中国房价“窗户纸”被捅破 李嘉诚早有预言(图)

2019-10-23 08:03 桌面版 正體 2
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中国房地产市场已经走过了20个年头。(图片来源:Zhao jiankang/Adobe Stock)

【看中国2019年10月23日讯】从1998年进入商品房时代开始,中国房地产市场已经走过了20个年头,在这个过程当中,房地产行业慢慢形成了越来越重要的地位,不仅是国民经济的重要支柱产业,而且也是家庭财富的主要象征。但是,不可否认的是,房地产行业也吸引了大量的资本和资源流入,从而对消费和其他的实体行业产生了一定的挤压效应。

因此,从2016年开始,多次明确房住不炒的定位,到了2019年,政治局再次表态不把房地产作为短期刺激经济的手段,由此可见,本轮楼市调控与以往已经大不相同,特别是在防控房地产金融风险的大背景下,房地产行业慢慢到了捅破“窗户纸”的时候:

第一,继房贷利率迎来LPR之后,住房贷款再迎收紧信号,炒房客难再投机取巧。

众所周知,针对10月上旬,最大的楼市消息莫过于房贷利率取代了传统贷款利率:以最近一个月相应期限LPR为定价基准加点形成,包括1年期和5年期以上两个品种,首套房贷款利率不低于相应期限LPR,二套房不低于相应期限LPR加60个基点。根据过去两个月份的报价来看,5年期以上LPR维持在4.85%,1年期虽有变动,但基本保持在4.20%-4.25%的水平。目前,根据已明确加点下限的城市来看,LPR与传统的贷款利率相差无几,甚至还有上升的趋势。

就在LPR落地不久,住房贷款再迎收紧信号。据《每日经济新闻》报道,中部某省喊话楼市,房地产贷款占比高于20%的农商行,不得以任何方式新增房地产贷款,占比低于20%的严禁违规为四证不齐和资本金不足的房地产项目提供融资。笔者认为,虽然9月央行刚刚释放9000亿流动性,但显然对楼市的利好十分有限:不仅房贷利率没有下调可能,房企融资依然收紧,显而易见,楼市难再升温,投机炒房也难再投机取巧。

第二,住房成交量趋于下滑,全国各地降价声四起,房价只涨不跌预期进一步扭转。

“金九银十”本应是卖房的好机会,但今年的行情显然已经失去成色。根据相关数据显示,“金九”期间,广州、西安、合肥、武汉等城市住房销量环比纷纷下滑,比如合肥新房网签环比下跌了46.4%,广州二手房环比下跌了14%。进入“银十”之前,不少业内人士曾预测,传统旺季叠加小长假,楼市或会迎来一波成交小高峰,但结果显然并没有。以北京为例,2019年“银十”第一周,新建商品住宅网签190套,二手住宅网签仅41套。

笔者认为,伴随楼市调控政策的不断推进,新房和二手房成交下滑,是买房意愿下滑最直接的表现。正所谓“春江水暖鸭先知”,进入下半场,不少开发商纷纷选择暂停拿地,转而通过降价促销的方式来提高去化率并加快回笼资金。截至目前,北京、合肥、郑州、武汉、济南、广州等城市都出现了降价促销现象,为了完成2019年的业绩目标,年底前不排除降价促销现象和力度继续增多的可能,而这也会进一步扭转房价只涨不跌的预期。

第三,楼市调控继续加码升级,“一城一策”成为调控新常态。

根据统计,2019年前9个月,全国楼市调控共415次,刷新了纪录。不过,值得注意的是,楼市调控趋向于双向调控。换言之,房价平稳或者下行压力较大城市不排除出台宽松政策的可能,但房价上涨幅度明显的城市仍会继续加码。10月初,二手房价同比涨幅连续10个月全国第一的呼和浩特再次升级调控政策,明确规定三套房及以上不得申请办理商业贷款,以及新房预售备案价不得高于同地段、同品质楼盘上月平均销售价格等等。

显而易见,楼市调控从紧的基调没有改变,该加码的依然不含糊。按这个趋势看,楼市基本告别了狂欢盛宴,大概率也回不去了。其实,随着经济向高质量转型,楼市调控传递的信号十分明确:房地产已经到了捅破“窗户纸”的时候,推动脱虚向实和防范化解市场风险成为了未来更重要的目标,所以一城一策或逐步成为调控新常态。

基于以上3大“趋势”来看,李嘉诚和马云早有“预言”。早在两年前,李嘉诚就曾表示,等到房价高到买不起的时候经营就有风险了。2019年,他再次表态,买楼自住需要量力而行,但千万不要炒楼。李嘉诚不仅只是这么说,确实也是这么做的,最近他又以40亿的价格把大连某项目甩卖。无独有偶。继2017年预言“房价如葱”之后,今年马云又再次做出新的“预言”,房地产不能再被高高举起了,未来发展需要依靠互联网金融和实体经济。

笔者认为,根据马云、李嘉诚的观点和动作来看,房地产正在失去以往的风光,因为当前房价已经处于历史高位,而且购房能力也被大大透支,所以房价上涨的空间越来越小,开发商也不可避免的进入低利润时代,也就是说,房价这层“窗户纸”正在慢慢被捅破。那么,购房者到底要不要买房呢?显而易见,炒房是不可能了,但对自住来说,房价降温本身就是一大利好因素,如果有住房需求,也能负担起首付和月供,仍旧可以考虑买房。反之,目前国家正在推进租赁住房建设,未来买房和租房的差距可能会逐步缩小,所以先租后买或者长期租房未尝也不是一种更好的选择。

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