房企連續爆雷 明股實債浮出水面(圖)

爆雷、股債雙殺像瘟疫一樣蔓延在房企之間。（圖片來源：Adobe Stock）

【看中國2021年11月7日訊】（看中國記者丁曉雨綜合報導）爆雷、股債雙殺像瘟疫一樣蔓延在房企之間。短短几天，陽光城、中國奧園、佳兆業、世茂集團等相繼淪陷，11月5日地產債更罕見出現臨停潮。而這些房企大多滿足「三道紅線」的監管要求，甚至賬上有幾百億的現金，卻還不出幾個億的到期債務。

11月5日晚，A股上市公司百大集團披露，公司曾向花樣年杭州一地產項目間接放貸億元，但目前只收回274萬元。上交所緊急下發問詢函，要求對是否盡到合理的調查、審查義務，出現逾期兌付的主要原因及合理性等補充披露。

根據百大集團公告，2021年6月18日，百大集團以自有資金向杭州鴻同企業管理合夥企業（有限合夥）（以下簡稱「杭州鴻同」）出資人民幣1億元，通過杭州星昂企業管理合夥企業（有限合夥）（以下簡稱「杭州星昂」）向杭州花浦房地產開發有限公司（以下簡稱「杭州花浦」）發放借款。

根據公司與杭州鴻同的協議約定，該項目的投資期限不超過4個月。根據杭州星昂與上海花樣年房地產開發有限公司（以下簡稱「上海花樣年」）、杭州花錦、杭州花浦簽署的相關協議，若杭州花浦逾期清償債務本金或利息超過10日的，杭州星昂有權處置杭州花錦的股權，同時上海花樣年不再參與杭州星昂任何財產分配。截至11月5日，杭州花浦尚未履行協議約定的按期償還債務本息義務。

據悉，百大集團此次投資的預期收益率為10.8%/年，按季收取預期收益。公司已分別於2021年6月21日收到8.9萬元款項，於2021年9月18日收到264.85萬元款項。也就是說，只收了一個季度的利息後，本金到期融資方還不上了。

百大集團稱，花樣年項目逾期可能對公司2021年度經營業績產生影響，具體影響程度尚無法準確判斷。

根據2020年年報，此次1億元的投資逾期金額，相當於公司一年的扣非淨利潤。

《中國基金報》報導稱，百大集團的這則投資逾期公告揭開了冰山一角，即上市公司將投資款通過有限合夥層層嵌套的方式，包裝成另一個地產項目公司的股權出資，即明股實債。

報導說，明股實債讓「花樣年們」債務水平看起來並沒有那麼高，但少數股東權益卻急劇增加。2017年中到2021年中，花樣年的少數股東權益從32億元快速增長到123億元，四年時間增長284%，佔比已經接近總股東權益的一半。

從百大集團公告披露的交易結構來看，這是一次比較典型的房地產前融，所以期限只有四個月。正常情況下，借款到期後應有新資金進入進行置換，無奈9月底花樣年危機已經爆發。

花樣年在10月4日宣布美元債違約時，其賬上仍有幾百億現金，令投資者詫異為何還不上十幾億的欠款。

報導說，百大集團參與的上述明股實債項目給出了一部分答案：公司與花樣年項目公司本質上是借貸關係，收取固定利息，到期還本，但體現在財報上，卻是股權關係，真實的債務水平被隱藏了。而花樣年過去幾年少數股東權益卻快速上升，四年增幅達284%。

爆雷的佳兆業也是，賬上躺著383億現金，卻兌付不了3億「理財」，但少數股東權益（非控股權益）卻高達445.7億元，比歸母權益還高出近80億元。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)