中国住房租赁资产证券化对楼市的影响

中国发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。（图片来源：Fotolia）

【看中国2018年4月27日讯】中国证监会和住建部联手发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，并称推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。

这个通知明确了，产权清晰，工程质量符合要求，按照规定办理住房租赁登记备案手续，能产生持续稳定现金流的企业，可以申请租赁资产证券化业务，在大中城市特别是雄安新区率先开展。

很多人问了，租赁资产证券化到底是什么呢？说白了就是一种融资形式，他是用未来的租金作为收入来源的，最简单来说，就是有人告诉你，你把钱借给他，让他买房子，或者盖房子，以后他把这个房子租出去，然后收到的租金有你一份。你拿到的收益凭证就是证券。所以这本身就是一个出让资金，然后收获收益权的事。

这其实有个名词就叫做REITs，2016年国内的房企REITs类融资只有131亿元，而房地产开发总融资14.5万亿，所以占比千分之一都不到，这个东西还是很有发展空间的。另外，根据链家的测算，未来10年租房市场租金总规模将比现在翻3倍，达到3万亿元，所以这就是租赁资产证券化的最大基础。

但是现在也有一个问题，租房资产证券化这个事听起来很美，但落实起来去一点都不容易，属于海市蜃楼看得见你却咬不到，搞不好还会咬到舌头。因为现在的租金回报率实在是太低太低了。很多大城市的租金回报率只有1%，这个回报率甚至比一年定期基准利率的1.5%还要低，所以很难去设计产品，金融杠杆的基础就是期限错配和风险错配，也就是说你得有一个利差，我就能去加杠杆，但现在利差是负的，那么该怎么融资呢？

谁愿意放弃年化1.5%的定期，甚至一年4%的无风险收益，而去投资一个只有1%-2%收益的证券呢？注意住房租赁证券化，可以理解为大家伙攒钱买房收租金，但却不能理解为大家伙集资炒房，你只有房租收益权，却没有房屋所有权，所以房屋溢价的收益你是没有的。

即使是开发商，说我义务奉献，一分钱不赚。比如万科他的净利率是10-15%，这个钱不要了，那么他都忙活完，顶多这套房就是85折，一套100万的房子，一年收租金1-2万，租金回报是1-2%，那么85万的房子，租金回报率也只有1.2-2.3%，所以依然不可能吸引社会融资，2.3%一年的理财，你觉得有可能卖的掉吗？所以这根本就不科学。

现在还有一个模式，就是二房东，也就是我以一个公司，在市场上收购大量的房源，然后再转租，1万一个月收进来，给他简单装修，规整配家电，然后1万5租出去，这样利润空间就有了，铇除掉一些必要的运营开支，大概能有个10%-20%左右，这部分钱也是可以通过租赁证券化融资获取的，如果一家公司只以自有资金发展，那么他的扩张速度将很慢，如果有了证券化融资渠道，他就可以拿出一半的利润，分给投资者，然后不断的用这个利润空间来扩大业务，不断的收购房源，然后加价出租。

但是，这个模式有一个巨大的问题，他会抬高市场租金，原来1万元的房子，他给抬价成了1万5，虽然服务和设施更好了，但是如果这种二房东模式大规模开展，那么他也只能不断抬价才能获取利润空间，最后就变成，低端住宅大量被收购改造（低端住房改造的边际溢价率会更大），也就是说，市场上的便宜房子越来越少。

其实逻辑很简单，二房东的商业模式就是在原有房子上加上服务和设备补偿，那么既然有这个补偿，就必然要涨价。对应的数据表现就是，房租在持续上涨，恐怕到时候大家又会说，炒完房子炒租金了。这肯定不是我们愿意看到的情况。

第三种模式，以土地不要钱的方式支持租赁证券化发展，把土地成本降下来之后，租金回报就有了空间，比如我们之前讲的，农村集体建设用地转租赁，土地成本占建设成本70%，如果土地没成本，集体和开发商就可以一起发行资产证券化产品，广泛吸纳社会资金。

还是那个例子，100万的房子年租金2万，如果你土地没成本，那么对你来说成本只有20-30万，那么租金回报率瞬间提升到了6-10%，这一下你就有了加杠杆的空间，可以借来资金大规模的筹建了。这是一个不涨租金，甚至可以降低租金的方式。当然弊端就是位置相对偏一些。不过我相信如果足够便宜，还是能够吸引不少租客的。

第四种模式，纯粹的政府行为，政府让利，比如公租房的筹建，以前是政府出钱，现在可以像社会融资了，土地这块利润让出去，把租金回报率提高，然后完全作为投资回报返给投资者，这样有利于调动社会积极性，参与租赁证券化之中。但这一块，现在最大的问题就是政府有多大的积极性。毕竟土地少卖一块，就少一大笔收入。

所以综合来看，租赁资产证券化REITs，目前仅通过市场的力量已经很难做出来了，在这个模式里，要么开发商和中介不赚钱，要么政府不赚钱，要么投资者不赚钱，总得有一方牺牲利益才行。如果都不让利，生推资产证券化的模式，那么最后就是二房东中介抬高市场租金成本。这肯定不是我们愿意看到的情况。

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