房地产增值税，究竟对我们个人买卖房屋有哪些影响？（图片来源：Smileus/Adobe Stock）
【看中国2019年7月30日讯】近日中国财政部、国家税务总局发布《土地增值税法(征求意见稿)》，主要涉及两方面内容，一是首次提出将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物纳入征税范围。这个调整，可能跟集体土地的管理改革有关。以后集体土地也将会变得可以交易。二是规定房地产开发项目土地增值税实行先预缴后清算的办法，并将房企缴税的清算方式从“可清算”变更为“应清算”，要求房地产开发商自行清算，这就提高了纳税的准确性，也降低了征税的成本。
听到这个消息，很多朋友都不淡定了，因为最近十几年，房价上涨太多，很多房子都翻了几倍，这增值的空间非常的大，如果对增值征收重税，那么必然会引发收益下降。所以这个房地产增值税，究竟对我们个人买卖房屋有哪些影响？
其实大家的担心没有什么道理，土地增值税根本不对个人的房屋进行征收，之前我们其实就有，只不过是叫做土地增值税暂行条例，1993年就开始实行了。所以他也不是什么新鲜事物，之前的26年里，我们一直在向开发商征收，然后开发商把这个成本打包在房价里。所以你买新房的时候，其实就已经包括了土地增值税。这次最重要的影响，其实就是把集体土地加入了进来，也就是说对于农村老家有房的朋友，可能会有影响。未来集体土地也可能跟国有土地一样，进入流通市场。进行交易，只要有交易就会有增值。而增值的部分，就要交税了。
土地增值税，开发商一直在交，而且交的还不少，2018年，恒大，碧桂园和万科，分别土地增值税交了521亿元、139亿元和196亿元。
至于个人卖房者，是不交土地增值税的，但是大家也不要高兴的太早，二手房交易是要征收个人所得税的，卖房所得，都是你赚到的钱，这部分钱是必须要交税的。而且是差额的20%征收，假如你10年前花50万买的房，现在已经300万了，那么这250万的差价，就要交20%的税，也就50万。所以理论上税费其实也是相当重的。而个人所得税其实作用跟土地增值税是一个道理。并没什么本质区别。或者反过来说，也正是因为我们征收了个人所得税，所以也就不收土地增值税了。不过现在个税这块，现在也不是必选项，满五或者满二唯一住房可以免征个税，这就是鼓励大家长期自住。也为买房买的早，差价比较高的朋友，节省了不少税费。比如我们上面那个例子，10年前买的唯一住房，那么这50万的税费，现在是不收的，您就算省下来了。
不过有一种房子是不受这些政策保护的，那就是大家所说的公寓，其实他们的产权性质就是商住房，属于经营性质的，不算是个人住宅，所以他是要交土地增值税的，而且除了土地增值税，还要交普通增值税。然后个税也是不能少的。所以这种公寓，就是税上加税。看起来有利润，但是你把这些税费刨除掉之后，可能所剩无几。所以这也是为什么，我们不建议买商铺和买这种公寓的原因，这种房子买来其实就是出租获取现金流的，但是现在租金太低，普遍低于3%，还不如贷款利率，所以现金流是负的，你无法在出租中享受收益，而只能靠买卖赚取差价，但是他又属于经营性质，绝大多数地方没有社会福利，还商水商电，产权只有40-50年，而且还要承担非常高的税费。
所以流动性有很大的问题。看起来市值涨了，但是流动性其实更差。一旦你要卖的时候，就会发现，全是麻烦事。特别是有些商铺，商家为了促销，承诺你包租，每年6-8%的收益，这些其实都是坑，买来之后，租给他，他也给你租金，但是2-3年，跟你签合同的那个公司就肯定倒闭。然后你就再也租不出去，也卖不掉了。还没地方说理去。所以，这就相当于先涨价，再打八折，然后用包租的方式忽悠你接盘。我们一直强调，除非你能自己租出5%以上的房租，才能去投资这种商铺和公寓，包租的不算。
综合来看，土地增值税，虽然税率很高，从30-60%，四级累积税率空间，但是对大家的影响不大，土地增值税还是免交，但个税其实起到的作用也是一样的，而对于买的商住房公寓，土地增值税是要交的，但是跟之前也没有什么太大的区别，在老家集体土地上有房的可能会有影响，现在还仍然不确定。估计是为了集体土地交易铺路，未来这块变得可交易可流转应该是大概率事件。这对于老家有房的朋友，应该不是个坏事。
另外一个影响是，房地产上的税，一个一个都通过立法确定下来，那么对于最大的房地产税来说，就又推进了一步，未来其中的房产税，也必然会出台。这点大家还是要早作打算。房产税一旦出台，将彻底改变房子资产的性质，以前这个人很富的标志就是他有5套房，以后这5套房，可能会榨干他所有的收入，反而要了他的命。所以房产税已经是一个灰犀牛，他已经启动了，我们应该尽早的防范，保护好自己的财富。
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