中国楼市还有“黄金十年”吗

【看中国2013年07月04日讯】近日，摩根大通董事总经理龚方雄在深圳某论坛上提出，从房地产规模、发展前景的角度来看，未来十年可能才是我们房地产业真正的黄金十年。此语一出，与以谢国忠为代表的“崩盘派”，形成了鲜明反差。同时，也对“黄金十年已逝论”予以否定。

不妨先看龚先生的理由。目前中国居民城镇化率为52%，实际仅为36%，以年均1%的城镇化率计算，每年新增1300万以上的城镇人口，即 500万户左右，再加上旧城改造，每年需提供新增住宅1200-1300万套才能满足城镇化的基本需求，如果有3亿农民进城，相当于美国现在的总人口数，至少还有30个千万人口的城市诞生。因此，房地产还有很大发展空间。不过他同时也强调：黄金十年不等于房价能继续维持过去十年的辉煌。

总体而言，笔者认同关于未来十年房地产业依然向好的总体判断。但是，坚决反对“未来十年，比过去十年更好”的观点。2009年2-3月，我就曾率先提出的“黄金十年已过去，未来还有白银十年”——就媒体公开报道来看，这是最早提出类似观点的。

关于“成色”的鉴定标准。龚先生，只用了一个标准，住宅需求规模大，所以建设和供应规模也很大。但是，所谓“黄金十年”，这一提法是对市场主体而言的，即开发商、购房者、地方政府（卖地者）、代理商等。对于他们而言，增长率比规模更重要，商品住宅规模比住宅总规模更重要。

众所周知，在市场加速增长时，市场红利或者说利润率，才会最多、最大、最高。可以肯定的说，未来十年，我国住宅成交量增幅与价格增幅，都将明显小于过去十年。开发商、购房者、代理商、地方政府等所获得的收益率，甚至总收益（全行业而言），都会低于过去十年。

另外，龚先生自言“黄金十年不等于房价能继续维持过去十年的辉煌。”既然谈“黄金十年”，一定要与市场主体的利益挂勾，否则“黄金”二字就该丢到一旁。既然涉及到利益与利润，却是又避而不谈价格，哪有这样的“经济学逻辑”？假如：成交规模上涨，而成交价格不涨，甚至下跌，开发商凭什么赚钱，购房者凭什么保值增值，又何来“黄金”一说？

再谈住宅需求总规模与建设总规模。2009年是一个分水岭，之前保障房在住宅建设总规模中，只占10%左右，其后保障房建设大幅提速，尤其是中央提出“十二五”期间新建3600万套，近两年保障房新建套数占比已剧增至50%左右。因此，未来十年我国住宅建设总规模将大于过去十年，但市场化的商品住宅建设总规模，将小于过去十年！而开发商、购房者、代理商、地方政府等市场主体的利益，主要与市场化的商品住宅有关，与保障房无关，甚至负相关！

展望未来十年住宅需求与供应，城镇化率只是一个重要因素之一。另外还必须考虑到：我国GDP已告别高增长时代，人口总规模和红利渐近尾声，住房饱和度渐趋平稳。综合考虑这四大因素，我的观点是：中国楼市黄金十年已走远，白银十年已来临。“崩盘论”固然可恶，“黄金论”亦不可取。

 

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