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中国房地产欠下那么多债 钱都去哪儿了?(图)

2020-10-17 09:58 作者:路财主 桌面版 正體 3
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房地产 开发商 负债
房价涨了那么多,钱都被谁赚走了?(图片来源:Adobe Stock)

【看中国2020年10月17日讯】最近,相信你一定看过这样一个段子:房地产发展这么多年,现在开发商的欠一屁股债,买房子的也欠一屁股债,更不可思议的是,卖地的地方政府也欠了一屁股债……

问题来了,房价涨了那么多,钱都被谁赚走了?

卖房子的欠了一屁股债,指的是房地产开发商基本上都是负债累累,这个确认是真的。有人根据企业公开信息,整理出来中国排名前100的房地产企业2019年底的情况,那真的是负债累累、触目惊心。

除了这个表格,还有人从宏观现金流的角度,用当年的商品房销售额,减去房地产开发投资到位资金,再减去房地产纳税额,每年都是负值,20年累积下来,总金额高达55.6万亿元人民币,理论上说,这全部都是房地产企业的负债,而且是不考虑利息情况下的负债。

所以,有人开玩笑说,原来房地产开发商才是最坚决做多中国的群体,他们20年如一日的坚持不懈、源源不断往房地产开发中投入新的资金……

再来看买房的居民,欠下一屁股债,当然也是真的。

根据中国央行发布的《2020年二季度金融机构贷款投向统计报告》,截止到二季度末,金融机构的房地产开发贷款余额11.97万亿元,个人住房贷款余额32.36万亿元。

这句话的意思就是,过去这么多年累计,房地产开发商欠下金融机构11.97万亿元,而买房的居民部门则欠下银行32.36万亿元。

至于地方政府的欠债更是众所周知,我们这里采用财政部官方数据:

截至2020年8月末,中国地方政府债务余额25.1万亿元。其中,政府债券24.91万亿元,非政府债券债务0.19万亿元。

所以,这个段子里“欠一屁股债”的说法,都是千真万确的真事儿。但是,接下来的问题,“钱都被谁赚走了”,却问得不那么正确了。因为,微观个体关于钱的债务债权,与宏观主体关于钱的债务债权,完全不是一码事儿。

从个人感受来说,我欠你1万元,就是欠了你1万元,我有债务,你有债权,但对于宏观的部门主体(如本段子中的房地产开发商、买房居民和地方政府)而言,他们的债务债权关系很大程度上是相互交织在一起的——我的债务可能就是你的债权,甚至我的债务也是我的债权。

因为当代信用经济中,宏观的债务和钱,基本上就是一码事。这么说,可能还是有点抽象,我们用更简单形象的方式来说明。

我们不妨想象一下,一个房地产开发商,通过开发房地产赚到了钱,支付股东员工的工资奖金分红、政府的税收之外,其余的钱,以各种形式形成了房地产开发商的自有资产。然后,房地产开发商以这些自有资产为抵押,从银行申请贷款,并且在市场上发行债券,供投资者和金融机构购买,甚至还通过信托等渠道获得资金……这就是房地产开发商的债务。

所以,房地产开发商债务的债权人,一部分是金融机构,穿透的话,是居民储蓄和央行额外提供的信贷;另一部分是市场资金,穿透的话,还是居民部门的投资理财资金。

房地产开发商用融到的这些钱,向地方政府支付土地出让金,开发建设更多房子,由此进入下一轮循环。

再来看地方政府的债务是怎么形成的?

地方政府从拍卖土地中获得土地出让金,还获得了一部分地方税收资金,还有一部分钱来自中央政府的转移支付,但是,地方政府要花钱的地方更多。

教师及所有公务员的薪水支付要花钱,诸如城市的供水系统、供电系统需要定期维护完善,为了发展经济,地方政府还要大量投资铁路、公路、机场等交通基础设施,另外还有退休人员的退休金支付,医保系统支付、农村建设……

在政府这里,钱永远是不够用的,所以,地方政府也需要借债,要么他们在市场上发行债券,要么以城投公司的名义从银行贷款(这部分债务通常被称为地方政府的“隐性债务”)和发行债券,以应付各种各样的支出,由此形成了其庞大的债务。

所以,地方政府的债务,同样是来自金融机构的贷款和债券购买,穿透之后,同样是来自居民部门的储蓄和投资理财资金,还有一部分央行额外提供的信贷。

居民部门最为特殊。

不像几乎所有房地产商、地方政府都拥有大量的债务,居民部门的房地产债务,只存在那些有房贷的购房人及用房地产做抵押的房产所有者,其他居民并没有这方面的债务,这个债务的来源,基本上全部都是银行贷款,穿透的话,一部分是其他居民的储蓄,另一部分,又是央行给商业银行额外提供的信贷。

穿透了来看,不管是开发商、居民或者地方政府的债务,其债权人归根结底都是:

居民部门资金+央行的额外信贷(超出居民存款部分)。

搞清楚房地产开发商、居民和地方政府的支出构成和债务来源的话,就很容易知道,房地产行业的那些钱,究竟去了哪里,这其中并没有任何神秘之处。

房地产开发商卖房子的钱,变成股东、员工的收入和政府的税收,然后另一部分形成了自有资产,他们所赚的钱,最终是到了个人手中或变成了企业积累。

地方政府的钱,最终支付给了所有那些做政府项目的公司,然后,变成股东、员工的收入及政府的税收,还有一部分变成了公司的自有资产。

购房者支付的购房资金,首付当然直接给了房地产商,剩下每个月都要还的房贷,经过银行之手,一部分转移给了开发商,另外的一部分就变成了银行本身的利润,而银行的利润,再进一步会变成银行的股东员工的收入、国家税收以及银行自有资产积累。

所以,房地产行业的钱,最终变成了:

居民部门储蓄+非金融企业资产+银行资产。

当然,在过去20年间,中国的城市房价、尤其是大城市的房价持续上涨,有人赔有人赚,从人群区分上来讲,凡是与房地产债务债权相关的人群,相对其他人群,得到房地产的利益更多一些,特别是银行、房地产开发商、早期买下很多房产的人以及那些与地方政府关系密切的企业,这些行业的收入由此也比社会平均水平高出一截——当然,政府是公共部门,不谈收入,而企业从房地产暴涨中得到的利益,主要还是被大股东所拥有。

想想看,在马云和马化腾崛起之前,中国的顶级富豪里,排名在前面的几乎全部都是房地产开发商,还有银行每年的利润都那么高,你说钱去哪里了呢?

对于普通居民来说,如果你越早期购买房产,购买的房产越多,甚至是加的杠杆越高,你从房地产行业中得到的钱就越多——特别是在大城市,早期是不是买房,决定买多大的房子,偶然间一个决定,很可能已经决定了你一辈子在这个社会的财富等级。

也正因为过去15年房地产的大涨,让绝大多数普通人工作和劳动的价值一贬再贬,到如今,已经变得除了糊口之外,几乎不具有任何财富积累的意义,这才是作为普通人的真正悲哀。


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