中国房价好比荷兰“郁金香热”

【看中国2016年09月22日讯】最近，美国对中国房市的一些估值担忧，对楼市数字表示难以置信，对深圳的房价尤其叹为观止，美国人将中国房价攀升归结于过剩的流动性。人民银行副行长陈雨露的过往著作《世界是部金融史》中提到日本，在金融泡沫中受益最多的绝非普通居民，而是金融产业资本。

9月15日，美国媒体CNBC引用了美国经济咨询公司Longview Economics一项最新研究，如此定性中国房市：过去一年，中国房价表现得如同1637年著名的荷兰“郁金香热”泡沫。

Longview公司CEO沃特林(Chris Watling)，对中国房市的一些估值表示担忧，“我们对这些数字反复检查了不下七次，它们实在令人难以置信。”

Longview将中国房价攀升归结于过剩的流动性。“当A股泡沫在2015年盛夏破裂时，过剩的流动性需要一个新家。从2015年年初至今，深圳房价平均上涨76%，尤其是去年4月中国股市处于高点附近时，涨势开始大幅加速(有先知先觉的资金弃股奔房)。

北京和上海的房价走势也与深圳类似，但极端程度明显不及深圳。对比深圳，上海房价平均上涨35%，北京则是21%。”

Longview对深圳的房价尤其叹为观止，对全球房价排行和中国城市房价收入比表示惊讶：“过去几年，对中国的房价和库存，已经有太多的讨论，大部分聚焦在三四线城市的房屋过剩。但现在，焦点在一线城市的房屋估值到达一个极端。

现在，深圳已成为全球房价第二贵的城市，典型住宅价格已达到80万美元左右，仅次于因为地处硅谷而房价高企的加州圣何塞。虽然以单位面积价格而论，深圳的房价或许未必是全球第二，但Longview的研究是基于典型住宅价格。譬如毗邻深圳的香港，虽然单位面积价格高昂，但大约半数住宅都是不足50平米的小户型，自然拉低了一套住宅的平均价格。

深圳击败的对手包括：伦敦、香港、纽约、悉尼、东京。跟随深圳上榜的国内城市分别是：北京、厦门、上海。”

中国城市房价收入比前五名分别是：深圳、厦门、上海、北京、三亚，其房价收入比分别为：67、40、39、34、32。

作为对比数据，伦敦虽然也名列全球最贵城市行列，房价收入比却只有16倍左右。

Longview同时引用第二次世界大战后马歇尔计划的主要构建者之一、美国经济学会会长Kindleberger的理论展开了学术探讨：资产泡沫有何特点以及触发泡沫的因素。要点在于廉价资金。

Kindleberger著有《疯狂、恐慌与崩盘》(Manias, Panics and Crashes)，被视为资产泡沫的权威论著。“资产价格泡沫通常可以观察到几个关键特点。Kindleberger提出有四点：1、廉价的资金2、累积的债务3、极端的估值4、一个强大的叙事。流动性点燃泡沫的火花，之后催生为泡沫。这其中，极高的交易量伴随着投机活动而来。

Kindleberger也曾经如此描述泡沫：“泡沫其实很难定义，就如同一个美女。你很难定义什么叫美女，但当一个女孩站在你面前的时候，你会知道她究竟是不是美女。”

比较清楚的是，廉价资金在驱动着高度投机。在深圳，过去18个月的交易活动明显加速。同样清楚的是，中国经济中债务水平继续提升，但很难确定有多少债务涉及住宅，以恒大为例，绝对债务水平和债务相对息税前利润都呈现快速上升。

虽然，所有的泡沫在某一刻都会破裂。但关键是其破裂时机和触发因素。Kindleberger指出，所有泡沫结束时伴随着廉价资金的消失。价格升值枯竭后形势突然逆转。由此迎来明斯基时刻——即市场繁荣与衰退之间的转折点：好日子的时候，投资者敢于冒险；好日子的时间越长，投资者冒险越多，直到过度冒险。一步一步地，投资者会到达一个临界点上，其资产所产生的现金不再足以偿付他们用来获得资产所举的债务。投机性资产的损失促使放贷者收回其贷款。最终导致资产价值的崩溃。”

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