中国土地市场巨大变局！会影响房价吗？(图)
中国《土地管理法》的修改工作高票得到通过。（图片来源：Adobe stock）
【看中国2019年8月28日讯】中国《土地管理法》的修改工作高票得到通过，在此之前，《土地管理法》已经经过了1988年，1998年和2004年三次修改，而2004年之后的15年，一直没有再修改过，直到现在这才进行第四次修改。
此次土地管理法修改，首次明确了征地补偿的原则，保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障；完善土地征收程序，原来的批后公告改为了批前公告。另外，土地法修改的最重要一点是，取消了农村集体建设用地不能直接流转的限制，重新规定建设用地可以入市交易，农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。
这点将影响深远，之前我们是苦于土地供给不足，所以才造成了楼市房价极高，供需矛盾紧张，而与此同时，农村却又有大量土地无法入市，可谓是旱的旱死涝的涝死，并没有以市场为调节机制，而现在我们就要打破这个界限，让集体建设用地纳入到市场的流转体系中，未来很可能会先从集体建设用地入市兴建公租房做起，众所周知，目前城市的房价太高，土地太贵，租金回报相对于房价来说，实在太低，所以租房市场无论怎么搞模式，也都行不通。
那么出路只有两条，1是找到超低成本的钱，2是找到低成本的土地。现在租金回报已经在3%以下，超低成本的钱基本已经不可能了，那么低成本的土地就成了唯一选择。集体建设用地，目前没有成本，只要引入开发商，建成租赁住房，往外出租，可以取得至少5-8%的租金回报率，这对于土地的拥有者可以说也是一笔永续的收入，而且他们只需要拿出土地，无需再投入资金，完全可以用REITs的方式进行筹资，只要回报率出来了，资金并不难找。
目前全国已经有18个城市，准备利用集体建设用地建设租赁住房试点，有利于大大增加租赁住房的供给，而供给增加，肯定有利于平抑城市房租。在抑制城市租金上涨的同时，也可以提高拥有土地的农民收入，还可以广泛利用社会资金。
这次修改土地法，实际上是改变了土地的供给方式，所以意义十分重大，以前政府是土地的唯一供给方，他掌握着土地的流量，一旦政府的认知偏差，就会引发巨大的市场问题，比如之前国土部门总是觉得，要用土地控制特大城市人口，结果一线城市一直就供地紧张，把大量土地供给放到了三四线城市，结果造成一线城市房价猛涨。
而在今后，除了政府供给土地之外，农村集体建设用地的转让，也将成为一条出路，在政府供地出现明显偏差的时候，至少市场机制还会发生作用，比如一线城市如果还是觉得土地不够，开发商肯定会大量买进这种集体建设用地，兴建各种非住宅项目。即便在北京上海，农村集体建设用地也有不少，未来这些地方，可能都会变成长租房，至少会拉低周边的租金水平。租金这个东西是会传染的，虽然有些地方比较偏远，但是也会带动一层一层的传导。
可以预见的是，土地法的修改，对未来的租房市场肯定会有重大影响，但是对住宅市场目前还是影响比较间接，一个是农村集体建设用地数量占比只有10%左右，远不如宅基地的数量，所以开放的这个口子总体仍然有限，如果宅基地可以流转了，那才是真正的全面开放了。
另外，农村集体建设用地可转让也是有限制的，只能用于工业，商业用途，也就是说顶多盖厂房，办公楼和租赁住房，却不能直接盖住宅。所以对于房价，并不会造成直接的影响。如果有影响，也是通过降低城市房屋租金，进而影响到的房价。这个就比较间接了。可能很长时间都反应不出来。
综合来看，这次土地法的修改，有非常重大的意义，起码为我们打开了一扇窗，政府不再作为土地的唯一供给方，这已经是在向市场机制在靠拢，但是显然我们也有顾虑，比如这么多年来的小产权问题，依然没有解决，反而愈演愈烈，所以小产权转正这个口子还是不敢开，农村集体建设用地顶多就是一个试验点，看看效果怎样，如果起到了预期中的效果，未来政策可能会越来越开放，总之以市场为基础配置土地资源，肯定是一个重要的方向。就目前这个政策来看，对于租房市场的影响会更大，也许会为长租市场破局，带来新的机会。也给大量年轻人在刚需买房之外，一个全新的生活选择。
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