在投资界有几封致股东的信，是业界必看的。（图片来源：Olivier Le Moal/Adobe Stock）
【看中国2019年9月21日讯】在投资界，有几封致股东的信，是业界必看的。英文世界最棒的股东信，无疑是沃伦·巴菲特写给伯克希尔哈撒韦的股东信，对于商业世界的看法，对人生智慧的凝练，几乎系数囊括在这50年来的信中，我们经常调侃说，困扰普通人一生的那些疑难问题，在这些信里面，能找到很多“标准的已知答案”。此外，亚马逊的老板贝索斯写给股东的信，质量也属上乘。
而在中文世界，每年期中和期末，能让投资者像追美剧一样更新阅读的，恒隆地产董事长陈启宗先生的股东信肯定算是其中之一。不论是使用什么语言，以上这些股东信有一个共同的特征，他们都是价值投资者。
大家可能会问，做地产生意，怎么会跟价值投资扯上关系呢？那今天，我们就简单和大家分享一下恒隆的故事。
恒隆的商业模式，极为简洁：在内地经济最活跃的一线城市，购买最佳地块，在最佳地块上自建顶级购物中心，通过极为精巧的建筑设计和管理运营，吸引最顶级的品牌入驻；持有物业只租不卖，用物业产生的租金现金流，继续去其它一二线城市拍地盖楼，产出租金，用于翻修升级原有物业和建设更多顶级购物中心。在整个过程中，永远坚持房子是用来租的，不是用来炒的，坚持只租不卖。
你会发现，以上是一个极为美妙的复利模型，产出的租金，重新变成了产能（购物中心），产能更大，导致租金更多，租金更多，重新投回来，有了更大产能，于是美妙的复利效应开始起作用了。
如果房地产就像一个股票，那么在过去的二十年时间里，有无数房产玩家，有无数的机会，像炒股票一样，低买高卖，高抛低吸。难得是，二十年来，恒隆不仅坚持超长期视角，并且只打现金流的比赛，这是我们对于一笔投资，是否是价值投资的定义：如果投资者关注的是资产本身的产出，而非资产本身价格的波动，坚持以现金流角度看待事物，那么你就是一个价值投资者。
在过去的二十多年里，恒隆做对了几个极为重要的战略判断。恒隆的成功，最大单一因素，就是积极投资中国，投资内地市场！
1997年，很多香港企业家对内地的经济前景并不确定，在当时，能够拿出巨额真金白银，投资内地经济，需要的不仅是智慧，更是魄力。在很多香港地产大佬，做出在香港本地炒地皮的战略判断之后，恒隆决定当一个孤独的逆行者北上，第一个战略部署，是选定上海作为第一站，分别投资30亿和20亿，兴建恒隆广场和港汇恒隆广场。
上海的朋友应该很清楚，几乎二十年过去，这两座购物商场不仅没有过时，反而依然充当地标。在经济快速发展的这十几年里，商铺租金和销售额不断上涨，根据陈先生披露的公开数据，包括上海，恒隆几乎在一二线布局的所有购物商场，租金的增速都在20%以上。
大家会肯定会觉得不可思议，哇!租金上涨啦！生意做不下去啦！20%年涨幅，没法活啦！
其实完全不是这么回事。高端购物商场的合约模式是保底租金+销售扣点，这和我们曾经分享过的机场免税店的商业模式完全一样，当你商铺销量过低，那么物业不赚你钱，只收保底租金。但是如果物业通过成功的运营，吸引来了更多的流量，那么商铺收入更多了，物业也享有这部分超额收益的分红扣点的权利。从这个角度，高端购物中心和机场免税店的商业模式，几乎完全可以类同。
基于这种商业模式，这些年商铺们为购物中心贡献了大量销售扣点，带来了购物中心整体现金收益，最新约20%的高增长。相比于世纪之初，二三十亿的投资额来讲，如今的租金回报率，已经从兴建之初的3%，到2013年就已经超过了50%。一个非常精彩的加速复利模型。
恒隆的成功，做对的第二件事，是极为专注：只做高端商场和顶级购物中心。
在前些年，市场有过一次大辩论，说所有的购物中心一定会被互联网干掉，因为事实是明摆着的，网络购物没有中间环节和租金成本，成本便宜，就可以低价销售。因此，线下实体百货店根本无法与低价的网购竞争，只能一夜之间“突然死亡”。
可是到这些年，大家突然发现一件事，高端奢侈品、顶级珠宝、单价越高的商品，越难以通过互联网销售。对这些东西，特定消费者对价格完全不敏感，他们需要一个线下的高端场所，在反复的触摸和尝试中，在体贴入微、彬彬有礼的服务中，去寻找那种微妙的感觉，而不仅仅是打包把奢侈品买走。这种体验，是互联网完全无法颠覆的。
高端购物，无法被互联网取代，这是恒隆做对的第二件事。
就像开车常有的体验，路上如果出门是绿灯，好像接连都会遇到绿灯。在做对了第一和第二件事之后，出现了顺理成章的一个结果：因为只做高端，恒隆不仅没被互联网颠覆，反而阴差阳错，巧妙避开了前些年线下百货商场激烈竞争的市场格局，差异化的路线，让他不仅错峰，而且享有竞争优势。
于是，这就有了极为重要的恒隆做对的第三件事：只买对的，不买贵的。
大家知道，每年新闻里喜欢追捧的一个话题，就是哪里又出地王了，拍出了多少的天价。大家如果细心的话，可以去看几件事，第一，那些地王们长期的回报率和业绩往往都很糟糕；第二，恒隆几乎没有出现在地王的榜单当中。
一个极为简单的道理，任何一个资产，你只有买的便宜，才能享有高回报率，再好的资产，买贵了，一切都白搭。这个道理人人都懂，但是在红绿波动的股票市场里，在一掷千金的拍地现场中，飙升爆表的肾上腺素，会把那些苍白的道理瞬间击的粉碎。克制，恐怕是人性中最难做到的事情。
在十几年前，恒隆就看上了杭州最核心的一个地块，但是因为价格不合适，恒隆一直等到了2018年才出手拿地。这不禁让我们想到巴菲特投资可口可乐的案例，巴菲特5岁就卖可乐瓶盖做可乐的生意，但是他克制了50年，一直到1988，市场大崩盘后，极为便宜的时候，他才出手投资。而恒隆，几乎每一次拿地，都是在市场冰点，都是在其它房产玩家纷纷抛楼，集体跑路之际。事实证明，恒隆的选择，恰恰是在别人恐惧时贪婪，别人贪婪时恐惧。
恒隆的故事，是一个极为专注，基于常识，使用超长期视角，运用现金流思维，在能力圈中建立竞争优势的精彩商业故事。因为创造社会价值，也收获商业价值的，一分耕耘一分收获的商业故事。它告诉我们，不论是股票、房产或其它任何领域，你都可以选择成为一个价值投资者，并最终用时间证明你的成功。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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