腰斩都不够：环京房价“臀斩”跌成负资产(图)
【看中国2020年10月14日讯】在中国，楼市的话题可以说是永恒的主题，也总是能挑动大家的神经。这一次是帝都北京周边的房价，环京房价大跌，不仅腰斩，据说斩到了臀部以下，刷爆了国内外的自媒体。我们看一下是怎么回事。
一
燕郊地理位置靠近北京主城区，据说和北京只有一河之隔，离天安门的直线距离只有30公里。在2016年之前，这里一度是房地产投资客追捧的热门区域。
近日，陆媒《界面新闻》10月6日报道，近期，网传一张环北京部分地区房价情况的图片（下图）。据该图显示，环北京楼市龙头燕郊房价从2017年的38000元跌至2020年的18000元，跌幅超52%。其中，跌幅最大的是永清，单价从23000元跌到6500元，跌超71%。这就不仅是腰斩，而且斩到了臀部，只剩下一双大腿了。跌幅最小的是开发区，单价从18,000元跌到了10,000块，跌幅44%。
环北京部分地区近几年房价变化情况一览（网络图片）
贝壳网数据显示，目前燕郊二手房均价为1.8万元，大厂、固安永清等二手房均价分别为1.6万元、1.3万元和1万元，霸州最低，单价0.91万元。举例来说，燕郊的福泽御园，2017年4月底52平成交价158万，而今年9月成交的52.3平84万，跌幅接近50%；燕郊大盘星河皓月的历史成交显示，2017年3月16日，该楼盘有一个一室一厅成交207万元，今年9月份，同样面积朝向的房屋，成交价仅100万元，跌幅超过50%。
按照房价跌幅50%计算，假设有投资者以50万元首付三成在2017年顶部买入一套房产（总价167万元左右），该套房产目前市值在80万元左右，账面浮亏同样80万元，加上3年多的房贷、税费等，其总计亏损可能达到100万元左右。
据北京中原市场研究部的统计，今年7月份环京住宅市场多个区域成交量下跌，其中燕郊环比降幅最大，下降62%。从成交均价环比来看，燕郊降幅也是最大，成交均价1.88万元/㎡，环比下降5%。
另据链家网成交系统统计数据显示，燕郊二手房价格于2017年4月达到最高点，挂牌均价为32,633元/平方米。而市场人士普遍认为，而目前基本是一万多，燕郊二手房价在三四年时间里基本是腰斩了。现在整个燕郊的房地产中介市场，店铺关门率达到50%以上，从业人员转行率达到70%以上。
要知道，2016年燕郊的平均房价就已经突破3万，一些热点楼盘均价甚至突破4万，超过不少北京远郊的房价。也因此，燕郊曾经吸引来自全国的炒房客，一时风光无二。2016年起这轮全国房价暴涨，环京蹦得最高、涨得最猛。最夸张的是张家口的崇礼，短短一年时间房价涨了4倍，堪称环京之最。其次就是环京的北三县和南三县。2017年最高点时，北三县的燕郊均价高达3.5万/㎡，个别优质楼盘甚至每平到4万。大厂均价3万、香河均价2.3万-2.5万。南三县的固安均价每平高达2.7万-2.8万，永清1.9万-2万，霸州1.5万-1.6万，再加上大兴国际机场题材的加持，很多人相信未来、“买到就赚到”，其中包括不少炒房客，纷纷到燕郊抢房，一时楼价暴涨，风头无两。
然而物极必反，接下来就迎来了政策调控的当头棒喝。2017年出台调控政策后，蹦得最高的燕郊房价就开始一路下滑，与最高时相比，下降了一半还要多，最高下跌71%，而且至今还没有止跌抬头的趋势。没有等来接盘侠，炒房客纷纷维权要求退房。从由媒体报道的匿名业主维权群消息来看，已有部分楼盘因为房价已经跌为负资产，业主正在组织“断供”退房。
二
说到燕郊楼市的下跌，不是没有道理的。燕郊的城市基本面决定了当地房价，从数据上看，燕郊今年上半年的房价还是涨了一些的。
除了1-2月房价出现下跌，从3月开始，燕郊的房价也是在逐渐平稳回升，只不过涨幅太弱了一些。
而今年上半年燕郊的利好其实非常多，比如说今年3月17日，国家发改委发布了通州与北三县协同发展规划。5月廊坊市也发布了引进人才政策，只要满足大专学历，在当地就业就能在燕郊（北三县）落户。而前段时间，也传出燕郊新房对北京社保放开限购的消息。这些利好都不是小利好，但是楼市的表现并没有出现很明显的上涨。
燕郊楼市让人大失所望，原因其实很简单。燕郊乃至整个环京地区楼市的购买力主要来自北京，当地人能贡献的力量实属太少。
那北京现在是什么情况呢？与2017年3月房价最高时对比，三年来北京二手房均价已经下跌超过30%，部分商品房项目均价甚至下降了40%以上。北京的房价在下跌，燕郊房价就没有理由上涨。
另一方面，人口是楼市上涨的中期基础，而北京这几年在向外疏散人口，驱赶低端人口，2017年北京市常住人口同比减少了2.2万人，2018年同比下降了16.5万，而到了2019年同比又下降了0.6万人。北京的常住人口连续3年下降，购房需求也会出现下降。但是这些流出的人口大部分并没有流向燕郊、北三县，而是到了深圳，杭州这些一、二线城市。
燕郊除了房地产，没有别的支柱性产业，公共服务和基础设施建设也无法满足快速集聚的人口，与人口规模严重不匹配。今年7月份，环京住宅市场多个区域成交量下跌，其中燕郊环比降幅最大，环比下降62%。所以燕郊想要发展房地产市场，要先把城市基本面做好。这样看来，只要限购不放松，燕郊楼市就不会真正回暖，腰斩趋势就不会结束。
今年“金九银十”期间天津房价普降，之前就介绍过天津郊区房价腰斩，以及市区房价下降30%的一些情况，最高跌幅40%。还有石家庄房价的大跌，这表明，从北京到环京地区都出现了房价的大规模集体性下跌。
三
这里有一个典型的例子，让大家来理解房子成为负资产的概念。
2016年，张姓业主以8600元/㎡的价格买入了一套环京永清的房子。因买入时点好、买在了房价暴涨的前夜，一度被身边的朋友夸耀有眼光……她自己也有些飘飘然，想着自己三十余年来总算逮住了一次暴富机会、搭上了楼市红利的快车。可让她没想到的是，自己不过是坐了一次房产财富的过山车——在高处癫狂、在低处落寞，深刻体会到了“没有兑现的财富终归是纸面财富”。
她买的那个项目，在2017年3月最高点时曾涨至1.8万-1.9万，而现在三期高层卖7500元、洋房卖8000元。也就是说，买了将近四年，张姓业主的房子不但一分没涨、还跌了1000元。以前被亲友夸赞有眼光，现在则被惋惜到运气差，自己的房产暴富梦自此破碎。
张姓业主还算好的，毕竟买得早、房价没那么高。惨的是在2016年底至2017年初恐慌抢房的那批人，现在的价格不是腰斩、而是“臀斩”了……还不到自己买入价格的零头，成为了负资产。三年多的月供损失也罢、30%的首付跌没了也罢，只好自认倒霉，可更让人难以接受的是自己的房产成了负资产。原房屋总价170万的房子，在付了30%即50多万的首付后、又从银行贷款70%即120万，可现在房子值多少钱呢？对不起，只值不到80万。什么意思？手里的这套房子目前只值80万，可欠银行的贷款却是120万，把房子抵债给银行还倒欠银行40万！许多人不愿意了，纷纷要求“维权退房”……
一旦房价下跌幅度超过30%，已经按揭贷款买房的群体将会出现两种心理变化：
首先是刚需购房者群体，所谓“刚需”，就是买房以自住为目的。刚需群体一般会认为，无论房价涨跌对自己未来生活影响不大，房贷不会多一分也不会少一分，房价涨了，不能卖了赚钱，房价跌了，也不会去卖房还债。说到底，房价涨跌对刚需群体而言，仅仅是账面上的数字而已，如果不是收入等其他方面产生问题，刚需购房者不会因为房价下跌过多而选择弃房断供。
其次，对于投资和投机炒房群体来说，其想法则完全不一样。房产，对他们来说就是一件投资品，相比其他商品，仅是标的价值更大些而已。假如房价腰斩，即使把房子卖了，也难以支付欠银行的70%贷款，所以，对于这类群体来说，他们可能会把房子丢给银行，让银行处理。
银行房贷合同内容中约定：抵押期间由于乙方的过错或其他原因造成抵押物价值减少，乙方应在三十天内向甲方提供与减少的价值相当的其他担保。乙方（借款人）发生下列情况之一的，甲方（银行）有权停止提供未拨付的贷款，提前收回已发放的贷款本息或处置抵押物。
这段话翻译成白话的意思是，当房产价值发生减少，比如房屋倒塌、房价下跌等情况，你按揭的这套房产自身价值已不够偿还银行的欠款，此时，银行有权利要求购房者提供新的抵押物或者弥补银行的损失，同时，银行可立即处置抵押物变现。如果乙方既不提供价值相当的担保，又不提前清偿等值的贷款本、息，甲方有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前清偿全部贷款本、息。
举个例子，小明买了一套价值100万的房子，首付30万，剩下70万向银行按揭贷款。3年过去了，小明还了本金4万元，还欠银行66万本金。就在此时，房价迅速下跌，这套房子只值50万了，按照贷款合同约定，银行就给小明算一笔账：当时，借款人小明向银行申请房贷是以价值70万的房产作为抵押物，而如今，房子仅仅值50万，但他还欠银行66万本金，现在银行有权要求小明补足16万差额。此时，小明要么拿出16万现金做提前还贷，要么看看还有什么值钱的东西可作为抵押物抵押给银行。
看到这里，相信大家应该理解，银行虽然不希望房价下跌，但是即使下跌，也提前为自己准备了“救生衣”；如果房价真的大幅下跌，最终买单的还是购房者自己。环京那帮炒房客，现在之所以没被大规模索要抵押物，一是因为他们嘴上说断供，内心是不敢的，还可以做牛做马或拆东墙补西墙撑一段时间，二是因为银行勉强还撑得住。但庚子年是奇特的，再加上中美进入冷战，一切都在加速，包商银行破产可以看成是个标志性事件，恒大逼宫事件更是为楼市加了一把火，未来既是场保卫银行的大戏，更是保卫实体经济的硬仗，雷霆手段不会少，楼市八成是将处于银行倒闭和断供弃房的双重打击之下……
现在在环京业主微信群里，有人发起“奋起抗争/用脚投票/断供退房”的倡议，并表示“当断供人数款项够一定数目，会有多个部门来管这事……这是要开发商的命，业主只要当初宣传承诺的配套，无法实现就退房”。所以断供的利用当然不是房价下跌、而是之前承诺的配套没达标。
这两年楼市维权迭起，表面的原因大多是“配套不达标”、“绿化太差”、“不是承诺的名校”，但稍微懂些内情的人都知道……主要原因是房价没涨、甚至还跌了——就像这批房价“臀斩”的环京业主，在“负资产”状态下，如果能退房最多也就亏个首付、反而能挽回些损失。房价没涨亏了月供、房价下跌亏了首付、房价大幅下跌还倒欠银行一笔钱……
虽然残酷，但在楼市上涨时抢房的时候，就要做好走到这一步的准备，这是买房投机时必须要承担的后果。断供说起来容易，实施起来并不轻松。不还债真上了征信黑名单，且不说自己完了，孩子上学肯定会有影响，孩子以后考事业单位公务员可是要政审的，甚至入国企都可以一票否决，个人出行乘坐交通工具、出国都会受到影响，真正谁敢断供？当然，是否愿意断供是一回事，会不会断供又是一回事。当你耗尽毕生积蓄，借遍债务仍然不能还贷……
大家不要以为这只是燕郊和环京楼市的个别现象，和自己无关。就目前观察，北京、天津、河北、河南很多城市，都在上演二手房大跌30%或者腰斩的现象。就像前几年投资不过山海关，东北经济衰退导致房价下跌一样，这股浪潮已经从东北蔓延到了北方和中原，也许要不了多久就会顺势而下进入长三角和珠三角，所以，在经济红利和人口红利都被消耗完之后，最后剩下的当然就是楼市的一地鸡毛。
很多人不相信自己的房价会下跌，认为政府有办法控制，这是类似斯德哥尔摩综合症的表现，将统治自己的人想得过于强大，放弃反抗意志的表现。在经济规律面前，任何强权都不会例外，前苏联也是如此。
中国未来楼市的预演，必然是燕郊等环京楼市“臀斩模式”从北方向南方的全面推进。房子卖不出去，降价甩房、断供、银行收房、法院拍卖、上征信黑名单将会成为神州人的日常，这个趋势是不变的，我坚信！
北方已经在大规模上演这种模式了，长三角、珠三角等南方各地还会远吗？……
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