【观点】跌了，真的跌了——未来房价怎么走？！(组图)
【看中国2018年11月17日讯】跌了！广深房价真的跌了！开发商降价打折，业主“割肉”，中介只求“活下去”
楼市拐点已现
作为中国楼市的风向标，广深区域楼市在过去的9、10两个月开始明显转冷，其中，二手房市场的表现，预示着楼市拐点已现。市场已转向买方，开发商纷纷打折促销。大型房企如万科、碧桂园，中小型房企如新城控股、远洋、阳光城、敏捷集团等，均有项目降价。
有国内媒体的调查显示，10月，深圳新房、二手房彻底量价齐跌，尤其二手住宅销售价格在一线城市中跌幅最高。广州的新房也出现多个项目降价打折，二手市场也持续低迷。
市场转冷引发了一系列连锁反应，购房者踟蹰不前、开发商降价推盘，10月以来，广深商品住宅备案量有所上升，但对成交量的影响甚微，量价齐跌或成持续的态势。
多位业内人士认为，随着年底开发商冲销量和业绩的时刻到来，深圳、广州房价将进一步下跌。深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫向媒体表示，“去年其实已经开始调整了，下调的态势将持续到2019年的下半年。”
“调整真的开始了”
10月以来，广深楼市充满了凉意。
根据中国国家统计局的数据，10月深圳新房价格指数同比下降0.4%至99.6，环比下降0.5%至99.5，位列70城倒数。广州阳光家缘监控亦显示，10月广州一手住宅整体网签共85.11万平方米，环比下跌29%；价格环比上涨0.2%，应为结构性原因，整体仍维持跌势。
市场已转向买方，开发商纷纷打折促销。
大型房企如万科、碧桂园，中小型房企如新城控股、远洋、阳光城、敏捷集团等，均有项目降价。位于深圳市龙岗区的远洋新天地，项目2期的均价约为4.3万/平，开发商为了清盘，甚至一度降价到3.73万/平米。
多个新盘选择了打折、“一口价”的方式。如位于深圳坪山的碧桂园心海城在11月3日加推准现房30套，单价在3.11万元-3.58万元/平之间，总价在279.7万-456.2万元之间，其中20套总价低于300万。
然而，降价跑量并未带来成交回升。
合富研究院数据显示，10月深圳批售商品住宅（含公寓）新增供应7389套，环比上升14%。但成交却有所减少，网签套数、面积分别下降18%、33.75%。去化周期也上升至9.8个月。与开发商的焦急形成对比的是，购房者日益观望。距远洋新天地不远的朗泓·龙园大观，备案1014套房，10月19日开盘当天仅有40多组客户。
与深圳类似，广州去化状况也不甚理想，克而瑞研究中心梁永光指出，广州10月去新开盘/加推项目共30个，平均去化率仅有31%。深圳一知名房企内部人士说：“深圳新房这三年都没有出现过明显的降价，调整真的开始了。”
二手房变局
然而，与被限价的新房市场相比，更代表真实市场的二手房也进入了下行通道。据深圳中原研究中心统计，9月、10月二手房住宅成交量分别为4952套、3787套，环比减少31.3%、23.5%，成交量创下近20月以来的最低值。业主再也没有以往的傲气，纷纷开始“割肉”。时有降价传闻的深圳东部华侨城天麓，在房天下网站上出现了登记价1050万元、售价738万元、全新毛坯、送入户花园的房源。深圳香蜜湖天御香山花园甚至有次新房叫价3650万元，而同户型挂盘价都在4000万元以上，最高成交超过4500万元。仅在一周之内，深圳银湖豪宅片区报价回调了13%。安居客数据显示，目前银湖的二手房均价是8.60万元/平。以此估算，价格降至7.48万元/平。
动辄百万的议价空间并非个案。
整体来看，深圳中原研究中心数据表明，20个片区均出现了多则13%、少则3.4%的业主报价下调幅度。价格上，深圳同样在一线城市中“领跌”。
广州二手市场也凸显寒意。
广州市房地产中介协会数据显示，9月份新增放盘面积与签约面积环比8月份分别降低13.98%和11.03%，环比连续5个月下滑；10月，中指院监测的26个重点城市中，四个一线城市商品房成交面积环比下降33.44%，其中广州以57.93%居降幅首位。
业主心态逐渐松动，二手房的议价空间也很大。广州天河区中海康城一业主无可奈何地表示：“本来放盘价是430万元，为了快速成交下调至405万元”。而距离不远的广州天河区骏景花园近期成交的3宗二手房源，业主均下调了放盘价，分别由510万元下调至480万元、630万元下调至600万元、810万元下调至770万元。
调查显示，在广州中原地产近期的成交里，已经出现了较多降价成交的个案。有经理人透露，目前市场大部分房源议价空间在5%左右，少数急卖房源议价空间甚至可超10%。
寒意或持续
徐枫指出：“二手房是整个产业链的下游，所有的交易最终都会在二手市场产生。也就是说不管是自住也好投资也好，最后的流通都是通过存量房市场来完成的”。但她进一步指出，这只是数据面的波动，大市目前仍然以观望为主，所以成交量不会出现大幅度的攀升。
广州、深圳二手市场的低迷，似乎昭示着拐点真正的来临。
中原地产首席分析师张大伟认为，在一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，相比新建住宅限价，二手房市场的价格更有代表性。未来，美联物业全国总监何倩茹认为部分客户对政策已经有所消化，按目前的情况看，无论一二手房11月的备案量都会比10月上升。
据美联物业全国研究中心统计，截至10月底，深圳住宅产品的备案量达5263套，较9月增加46%，创下今年单月新高。
徐枫持相同看法，她表示客户看房、备案量上升到实际成交之间存在时滞，不代表最终成交量的上升。同时预计，深圳二手房的成交价格在今年的平均水平上会跌20%，整个的交易量跌3成。
拐点来临，要“活下去”的似乎不止开发商。徐枫指出：“中介向来对于市场的反应最为敏感，市场好的时候从业人员总量增长，市场下行也就跟着少了。”
深圳市房地产中介协会数据显示，11月刚过去的一周，深圳市中介人员持牌人数环比下降4.3%，续牌人数环比下降42.6%。世联行降费增效、上海中原也对内宣布福利减半、多部门佣金打八折，有电商中介甚至宣告倒闭。五大行尚且如此，小型的中介更有可能随时关门。
同样面临压力的还有开发商。陈洪海预计，深圳11月成交变化不大，甚至会微跌。在业绩压力下，开发商仍将选择以价换量，会出现价格微跌，开发商的供应量也会增加。
徐枫亦表示，整体市场越是不好，新房市场越是上升。开发商也因此降得越快，批量的存货得以释放。
深圳商品住宅市场的交易量和交易价格跟全国其他的600多个城市相比，上升和下跌的速度是最快的、调整是最短的。何倩茹认为，深圳市场还是处于政策的消化期，量价下行是大趋势。
第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇认为，限购限贷政策，预计未来6-12个月甚至12-24个月都不会有大改变，广州、深圳均进入大整合阶段。未来6个月内，房价下跌会连续出现。高负债开发商银根吃紧，尤其中小型开发商会面临被迫变现。
说楼市下跌还言之过早！明年才是价格回归的起点
近日，中国国家统计局发布了10月份70个大中城市，商品住宅销售价格变动情况统计数据。从环比看，4个一线城市新房销售价格持平；二手房价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。31个二线城市新房和二手房价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1百分点和0.5个百分点。35个三线城市新房上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手房价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。
单从数据上看，可以得到一个简单的结论，那就是一线城市仍然在阴跌，二三线城市房价涨幅趋缓，其实大家更关注的是二手房价格，因为新房顶多是你的买入价，二手房价格则包括了买入价和卖出价，更能代表市场的预期，特别是一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，北京上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。从二手房数据来看，天津、丹东、泉州分别环比下调0.1%；北京、上海、广州、石家庄、三亚等7个城市环比下调0.2%；宁波环比下调0.3%；厦门下调0.9%。另外，根据麦田房产中介的数据，目前客户议价的指数为-5.9%，也就是说，真实成交价要比首次出价低6%左右，这是2018年以来的最高水平。其中，降价幅度在5%以内的成交房源占比为45%，降价幅度在5%-10%的成交房源占比为35%，降价幅度在10%以上的成交房源占比为14%，占比也是今年以来的高位。
22018年10月中国70个大中城市二手住宅价格销售指数（作者博客）
而仍在上涨的城市，像贵阳，昆明，西安，兰州，安庆，大理，这些中西部地区的房价数据显示依旧坚挺，但是也应该看到，其实这些地方的流动性已经出现问题，比如西安现在房子已经不好卖了，所以之所以这些地方二手房还在涨，是因为预期在顶着，但预期这个东西来的快去的也快。随着棚改货币化安置大面积叫停，以及全国领军城市停涨，这些地方也随时会出现房价逆转的情况。
房价的问题，已经从防止暴涨，到防止暴跌。目前全国楼市看空的声音越来越多，也出现了很多地方实质性下跌的情况，还出现了降价未遂被约谈的奇葩景象，但从数据上来看，这其实还只是一种假摔。客观的说，目前一线城市也只是微跌，用大家的话说，只是涨50跌10块，闹着玩的。从数据我们能看到，房价2015年指数定基是100，而现在北京是146，上海是138，杭州是141，深圳是151，也就是说跟2015年比，我们现在还是涨了40%，3年时间上涨40%，这个幅度显然依旧十分恐怖。所以一线城市的价格回落之路依旧任重而道远，有人问房价怎么涨才合理，根据美国的百年经验，房价每年涨幅应该略高于通胀，顶多1个点，如果我们按5%计算，那么到今年涨20%是合理的，也就是说，一线城市至少还要跌20%下去，才算合理，如果狠一点退回到2015年的房价也不是没有可能。
至于二线城市的房价，这里就要分层了，像南京，合肥，厦门，武汉，青岛，这些重点城市，其实涨幅跟一线城市差不多，他们下一步也会跟着一线城市回落，目标就是缓慢的下降，最好通过1-2年时间，消化掉20%的涨幅，这是最乐于见到的结果，而要防止突然的暴跌，如果半年跌去20%，这样很可能会出现断供，金融体系会出问题。所以慢慢的跌，每月跌不到1%，是完全可以的。
另外，太原，西安，重庆，成都，石家庄，沈阳，大连，长春，哈尔滨等等这些重点城市，他们第一波涨幅没赶上，后面虽然涨的挺凶，但是总体涨幅还不能跟一线城市相比，所以就目前来看，他们似乎还在涨，但这些地方该不该涨呢？这是个问题，起码从2008年到2015年，这些城市基本没怎么涨，那么前面那么多年没涨，怎么就这几年猛涨呢？主要就是棚改货币化安置导致的需求突然大增，所以未来随着货币化安置退潮，这些地方会马上形成流动性陷阱，突然之间大家都没钱了。然后没有成交。急用钱的房主就得大幅降价甩卖。这些地方已经出现了严重的供过于求，唯一化解的办法就是开放人口，吸引人才，所以我们也看到，越来越多的地方开始放宽政策，从而争取绕开限购。这是维持房价的最后希望。
至于三线城市，甚至四五线城市，货币化停止后，大概半年到一年，就会是死水一潭，房子将彻底失去流动性，为了投资而买房的人，将很难见到回头钱。
综合来看，影响最大的还是一线城市，只要一线城市慢慢下跌，就不会出现大规模断供，金融风险就没有太大的问题，二线城市最好维持平稳，也在鼓励他们去争抢人才，支撑房价，促进一线城市人口回流，所以二线城市目前处于政策彷徨地带。未来房价上涨下跌的可能性都很大，抢到人了，你就能继续涨，抢不到人，甚至被别人抢走了人，你就该跌了，而三线以下流动性枯竭，根本卖不掉，所以风险基本都甩给了接盘侠。所以说楼市跌了，可能还言之过早，我们刚刚找对了调控的路，明年才是价值回归的起点。
4200亿巨债压顶，地产抛售，才刚开启！
卖卖卖，冷空气突袭！
473条房地产股权转让消息，4200亿信用债压顶，2018年末，一场房地产项目的抛售狂潮来了
有一群人，开始疯狂抛售房地产项目狂风突袭！最近两个月，一股“抛售资产潮”席卷国内房企。
2018年1-10月国内房企项目股权出售动态统计（资料来源：CRIC）
据克尔瑞地产的统计， 2018年1-10月以来房企累计项目股权出售动态就达到了473条。同时，据Wind数据统计，1至10月，房企信用债发行规模已超4200亿元，远超去年全年房企信用债发行规模；进入四季度，房企纷纷发债应对融资困境，10月房企国内信用债发行规模达325亿元，同比增幅超90%。
这是什么信号？
缺钱，十分缺钱！！！
比如这一家房企华夏幸福，最近“幸福”不起来了。卖股给平安后，华夏幸福又卖环京项目股权续命。
还有哪些大佬们在变卖资产？
9月28日，嘉凯城转让房产项目资产包，涉及5家公司6个项目（点评：万科除了接盘华夏幸福的环京项目、北京海航大厦，还买了嘉凯城5个地产项目，看来万科才是今年房企收购战的大赢家啊！）。
10月9日，华夏幸福宣布以32亿元转让河北多宗项目予北京万科（华夏幸福，今年从解散天津事业部、和平安签下对赌协议、再到环京部分项目打包卖给万科，真是不好过啊！）。
10月19日，华侨城挂牌出售旗下上海华合房地产开发有限公司50%股权及相关债权。
11月，万达已经在全国甩卖13座万达城，融创中国孙宏斌控股下的融创中国为接收方。
要知道，在中国房地产历史上，十三座万达城的交易是迄今为止并购交易金额最高的一笔，总计交易金额高达501.25亿！对开发商来说，今年真是寒冬凛冽，冻死人哪！
房企大佬频繁变卖资产，背后深层原因是：楼市融资环境仍在收紧：无法获得多余信贷。
必须正视的一个事实是，从信贷政策的角度来看，金融机构不可能再对开发企业松绑，更不可能给开发企业放水。最近几次央行的降准，不仅是定向的，而且有了更加明确的要求和政策指向——实体经济！
4200亿地产债压顶，不得不抛售资产生存
开发企业在从银行得不到资金支持的情况下，只能求助于债券市场。但是呢，债市的问题也同样严峻。地产偿债高峰来临，形势十分严峻！
推测一个可能性：会降价卖房吗？
那么你可能会问，开发商现在为什么不会选择降价售房来回笼资金，而是通过转让资产来维持资金平衡呢？因为他们仍存侥幸心理，仍然希望房地产市场能够回暖，调控政策能够放松。
如果开发商死杠房价，一旦资金链断裂，后果将十分严重。借不到钱怎么办，开发商只有两种选择：一是降价卖房，二是直接打包卖地！
你认为呢？
现在是现金为王的时代，手里仍有“子弹”的老百姓们，不妨多观望一下。未来两三年，房价松动可能性非常大。
(文章仅代表作者个人立场和观点)