中国楼市的跷跷板效应 最终谁陷困境？(图)

中国国家统计局数据显示，房价上涨的城市还是占多数。（图片来源：Getty Images）

【看中国2017年6月20日讯】跷跷板是小孩子们喜欢的游戏，大凡玩过跷跷板的都知道，谁都希望自己把对方抬起来。一个重要因素就是，自己的重量要比对方大。最后，轻的一方只有不断增加重量和加大力度，才有可能赢得游戏。中国大陆的楼市出现了跷跷板效应，去杠杆和高房价正在博弈。

6月19日，中国国家统计局公布的“2017年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，官方公布数据时称，中国各地的房地产调控政策效果显现，其中，一线等热点调控城市“降温”尤为明显。

但除一线热点城市，博弈方的房价还在发力。统计局数据显示，与4月相比，5月70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市有56个。环比价格变动中，最高增幅为广西北海的3.2%，最大跌幅为深圳的0.6%。

可见房价上涨的城市还是占多数，业内人士认为，当前中国大陆楼市的特点是：一线城市总体降温；二线城市的房地产市场分化；三线城市总体升温。

其实综合来看，中共政府目前最应该采取的措施是金融去杠杆，以避免发生金融危机。从去年以来“防控金融风险”被不断提及，以至于政治局会议和央行的报告都说要“牢牢守住不发生系统性金融风险的底线”。房地产的金融属性不容忽视，房地产市场就向一个巨大的蓄水池，在吸纳着金融市场的流动性，形成一个“堰塞湖”。如何化解风险，成为中共政府的难题，于是当局提出去杠杆，这也是跷跷板的另一端。

因此，让楼市“速冻”就是当局的一个首选项。楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”，也就是要让房地产彻底失去流动性和金融资产属性。而中国老百姓70%～80%的资产体现在房地产方面，当房地产失去流动性后，房价再高也无法变现。

中国房地产泡沫之大是得到世界关注的，前美联储主席格林斯潘说过：“不到泡沫破裂人们便无法断定它是不是泡沫”。虽然难以断定中国房地产泡沫什么时候破裂，但是高房价和去杠杆在博弈，这是不争的事实。

支撑高房价的因素已经不复存在，因为高房价已经和民众的收入、经济的基本面等完全背离。例如，中国人口出生率不断下降，青年人口拐点已经出现，人口老龄化将会越来越严重。几次“婴儿潮”造成的人口红利已经消失，目前房地产库存却不断增加。

可以看到，中国金融系统的高杠杆问题与房地产市场关系密切，在跷跷板的博弈过程中，去杠杆必定要解决高房价的问题。但是，中国的房价一直居高，经过多次调控依然如此。

从经济周期或者说金融周期分析，在这个框架下理解去杠杆的含义，金融周期就是一个从加杠杆到降杠杆的过程。延伸到房地产市场，这其中房价调整是不可或缺的一环，没有房价调整就没有真正的去杠杆。

虽然各个地方政府楼市调控细节略有不同，但思路还是高度雷同，就是控制需求端。过去多年的楼市调控几乎都是如此，而过去的调控真的让房价下降了吗？

显然没有，中国房地产核心是土地财政的问题，地方政府一直在通过卖地和税费在房地产领域获得财政收入。所以所谓的调控，就是地方政府在赚了钱后进行调控给楼市降降温，地方政府缺钱了，再通过和房地产开发商合谋刺激楼市升温。

公开数据可以佐证，即在楼市调控下，土地价格依然高涨，100个大中城市地方政府的土地挂牌均价在5月份同比上涨111%，今年前5个月地方政府的土地出让金总计超过1.5万亿元人民币，同比增长32.8%。作为“面粉”的土地价格越来越贵，那么作为“面包”的房价怎么会降低呢？

中央要去杠杆，地方在跷跷板的另一端发力，中央和地方陷入囚徒困境（Prisoner's Dilemma）。

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