房地产未来会更好更暴利吗？（图片来源：Zhao jiankang/Adobe Stock）
【看中国2019年11月8日讯】如果比谁钱多，你可能会想到二马（马云、马化腾），想到许家印，但是比花钱似乎没人比的过融创中国的孙宏斌，他150亿接了乐视贾跃亭的盘，又数百亿接了万达王健林的盘，然后这几年又是斥巨资买地，大家觉得孙宏斌的钱似乎花也花不完，要知道融创中国一共市值还不到1800亿港元，去年净利润很高但也就165亿，这与孙宏斌花出去的钱很难匹配。
在别人都收缩的时候，孙宏斌却到处扩张，难道他认为房地产未来会更好更暴利吗？最近在民生银行的不动产金融年会上，孙宏斌谈到了他的判断。
首先，让人意外的是，他告诉大家，期待放松调控，这不太可能。之前几次预期调控放松全都落空了，这就已经是在告诉大家，政策会有定力，钱不能再去房地产，房地产也不能再作为经济刺激的工具，这轮调控将是一个长期行为，所以国家战略就是，未来不再让经济过度依靠房地产。
其次，这个行业还会保持很多年，16万亿的规模也会继续，改善型需求还是深入人心的。
第三，增量市场向存量市场过度，之前开发商们一直在抢增量，所以大家日子都挺好过，但是以后，就要习惯于做存量了，日子就该难过了。增量说的是老百姓需要新增住房，开发商也不断提供新房。而存量就是，大家手上基本都有房了，要改善和换房。
第四，孙宏斌认为，对于开发商而言，一二线城市，和比较好的三线城市，已经没什么风险，由于库存已经基本去掉，现在只要盖房子出来都能卖的掉。而四五线城市房价翻了一番，供应量太多，风险很大。
第五，现在一些地方，政府的期望也在降低，原来是房价降地价不降，现在是地价也有缓了，未来房价限价是把风险给弄好了，限负债总额让这个行业的杠杆率降下来了，所以这个行业会更好一点。
第六，未来将是比品牌和服务，以及综合实力的时候，坚决布局，消费升级，比如文旅，文娱，教育，医疗大健康等行业，5年后行业前5名，将拥有30%的市场，这也就意味着绝大多数小开发商要被并购掉，他认为并购是解决风险的最快方式，对于银行来说，如果有开发商还不了钱，银行拍卖可能需要3年，但是并购3-6个月就解决了，所以他也希望银行，支持他的并购。
从孙宏斌对于地产的判断来说，他大概的意思就是说，全都发大财的日子已经过去了，未来没那么美好，但也没那么糟糕，做的好的会赢家通吃，大鱼连小鱼和虾米一块都吃掉了，他这其实也是在赤裸裸的威胁，相当于告诉那些小同行，尽快缴枪不杀。
那么我们能从孙宏斌的判断中得到什么结论呢？
1、调控还会继续，地产商都已经不抱希望了，那些炒房的和多套房的持有者最好也别抱太大希望。随着这些地产商们，重新把目光锁定在一二线城市，未来新房供应还会增加，而新房和二手房基本发生价格倒挂，价格经常能差20-30%，所以这也将拉低周边二手房的价格。只要新房开盘，周边二手房就会降价。而且流动性会越来越差，买新房可以全额贷款，而二手房只能地区指导价贷款，还有比较高的税费，所以对于购房人来说，同等位置显然新房更划算。
2、现在刚需不多，改善需求越来越多，也就是说基础增量已经足够了，而改善需求这个就没那么迫切，房价上涨，他们愿意换个更大的房子，如果房价下跌，这些改善需求会瞬间消失，所以越大的房子越难脱手。一线楼市的二手房价格可能会持续下降，三四五线城市，已经变得根本卖不掉。急需用钱的，只能降价甩卖。所以这就告诉我们，卖房要趁早，再也不住的房子，你就应该先挂出去，等你真需要用钱了，再往外挂就晚了。
3、未来房价下跌的突破口很可能就在二手房市场，指望开发商降价不太现实，小开发商们，干不下去了，与其降价甩盘，造成楼闹，还不如干脆把资产甩卖给大开发商，所以除非大开发商愿意降价促销，比如恒大那样的，否则新房很难跌的下来，更多的捡漏机会，都会在二手房市场，你要买便宜房，可以多去那种商人住户很多的小区去转悠转悠，有一些急售房，甚至一些法拍房，价格都很低了。有的甚至已经降到了5折起拍，价格已经回到了2015年，只是法拍房有时候不太干净，需要你自己提前摸摸底，多去那看看房，找中介和邻居打听打听，至于那种老破小，娃多，狗多，老头老太太多的小区，就别费那个劲，因为这种小区根本不就不出房，这些人也都有稳定的退休金，所以根本就不会降价的。也没什么议价空间。
最后再强调一下我们的观点，刚需就早买，因为政策不会放松，贷款额度越来越紧张，短期房价也说不好，如果不是刚需，但想买来自住，那你就多转转，找找那种打折急售的，碰到2015的价格就可以买了，当然这个过程可能需要你狠狠的杀价，只要有足够的耐心，没有什么房子是必须要买的。大不了对方就不同意呗，你又没什么损失。
不用太顾及房主的面子，你得想万一他要是同意了，你就少奋斗好几年。这种风险极低，收益无限的事为什么不敢干呢？有些人去服装市场买件衣服，敢砍价三分之二，但买房子连讲价的勇气都没有，老是觉得不可能。你试过了吗？就自我否定？这就是典型的缺乏自信的表现。从心理就鄙视卖衣服的，而仰视卖房子的。其实生意就是生意，谈判没什么不同。至于想投资的，还是再等等，房价不回到2012年，没有什么房子是值得投资的。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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