4亿“房奴”91%选错：29万亿楼市收割机启动……(图)
【看中国2020年12月4日讯】很多人都关心房贷利率，还有些人在咨询是选固定利率还是浮动的LPR利率。今天，我就结合当前中国经济情况和利率走势，来分析一下未来房贷利率会如何演变，大家该如何选择。
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最近，中国的股民都在喊牛市。我们知道，和美国牛气冲天的三大股指相比，还真看不到A股牛市的影子，就算现在也只是摸到了3400点这个震荡箱体的上边，但中国股民还是对牛市充满了期待。特别是前些天的银行股大涨，给市场打了一剂强心针。
11月27日，上证指数收报3408.31点，上涨1.14%。其中，银行股表现十分亮眼，板块整体大涨2.36%，银行龙头股工行大涨近6%，引爆了市场金融股行情。38家A股上市银行全线飘红，厦门银行、紫金银行、工商银行、建设银行等八家上市银行涨幅都超过了4%，引发市场高度关注。
很多股民一脸懵，根本搞不清楚为什么银行股会大涨。要银行股能这样涨，一定是有对银行股非常有利的消息出来。对于以赚息差为主的银行来说，利好无非就是存款利率的下降和贷款利率的上升，基本八九不离十。
而就在银行股大涨的前一天，也就是11月26日晚间，中国央行发布了《2020年第三季度中国货币政策执行报告》。据《报告》披露，9月银行新发放贷款加权平均利率为5.12%，其中一般贷款加权平均利率为5.31%；此外，票据融资加权平均利率上升更为显著，9月利率比6月上升38个基点。而财政部一个月期的国库现金定存中标利率也由2.75%上涨到了2.95，释放了资金利率上涨的信号。
10月份以来，同业存单发行利率持续走高。东方金诚首席宏观分析师王青分析，11月19日，1年期股份制银行同业存单发行利率升至3.29%，创年内新高，意味着中期市场利率仍保持较快上升势头，未来会带动LPR利率走高。
总而言之，就是说，银行贷款利率开始上涨了，利好整个银行板块，进而刺激上市银行股价大涨。
可能有朋友说，这贷款利率也没有涨多少嘛，也就是涨了几个基点，市场为什么会这么亢奋呢？最主要的原因不是贷款利息涨了多少，而是因为之前贷款利息一直是在下跌的，而且中央政府还要求银行给实体企业让利1.5万亿，支持因为疫情受到冲击的实体经济。受今年各种特殊政策影响，包括各种大宽松、让利、控利率和利润、各种窗口指导等，都是在打压银行。而现在贷款利率开始上升，对于银行股来说当然是天大的利好。
疫情暂时控制住之后，企业的经营情况迅速恢复，工业企业利润增速5月份同比增速迅速由负转正，且在此后的几个月一直维持在10%以上的水平。虽然中国的经济数据有水分，但是整体经济恢复水平还是可以通过各个参考指标看出来。
今年年初至今，为了应对疫情对经济的影响，中国央行搞了一堆货币政策创新工具，巨量的货币信贷投放与精准滴灌实体领域相结合，算是稳住了实体经济和资本市场的运行。截至目前，今年头10个月的社融和信贷分别累计新增了31万亿和17万亿。换句话说，今年的货币政策虽然没有像欧美那样大放水，但是也始终保持在相对较宽松的一个状态上。
但是，这种货币宽松的状态要结束了。中国的货币周期，本来在2018年就已经开始进入收紧阶段。今年由于疫情的原因，扰动了货币周期的节奏，但是，明年继续保持像今年这样的宽松货币，已经没有必要了。
疫情之后，货币政策、监管政策逐渐正常化或常态化，抗疫期间的行政指导等特殊政策也在慢慢退出，银行业的经营环境有所改善。货币、监管、财政等政策逐渐正常化，有利于银行经营。考虑到经济进一步复苏后融资需求将更为旺盛，且银行间资金成本已经在上升通道之中，贷款加权平均利率将易上难下，银行的利息差会恢复正常，乃至扩大。而这基本也意味着利率上行的拐点最终确立。
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刚才是从经济和金融层面来说明贷款利率的上行已经确立了拐点，而在政策层面上，目前中国的管理层都是开始释放货币从紧的声音，其实就是为明年货币正常化作准备，说白了就是提高贷款利率。
最近，金融界有两个重量级的大佬讲话了，释放的基本就是货币收紧的信号。
财政部原部长楼继伟11月13日在“第11届财新峰会”讲到：中国在经济复苏上走在前面，已经到了研究前期部分货币政策有序退出的时候。一旦经济复苏，过多的流动性需要收回时，存在可能刺破债务泡沫的风险，因此现在要坚决降杠杆。
中国社科院金融研究所所长张晓晶17日在新闻办吹风会上讲到：今年中国宏观杠杆率快速上升，前三季度已经上升了27.7个百分点，也就是说债务规模是GDP的2.7倍，预计今年宏观杠杆率将上升30个百分点左右。
张晓晶强调，杠杆率之所以快速上升，并非债务扩张速度太快，而是今年GDP增长太慢。有两点风险值得关注：一是中小银行坏帐上升，二是杠杆率高的时候，每年利息支付也很高，今年初步估算是增量GDP的1.5倍至2倍。
这两位大佬的观点直白地说就是宏观杠杆率目前还是高位，需要降杠杆。明年的货币政策和环境对比今年来说，肯定要开始收缩了，利率可能会上行，货币投放量可能会控制。
这和最近中国央行频繁喊话也是遥相呼应的。喊了哪些话呢？比如说尽可能长时间实施正常货币政策，防范化解风险；把好货币供应总闸门；不让市场缺钱，又不让市场的钱溢出来。这些说法虽然含蓄，但是大概意思也都是要收紧货币供应的意思。
除了楼继伟的喊话，央行行长易纲和副行长刘国强最近也表示“特殊时期政策退出”的问题。特别是刘国强认为“退出是迟早的，也是必须的”。
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说了半天，不管是技术层面的银行贷款利率还是国库现金定存中标利率上行，也不管是高层大佬的一些货币紧缩讲话，可都说明了未来加息应该是大概率事件。而加息就直接关系到房贷还款的问题了。
之前，中共政府要求个人房贷必须在固定利率和LPR浮动利率之间做出选择，其实这个问题之前已经说过了。但还有不少朋友在问，所以结合未来利率上行再来讲一下这个事情。
利率上行拐点已现，那些选择用LPR利率还房贷的购房者怎么办？（图片来源：Adobe Stock）
当初大家之所以选择LPR，或者银行之所以劝大家选LPR，主要的一个理由是未来的LPR利率会下降。但是我们从今年的情况来看，并没有出现下降。5月份以来，LPR报价已连续七个月保持不动，没有出现购房者选择LPR利率时预期会出现的利率下降现象。根本原因在于这段时间宏观经济出现了一定的反转。随着近期债券市场收益率的上行，市场出现了对于LPR加息的预期。所以，整体来说，中国的利率在明年后将进入到上行区间。
这种加息基于两个基本逻辑：一个就是全球都预期中国经济明年将继续增长，今年的宽松货币政策在明年不会持续，加息是大概率事件；如果因为担心债务问题的话，实体借贷非常有可能继续宽松，但是房贷会收紧。第二个就是在今年大放水情况下，原材料和农产品价格都在大涨，带动中国工业品的价格也在上涨，明年通胀形势可能更加严峻。加息是通胀的第一个对手，要压制通胀，明年极可能要加息。
而今年各项利率指标都已经开始出现上涨，政策层面也是频繁发话，释出紧缩的信号。可以说，利率的拐点已经出现，LPR进入上行通道已经是八九不离十，进而带动房贷利率上行。可以说，最惨的就是那些已经选择了用LPR利率还房贷的购房者……
根据央行的报告，目前为止99%的个人房贷进行了转换，91%选择了LPR定价。报告介绍，存量浮动利率贷款定价基准转换工作顺利完成。截至8月末，存量贷款定价基准转换进度已达92.4%。其中，存量企业贷款转换进度为90%，存量个人房贷转换进度为99%，已转换的存量贷款中，91%转换为参考LPR定价。
对于这段话，我用大家听得懂的方式简明扼要进行一下解读。99%的个人房贷进行了转换，91%选择了LPR定价，意味着只有8%的人选择了固定利率。我们可以得出结论，91%的房贷者已经成为韭菜（剩下8%的人，可能避免收割）。现在，中国的资金利率已经开始收紧，未来房贷利率可能会更高，这就是收割的开始。那些听银行忽悠说LPR浮动利率将大幅下降而选择了LPR利率的人，可能肠子都要悔青了。
当然，很多网友说，是银行根本没有给他们选择的机会，直接转成LPR利率了。按理说银行是会通知大家去选的，但是如果到期大家都不选的话，银行就帮你自动转成了LPR浮动利率。不过，根据相关文件规定，在2021年1月1日之前还有反悔期，意思就是如果选择了LPR利率，你还有剩下的20几天时间反悔，可以改换成固定利率。
毕竟，固定利率的风险是可控的。就算短时间比LPR高点，心里也踏实很多，主要原因还是LPR这种浮动在中国有太多的不确定性。当年俄罗斯为了抑制卢布贬值，将利息加到了18%左右；而阿根廷为了压制通货膨胀，防止资本外流，加息到了50%以上。如果人民币加息到这种水平，那些选浮动汇率的人，估计哭都找不到地方。
千万别为了贪小便宜而最后吃大亏，这是给大家的忠告！
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