目的开盘价是5900元。到去年6月，铂悦城的价格降到了均价5000元。又过了几个月，碧桂园对区域进行了一次大拆分，区域数量增加到一百多个，杨志忠成为鲁西区域总裁。杨志忠掌管的城市，一个是聊城，一个是菏泽。
杨志忠大概不会想到，自己赶上了菏泽楼市的下半场。
去年，王洪亮的远房亲戚刘先生，从一个名叫于得海的人那里得到了一桩生意，为菏泽碧桂园铂悦城项目的部分楼号，提供砌筑服务。刘先生将这个生意，交给了擅长此项业务的王洪亮。两人都是辽宁省朝阳市建平县人，住在同一个村子，刘先生是王洪亮的远房表哥。刘先生说，他和王洪亮是合伙关系。
从2020年2月开始，到2020年9月30日，王洪亮带着一个施工班组，完成了碧桂园铂悦城项目12、13、14、15号楼的部分楼层的砌筑工作，劳务费合计为88.93万元。去年6月时，这笔劳务费共计支付了75.63万元，接下来直到9月30日，王洪亮完成了剩余工作量。从那时起，王洪亮带领的班组，完成了他们应该做的所有事情。
但这时，菏泽楼市已经生变，铂悦城即使降价，也卖不出菏泽碧桂园项目那样的成绩了。那剩下的13.3万元，他几次讨要，都没有结果。一直到今年10月21日他躺在奥迪汽车前面那天，这个过程持续了一年多。此前，他也去过相关部门反映情况。
听说，这笔款项已经先由刘先生垫付给了王洪亮的班组，王洪亮讨要的工资，是用来偿还表哥刘先生的钱的。
官方通报说，碧桂园项目部先行支付了应由承包方支付的工程款13余万元。这句话是想告诉大家，责任是作为乙方的承包商的。
刘先生是从于得海手中接到了部分砌筑施工量，于得海是从江西腾昌手中拿到的业务，江西腾昌上面的总承包商，则是沈阳腾越建筑工程公司。沈阳腾越的母公司是广东腾越，广东腾越的董事长是：杨惠妍。
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今年7月24日，碧桂园铂悦城8号楼的业主得到通知，他们的房子要延期交房了。这时距离约定的交付日期，还有7天。等到8月16日交付时，当年被碧桂园的售楼处惊艳的菏泽人民，终于知道了给你一个五星级的家是什么意思。
他们发现，小区只交付一栋楼，地下库漏水，绿化配套等基本没有，连小区门也没有，但要按照1.88元的价格交付一年的物业费。更令业主们惊讶的，是他们才知道，他们不只是买了碧桂园的房子，而是真的从碧桂园买了一个家：
碧桂园铂悦城的园林绿化，是顺茵绿化公司做的；木门、地板等软装，是现代筑美公司生产的；门窗，是住方科技生产的；项目的设计图纸，是博意设计院提供的。
所有这些公司，背后的主人都是杨国强主席的二小姐，杨惠妍女士。这种围绕房地产开发，将触角伸向上市公司上下游各个环节的模式，碧桂园将其总结为：全产业链。
2014年，杨国强主席做了一道数学题，从而将全产业链模式推向了极致。他一算账，发现碧桂园如果一年开发1000万平方米，监理费按每平方米10块钱收取，然后所有的监理都让碧桂园自己来做，碧桂园就会多出1个小目标的利润。于是，碧桂园决定，碧桂园自己的项目，自己做监理。他们有家监理公司，叫国晟监理。然后，接下来几年，碧桂园工地事故频发。
铂悦城的总承包费用、绿化、硬装、软装、设计费，往大了说，可能上亿，往小了说，可能也就几百万。这些大大小小的钱，杨主席都选择揣进自己口袋。
赚尽最后一个铜板，不只是李超人有这种商业头脑。
这段时间，开发商一家接一家的出事，很多人问，那个五星级的企业怎么样了？
前段时间，碧桂园服务收购了富力地产旗下的物业公司，收购了花样年旗下的彩生活的核心资产，也收购了蓝光地产旗下的物业公司，俨然成了地产下行周期里的收割机。大家猛然发现，碧桂园竟然成了最安全最土豪的一家开发商。
铂悦城的园林绿化那点钱，杨主席都要收进来，你说人家怎么会那么有钱？
10月28日那天，包叔和刘先生聊了聊，他说都这个时候了，他还不知道，他和王洪亮等人讨要工资的对象，到底是甲方还是乙方。
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7月26日，网上流传出一份官方文件，是菏泽市住建局发给市场监督管理局的，说菏泽恒大华府、恒大绿洲，以及恒大悦澜庭分别以4200元、3800元/平方米的价格销售商品房，远低于市场价格，涉嫌不正当竞争。
恒大的这个举动，相当于让菏泽的房价回到了2017年。他们激怒了同行，激怒了老业主，也激怒了相关部门。后来，几个项目的售楼处案场就被撤场了，降价也被叫停了。菏泽的一个开发商朋友说：他们的售楼处还有几万块的电费没有交。
碧桂园很快也加入了降价行列，菏泽碧桂园项目的精装修房源，从8200多元降到了7000多元，毛坯房从6500元降到了5800元。菏泽绿地理想城高点时的售价在5800元左右。今年的部分房源，直接降到了4000多元。
菏泽房价最稳定的区域，是核心城区的学区房，房价基本在六七千元左右。当地没有链家，整个二手房市场，几乎被儒房、华阳、易成三家中介公司占领。儒房在菏泽有超过140家门店，每个月的成交量，大概是400多套，其中有将近一半，来自新房交易。
菏泽的房产中介，是我见过的最佛系的房产从业人员。午休两个小时，门店直接上锁关门，下午六点左右，很多门店就关灯下班了。
在这个不限购不限贷的三线地级市，没有高周转，没有996。大部分楼盘，都存在延迟交付的问题，包括碧桂园。一位开发商朋友说，在这个三线城市，开发商们面临最大问题是：找不到客户了。
这家开发商很早就做了一项客户调研，发现目前的购房者，大部分来自菏泽周边的乡镇和农村。房子卖不出去，他们就启动了全民营销，重点发展的全民经纪人是两类人群：村支书和妇女主任。
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2018年12月18日，谁都没想到，山东鲁西南区域的小城菏泽，竟然成了首批对调控进行松绑的城市。一天之内，媒体报道铺天盖地，菏泽市住建局不得不在第二天回应：取消限售主要为了满足群众尤其是棚改货币化补偿的群众的购房需求。
在这轮调控周期中，很多城市试图突破政策，结果都失败了，但菏泽挺住了。如果去菏泽走一走，就能理解菏泽为什么能打响那一枪。
菏泽2016年12月份的商品房均价，还是3195元。但在2015年，菏泽迎来了自己的命运分水岭：棚改在这座城市启动了。
从那年开始，这座城市到处是工地，到处都是售楼处。2016年之后的几年时间里，菏泽的棚改规模，一直位居全国第一。当时，菏泽市住建局相关负责人对媒体说：这几年菏泽相当于有100万人口被就地搬迁。
很多安置房还没有建好，老旧房子就已经拆掉了。菏泽市民手里拿着巨量现金。对地产商来说，那时整个城市遍布客户。这种形势的最高潮，是2018年。菏泽市区房价进入历史性的一刻，普通商品房均价达到了7000-8000元/平方米，学区房新房均价在9000-11000元/平方米。
在此前一年，碧桂园来了，恒大来了。此后一年，绿地也来了。事后证明，他们正确地进入了一个市场，但却踏错了节点。
在棚改政策的推动下，菏泽市区的供应巨大。一个朋友说了几个数据：整个市区大概有120多个楼盘；显性的库存大概有400万平方米，隐形的库存可能是这个数字的十倍以上。
菏泽市最近几年平均去化量大概是200万平方米。按照这个速度，要消化掉现有库存，可能需要好几年。
2019年之后，随着部分楼盘陆续交付，客户越来越少，房子还是那么多。开发商们可能从来没想到过，原来客户对他们来说，还是很重要的。
王洪亮干活的碧桂园铂悦城，该干的砌筑方面的活，去年已经干完了。今年7月本该是交付时间，但也只是交付了部分楼栋。
高周转的最后一环，似乎断掉了。
过去二十多年的时间，房地产行业的本质，实际是一个面向B端的行业。对开发商来说，最重要的对外关系，是政府和金融机构。房子还在挖坑的时候，就被抢光了。
客户，一直没有那么重要。
仅仅两年的时间，这个行业发生了一些变化。最值得开发商警醒的一点可能就是：C（客户）端去哪了……
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