不同区域的房子，可以有巨大的分化和天壤之别。（图片来源：Adobe stock）
【看中国2019年4月29日讯】为什么大家都抢着去看《复联4》首映？就是因为怕被剧透。还没看就知道那个那个，以及那个那个那个之后，进影院还有什么意思？但是，中国楼市早就已经剧透。
前一段时间，有一座北方小城的房子，因为2万块一套的白菜价，引发了大家的围观。但是跟踪观察一段时间后，围观并没有带来真实的成交。由这一座城市的窘境，大家发现了一个问题，房子并不是永远涨的。甚至不同区域的房子，可以有巨大的分化和天壤之别。
今天我们和大家分享三点思考。
01首先，最重要的一个认知：房子就是一座城市的股票。
什么意思呢？一座城市，你就把它想象成一家超大型的公司，这家公司的内在价值是什么呢，它取决于这家公司的未来，在长期一共能赚到多少利润，这公司长期利润越大，公司就越值钱。城市的道理完全一样，城市长期能够创造越多的GDP增长，那么城市此刻就越有价值。
可是问题是，公司你可以购买股份，城市可没有股份可以卖给你。但是城市的价值是附着在土地上的，而房子又间接地附着在土地上，所以通过这个间接的关系，房子的价值，在长期和一座城市的价值是同步的。因此，选择一座长期有发展的城市，然后坚定地执行“房子是用来住的”，这是对大多数人来讲的最佳策略。
02有了这个基本认知，我们来讨论分化的问题。分化太正常了，二八定律普遍存在，在一切事物中都存在巨大的分化。如果还是沿用把一座城市看成一间公司的比喻，那么我们要考虑的是，什么样的公司有更好的长期前景。而这个问题，本质上取决于它采取的是什么样的商业模式。
城市也是有商业模式的。根据相关统计，常住人口、人口密度双下滑的城市，在中国一共有18座，其中14座位于东三省，而其中半数则是资源依赖型城市。上面提到，2万块一套甩卖房产的，正是一个曾经的大型煤炭生产基地城市。
我们曾经说过，资源是上天眷顾的礼物，但是仅仅依靠资源却是一种很差的商业模式。比如，阿根廷富饶的潘帕斯草原，俄罗斯大量的矿和石油，甚至包括荷兰，荷兰可是远远领先于英国和西班牙就开始大航海了，可是建立现代全球市场经济的不是荷兰，开创工业革命的也不是荷兰。为什么呢？因为本质上荷兰的商业模式和阿根廷、俄罗斯一样，它也是依靠资源，荷兰当年的支柱产业是捕鱼业。
所有依靠资源的经济体和城市，为什么难以维持经济长期高增速，道理来自于：它不是一个复利模型。挖资源带来的现金和产出，它无法重新投资回资源行业创造更高的回报。复利模型最关键的核心在于，产出要变成产能，果实要重新变成种子。制造业可以做到这一点，因为利润可以用来升级设备、扩建工厂，从而生产更多，因此制造业是复利模型。但是资源性的商业模式连单利模型都算不上，因为单利模型至少能保有本金，而上述情况是资产消耗型，利润表好看，但是最后资产负债表归零，最终坐吃山空，这是经济规律决定的。
03我们想分享的第三点，是大家所关心的，未来会怎么样。我们和大家分享一个很有启发的工具，叫做断裂点模型。这是最早一个研究零售行业的美国教授发现的规律，他受到牛顿万有引力的启发，两个天体，如果一个质量特别大，那么它对周围会产生很大的引力。于是教授把这个启发做了一个升级，就是说，如果这里有两个城市，其中一个城市规模特别大，那么它对于离它远的城市影响特别小，但是对离它近的城市，影响巨大。
按照这个规律，凡是周围有经济特别发达的大型城市，而且又离它特别近，那么就会受到断裂点效应的巨大引力影响。这就是为什么全球的主流模式都是城市群和湾区，这也是经济规律的结果。未来，中国的大湾区、长三角、京津冀，包括中部城市群等，他们都会因这个规律，因为其中有超级城市，临界断裂点引力范围扩大，而最终成为持续输出经济活力的世界级城市群。
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