投资商铺，其实远比住宅还要凶险得多。（图片来源：Getty Images）
【看中国2019年3月11日讯】商铺还能不能投资？一铺养3代的想法确实已经深入人心。但是，现在这个时间点，还去投资商铺，其实远比住宅还要凶险得多。
首先，商铺肯定要收房产税，而且其实已经在收。
根据1986年出台的房产税暂行条例，第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由各地规定；第四条规定房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。第五条第四项规定，个人所有非营业用房产免征房产税，换句话说，其实房产税早就有了，只是个人住宅被免征，所以法律上不存在任何问题，但是你投资的商铺，并不属于非营业用房产，理应被征收房产税，而且是按照原值减去一部分后的1.2%计算，这个税率还是很高的，或者要交一个月房租。
所以你的商铺在法律上是要交税的，只是暂时你还没交而已。以后房地产税法落地，这些东西肯定会重新规范，连个人住宅都要交税，商铺肯定是跑不了的。必然要交税。但是大家也不必过分担心，按照法的原则，估计应该也不会溯及既往，应该不会找后账，顶多就是一刀切出一个时间点，之前的就算了，之后的必须要交税。
其次，从我们现有的执行标准来看，住宅的各方面优惠等级都要高于商铺，住宅牵扯到了民生属性，所以住宅会有更多的政策优惠，比如免征面积，或者更高的原值扣减，但是商铺不牵扯民生属性，所以他的税率可能会更高。征收条件也会更加严苛，不太可能给予免征额。所以投资商铺，从以后的税费负担来看，其实要远比住宅重的多。
第三，商铺的趋势也正在发生逆转，过去真的是一铺养三代，有几个商铺每年收租金就很好了，但是现在商铺的租金回报也已经不断走低，从6-7%，一路下滑到2-3%，一方面是因为价格上涨，另一方面也是因为线下实体店，受到电商冲击过大。现在线下开店已经很不划算，已经很少有消费场景是必须线下去完成的。所以实体店经济正在逐渐萎缩，即便北京上海这种地，现在购物中心里已经是大把大把的空铺出租，而且客流量也是大幅下降。
现在阿里在推新零售，京东在推无界零售，苏宁是智慧零售，其实说白了都是线上的电商，对线下店铺的又一次绞杀。进一步压缩线下商业活动的场景，现在连便利店都出现了集中倒闭，比如去年全时便利店就在北京关店90家，今年又把大批资产卖给了罗森。曾经风生水起的邻家便利店，也基本干不下去了。便利店如此，基本就是线下生意的一个缩影。那么你的商铺还租给谁去？
这还只是2018年，在今年几大电商还会继续发力，争抢资源，有人说电商不需要商铺吗？他们需要，但只需要仓储中心，以前一个方圆几公里的地方，可能需要4家大型超市，彼此互不影响，但是如今电商接管之后，可能有一家超市就够了，大家都网上下单，物流配送，甚至比你自己去超市买东西排队结账，还要更快。所以他会节省很多的面积，压缩很多的线下场景，这种东西现在北京上海深圳已经很普遍了，未来可能会做渠道下沉，进军三四线城市，届时很多人的商铺，恐怕也就更难脱手了。
还有一种问题，说商家包租，每年5%，我们只要买来，出租的问题不用管，有的会直接在总价中扣除，作为前几年的租金返还，大家要特别小心这种事情，之前很多人都被这种包租给骗了。等你前几年租约到期后，你再找跟你签合同的公司，都根本找不到了，有的整个商场，商业街都早已破败不堪，甚至都已经停业。这时候才知道上当，但是为时已晚，自己根本就不可能把商铺租出去了。想去维权都不知道该找谁。
所以，综合来看，商铺投资的价值已经严重下降，如果你非要投资，仍然不死心，那么一定要去找符合三个条件的商铺，1、核心城市的核心地段，并且亲自考察过，人流量巨大。2、周边有麦当劳，肯德基，星巴克，这种国际品牌开店，对于地段是有严格流程筛选的，他们选定的地方，通常不会差太多。3、每年租金回报在买入价格的5%以上，而且不能是中介包租。这个可以像周边的商户去打听。不要相信中介的一面之词。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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