2020年房地产泡沫指数 这些地方楼市最危险(图)

瑞银集团UBS日前发布2020年全球房地产泡沫指数。（图片来源：Adobe Stock）

【看中国2020年10月4日讯】（看中国记者文龙综合报导）瑞银集团UBS日前发布2020年全球房地产泡沫指数，该报告发布之际，世界各国已推出紧急财政刺激计划，以抵御武汉肺炎全球大流行危机，同时各国央行已将利率下调至历史低点。而越来越多的迹象表明，中国楼市市场的风向也变了。

瑞银报告作者萨普特利(Claudio Saputelli)和霍尔兹(Matthias Holzhey)写道，“房价是经济的一个滞后指标，因此房价对经济下滑的反应会出现延迟”；“政府在封锁期间对许多城市的房主提供了帮助，包括增加住房补贴，降低了税收，暂停了止赎流程。”

在受分析的25个大城市中，一半以上要么面临房地产泡沫风险，要么估值过高。这个数字考察了泡沫的典型迹象，包括物价与当地收入和租金脱钩，以及实体经济失衡，如过度放贷和过度建筑项目。

报告发现，尽管失业率上升对房价的全面影响仍不确定，但目前的上涨趋势是不可持续的。报告还指出，一些城市居民正在搬到负担性更高的地区，因为他们可以在家工作。

瑞银报告表示，“大多数城市的房租已经在下降，这表明，当补贴逐渐消失、家庭收入压力加大时，一个调整阶段可能会出现。”

即使是在那些安然度过危机的城市，普遍资本利得的前景似乎也已枯竭。

报告写道，“这对购房出租的投资者尤为重要，因为房价与租金的比率已达到创纪录高位（收益率很低），租金增长前景不确定。在这种环境下，出售房产的选择是可以考虑的，因为投资者可能会找到风险回报特征更好的资产。”

研究发现，多伦多市是北美房地产泡沫风险最大的城市。温哥华、不列颠哥伦比亚省、洛杉矶、旧金山和纽约被认为估值过高，但不存在泡沫风险。

欧元区是房地产市场过热最严重的地区。慕尼黑和法兰克福位居榜首，巴黎和阿姆斯特丹紧随其后，与这两个德国城市并肩踏上泡沫风险的领地。

同样，苏黎世、多伦多和香港市场也表现出高度失衡。

平均而言，在过去四个季度里，受分析城市的通胀调整后年均物价增长率有所加快。美国国家土地不动产的创始人杰森・沃尔特（Jason Walter）说：“现在，美国房价中值升至31万，较2019年8月上涨11.4%，这是有史以来第二次美国房价中值升至30万以上。”

马德里、旧金山、迪拜和香港是唯一看到价格下降的城市。上一次房价下降的城市数量减少是在2006年。

并且，中国国内房地产风向已经变了：

首先，弃房断供的情况越来越多了。受到疫情的影响，今年弃房断供者快速增长，速度惊人。从法拍网上的数据来看，2020年弃房断供的人越来越多，2020年以来法拍房数量达到115万套之多，而这一数据在2019年只有50万套；在2018年2万套，2017年年不足9000套。

其次，二手房炒房者挥泪甩卖名下房产。这次受到武汉肺炎疫情影响，主业周转不灵，想抛售房产回笼资金，却要承担房价下跌的重大损失。目前，中国二手房抛售数量大增，已经创下近10年之最。

再次，在过去中国新房、二手房价格都是一起上涨，现在各城市的房价涨跌却出现了明显的分化。在8月份100个被监测的城市中，有46个城市二手房价出现环比下跌，同比降价城市占比高达41%。居然有近半城市二手房价出现了下跌。

最后，中国的央行和住建部等拿出了房企融资的“三道红线”。主要内容是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%、2、净负债率大于100%；3、现金短债之比小于1。而超过“三道红线”的房企是不能融资的。

目前中国各地房地产开发商，都要把将数据降到“红线”之内，房地产投资开始降温。未来中国国内房价将会出现三四线城市先下跌，一二线城市房价随后出现调整的结果。

也许，人们最终会看到一场严重的房地产市场泡沫破灭。

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