城镇居民的收支结余（俗称的六个钱包），有多大的比例会拿来购房。（STR/AFP/Getty Images）
【看中国2019年8月18日讯】各位老读者都知道，老蛮我有个习惯，每半年计算一下我大中国城镇居民的购房负担率，也就是城镇居民的收支结余（俗称的六个钱包），有多大的比例会拿来购房。今年的数据出来，老实说，把我给吓到了。
这里首先给出的是1990年至今年上半年的居民收支数据。城镇居民可支配收入-居民消费性支出，就是关键的城镇居民收支结余了。这笔收支结余是城镇居民用于购房以及其它奢侈性消费的基础。在这里我必须先明确强调一下：居民消费性支出不含购房支出。再强调一次：居民消费性支出不含购房支出。
城镇居民的收支结余（俗称的六个钱包），有多大的比例会拿来购房。（来源：作者公众号，下同）
在这组数据里，我们可以清晰的看到，在城镇居民收入增速在8%左右挣扎的时候，居民的消费支出增速水平下降的幅度更大，现在已经下降到了非常危险6%左右的程度，乃是近30年来的最低增速水平，与1997-2001年间非常接近。要知道2000年左右的时候，正是我大中国陷入下岗潮的时候，5千多万工人下岗，并严重影响到消费增长。而我大中国现在“国泰民安”，消费增速剧烈下降的原因，当然是由于房地产吞噬了居民的消费能力。
接下来，按惯例来计算1998年启动商品房地产改革之后，我大中国国民的购房支出情况。注意，下表的表格中埋了一个很简单的模型。居民历年购房本金支出，首付按3成计算，20年等额还本法，年利率则统一按6%计算。考虑到这20年来中国大部分时间的利率远超过6%，这个计算已经算是保守了。同时，由于杠精的存在，我每次都必须要按惯例说明的是：这里的商品房包含住宅、商业和办公三种类型。其中住宅销售面积占商品房总销售面积的比值常年维持在85%以上，剩下的商业和办公的销售面积，绝大部分也是以切割零售的方式卖给了私人。商场、酒店或写字楼整栋销售的情况一般是采取股权变更的模式，不被视为销售，更不被纳入销售面积统计。因此在数据上，我直接采用了“商品房销售”数据。
在上表中我们可以看到，中国从1998年以来，商品房销售面积同比萎缩的年份只有三次，分别是2008年的金融海啸期间萎缩14.7%，为此中国启动了4万亿投资计划；2014年萎缩7.6%，为此中国启动了地产去库存；最后，就是今年上半年萎缩1.8%，对此，中国终于庄严宣布：不以房地产作为短期经济刺激手段。这算是我大中国整个经济发展模式的大转折，对这一点，各位必须要有非常清晰的认识。
对上面的购房支出数据进行简单验算：从1998-2019上半年，中国商品房总销售额106.91万亿，居民的本金总支出51.80万亿，由此算出居民的本金负债为106.91-51.80=55.11万亿。根据央行的数据，2019年6月底，住户贷款（基本上都是城镇居民购房贷款）51.66万亿，再加上建设部发布公积金贷款贷款余额数据4.99万亿，合计56.65万亿。两者之间的差距仅2.7%，算是构成了相互印证。
这里需要进一步解释的是，截至今年6月底中国住户存款79.25万亿，这其中有大致17万亿是农村居民存款，城镇居民总存款规模为52万亿，此外，城镇居民还有约15万亿的银行理财，4万亿的自然人股票，6万亿的基金（含信托），以及1万亿左右的网贷和小额贷投资，合计城镇居民的资金总量约78万亿。不过老蛮我已经反复论证过了，中国的住户存款分布规律，大致上是2%的顶层富豪拥有80%的财富（更精细的分法是：千分之一的顶级富豪，占有50%的财富）。这么算起来，普通城镇居民的资金总量仅约为78✖0.2=15.6万亿。记住这个数据，我们后面会做终极验算。
有了居民收支结余数据，以及购房支出数据，我们就可以来看从1998-2019上半年的城镇居民的购房负担率情况演变了。
从2016年开始，我大中国城镇居民9成以上的收支结余就要拿去买房了。到今年上半年，城镇居民购房支出72488亿，收支结余则只有65433亿，购房负担率终于超过了百分百，达到了惊人的110.8%的程度，也就是到了倒吃老本的程度了。在这样的情况下，今年上半年城镇居民累计购房负担率终于超过了8成，达到了81.9%。而城镇居民的剩余棺材本的绝对值，也终于开始丧失增长性，从2018年的16.65万亿，下降到了今年6月份的15.95万亿。基于这样的情况，我大中国国民当然也就没有了消费能力。
注意，在这里，我们要进行一次终极验算了：今年上半年，城镇居民的累计购房支出72.11万亿，累计收支结余88.06万亿，如此扣减，普通城镇居民的剩余棺材本规模为：88.06-72.11=15.95万亿。这就是城镇居民真实的资金实力！好吧，现在我们来看回顾前文，我们通过存款+理财+股票+基金数据，以及280定律计算出来的结果，普通国民的真实资金数据为15.6万亿，两者之间几乎没有差异，这就构成了完整的数据链条，根本无从辩驳。不到16万亿的城镇居民棺材本规模，对应超过56万亿的购房负债，居民负债率高达3.5倍。这样看来，六个钱包都已经算是花光了。本来这笔棺材本，是要用来教育医疗养老以及防备各种意外的，现在全部拿来填房地产的债务窟窿都还不够。而一旦城镇居民的收入跟不上，那场面就会变得极其酸爽。
在本文的最后，我们要来看第七个钱包，房地产企业的现金流情况。
上表中的两项关键数据，第一项是销售额，第二项地产企业的开发投资实际到位资金。在这里，各位必须了解的是：我大中国房地产企业从来就没挪走过利润。在整体上，地产老板们基本上就没有享受过生活，为了业绩增长需要，他们累死累活的持续的将所有销售额都拿来重新买地，并且还要疯狂借债买地。因此在整体上，地产企业的现金流始终都是负值。2014年伴随着房地产销售面积萎缩，地产企业的经营净现金流达到史上最大的负值：-5.71万亿。此后地产去库存政策开始实施，房地产企业的现金流开始有所改善，到2018年全年的经营净现金流为-3.85万亿，负值水平每年都在减少。
然而，到今年上半年，一方面地产销售面积第三次进入萎缩状态，而搞不清楚状况的房地产企业们，依然热衷于拿地王，在各种拍地场合疯狂举牌。地产企业的经营净现金流-2.49万亿，预计全年能达到-5万亿的规模，也就是恢复到2014年前后的水平，这就是自己作死了。2015年城镇居民的当年度购房负担率还是85%，现在已经到了110%，指望国民继续加杠杆买房，连空间都没有了，所以中央的态度非常明确，绝不再拿房地产作为经济刺激手段，这背后的原因也是很实在：居民再榨也榨不出二两油了，还要造成消费极端萎缩的后果，实在是得不偿失了。
然而现在的问题是：居民端购房负债56万亿，六个钱包被掏空；而另一方面，地产企业端负债50万亿，企业的钱包也是空的，真的坚持不再刺激房地产的话，企业的现金流断裂，也是分分钟就要扑街的。想要同时填满这七个窟窿，根本就不可能。所以，我大中国接下来面临的选择就是：是居民端的六个钱包重要，还是地产商的一个钱包重要呢？
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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