房子其实就是一座城市的“股票”。（图片来源：Fotolia）
【看中国2018年6月4日讯】我们从不同城市的抢人大战说起，谈到最有竞争力的城市，是未来的名义GDP增速快、生活成本不高、还能提供又好又便宜的公共服务的城市。
我们顺带提到了一个重要的观念：房子其实就是一座城市的“股票”。这么讲完全不是让大家一拍脑袋去买这只“股票”，因为房子是用来住的不是用来炒的；另一方面，中国不少城市的房屋估值甚至比资本市场此刻真正的股票估值还要贵得多。
既然是这样，那为什么还讲房子是一座城市的“股票”呢？
房子作为一个资产，它的商业价值，是它未来产生的所有现金流总和，也就是这座房子在它使用期能产生的所有租金的总和。钱是有时间价值的，也就是俗话说的利率，因此未来的租金，你需要用一个合适的利率折算一下，才是此刻的价值。
比如说，明年此刻你能得到100块钱，那么明年的100块钱此刻给你，值多少钱呢？按照4%的银行理财利率来折算，它现在值96.15元，你持有到明年正好是100元整。
当你把未来产生的所有租金加总，然后用合适的利率折现回来之后，你就得到了这座房子的内在价值。你用更低的价格入手了，那你就是一个优秀的价值投资者；如果你出价高于内在价值，那么很不幸，你就是那个传说中的接盘侠。房子的内在价值完全由它的租金决定，当租金上涨，房屋内在价值同步上涨。
可是有人会说，不对呀，房子还包括了学区、附近的医院、商业设施等区位价值啊，这部分算进去了吗？
其实这种区位价值已经通过供需反映在了租金当中，地段更好区位福利更多的房子，它的租金就是比哪怕一街之隔的另一间房子都要贵，因此，租金现金流折现，就是完整的房屋商业价值。
那么租金由什么决定呢？租金大体上和人们的收入水平相关（不是决定，是相关）。那人们的收入水平又和什么有关系呢？当然是和这座城市的发展有关（比如这城市有很多赚钱的大公司，经济活动特别繁荣，投资兴旺），一个城市赚钱，那么这里的人们就赚钱，收入就会更高，不断增长的收入，会推升每年的租金价格增长。
我们研究了大量数据得出的统计结论：一座城市的名义GDP增速略高于人们的收入增长，人们的收入增长速度又略高于租金上涨速度。（这个逻辑也很简单，城市GDP由政府、企业和劳动者共同创造，企业和政府肯定是大头，同时增速也一定快于个人；同时，人们的收入增长部分不可能全部用来支付租金，因此，租金涨幅不可能快于人们的收入增速）
因此，你会知道，租金增速与城市GDP高度相关，但是它增长的上限就是名义GDP，一座城市的房子，它内在价值的增长速度，完全同步于这座城市未来的增长速度。
这个结论非常重要，当你成了这座城市的居民，当你买了这座城市的“股票”，本质上，你已经用自己的资产做出了对这座城市未来增长率的判断。拉到你整个人生的生命周期来看，你房屋年化增长率的上限，就是这座城市的增速，长期来看，无论是香港还是美国的数据，都证明了这个结论——我们不能期待得到更多。
不过马上会有人问，过去这十几年，很多地方的房价增幅年复合增长都有20%以上，而同期没有任何一个城市名义GDP复合增速达到20%，能有10%以上已经是很优秀的城市了，这又怎么解释呢？
我们用腾讯的案例来解释就可以了，2004年至今，腾讯利润增长了100倍，但是腾讯的市值增长了500倍，把投资回报拆开，利润增长100倍，估值涨了5倍，合在一起就是500倍。
房屋的道理和腾讯是完全一样的，过去十多年，人们的回报还享受到了房屋估值的提升。估值是个什么东西呢？就像那个遛狗的故事所讲--宠物被主人牵着，有时候跑在主人前面，有时候落在主人后面，但最终他俩一定同步。宠物跑到主人的前面，是因为它判断主人会加速，但假如主人没有加速反而放慢了，宠物一定会乖乖掉头朝主人跑回来。
估值，就是主人手里的这根绳子，长期来看，绳子长短不重要，我们只牢牢盯住主人的速率和步伐。宠物跑来跑去觉得自己有自由意志，但那其实只是幻觉，唯一的真相在主人的脚下。
最后总结一下，作为房子的主人，你最终能得到的回报率，长期来看，就是城市未来的增长率（请注意未来二字），你不能从中期待更多。万一城市增速下降，你的回报会被拖累，甚至受到估值降低的伤害，当然，你也可以不买这只“股票”，当一个长租公寓的用户。无论怎样的选择，都是属于你自己的人生。
你不焦虑地过好每一个当下，满怀欢喜地迎接未来，才有可能创造只属于你的，最圆满的人生。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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