房企连续爆雷 明股实债浮出水面(图)

爆雷、股债双杀像瘟疫一样蔓延在房企之间。（图片来源：Adobe Stock）

【看中国2021年11月7日讯】（看中国记者丁晓雨综合报导）爆雷、股债双杀像瘟疫一样蔓延在房企之间。短短几天，阳光城、中国奥园、佳兆业、世茂集团等相继沦陷，11月5日地产债更罕见出现临停潮。而这些房企大多满足“三道红线”的监管要求，甚至账上有几百亿的现金，却还不出几个亿的到期债务。

11月5日晚，A股上市公司百大集团披露，公司曾向花样年杭州一地产项目间接放贷亿元，但目前只收回274万元。上交所紧急下发问询函，要求对是否尽到合理的调查、审查义务，出现逾期兑付的主要原因及合理性等补充披露。

根据百大集团公告，2021年6月18日，百大集团以自有资金向杭州鸿同企业管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“杭州鸿同”）出资人民币1亿元，通过杭州星昂企业管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“杭州星昂”）向杭州花浦房地产开发有限公司（以下简称“杭州花浦”）发放借款。

根据公司与杭州鸿同的协议约定，该项目的投资期限不超过4个月。根据杭州星昂与上海花样年房地产开发有限公司（以下简称“上海花样年”）、杭州花锦、杭州花浦签署的相关协议，若杭州花浦逾期清偿债务本金或利息超过10日的，杭州星昂有权处置杭州花锦的股权，同时上海花样年不再参与杭州星昂任何财产分配。截至11月5日，杭州花浦尚未履行协议约定的按期偿还债务本息义务。

据悉，百大集团此次投资的预期收益率为10.8%/年，按季收取预期收益。公司已分别于2021年6月21日收到8.9万元款项，于2021年9月18日收到264.85万元款项。也就是说，只收了一个季度的利息后，本金到期融资方还不上了。

百大集团称，花样年项目逾期可能对公司2021年度经营业绩产生影响，具体影响程度尚无法准确判断。

根据2020年年报，此次1亿元的投资逾期金额，相当于公司一年的扣非净利润。

《中国基金报》报导称，百大集团的这则投资逾期公告揭开了冰山一角，即上市公司将投资款通过有限合伙层层嵌套的方式，包装成另一个地产项目公司的股权出资，即明股实债。

报导说，明股实债让“花样年们”债务水平看起来并没有那么高，但少数股东权益却急剧增加。2017年中到2021年中，花样年的少数股东权益从32亿元快速增长到123亿元，四年时间增长284%，占比已经接近总股东权益的一半。

从百大集团公告披露的交易结构来看，这是一次比较典型的房地产前融，所以期限只有四个月。正常情况下，借款到期后应有新资金进入进行置换，无奈9月底花样年危机已经爆发。

花样年在10月4日宣布美元债违约时，其账上仍有几百亿现金，令投资者诧异为何还不上十几亿的欠款。

报导说，百大集团参与的上述明股实债项目给出了一部分答案：公司与花样年项目公司本质上是借贷关系，收取固定利息，到期还本，但体现在财报上，却是股权关系，真实的债务水平被隐藏了。而花样年过去几年少数股东权益却快速上升，四年增幅达284%。

爆雷的佳兆业也是，账上躺着383亿现金，却兑付不了3亿“理财”，但少数股东权益（非控股权益）却高达445.7亿元，比归母权益还高出近80亿元。

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