这次地产调控依然“空调”(图)

上与首铺，总让人想起道光来，不近声色、勤政节俭到让人无话可说，但后人依然溢之“庸”……

本来不想说近期房产调控政策的，因为觉得实在无聊，这调调儿，扯了近十年了，还在扯！说句不好听的，星空大师就是办公厅主任的出身，他搞经济的水平能高到哪里去？天下智士为其搞出来的二逼政策绞尽脑汁，不嫌丢人么？但由于前几天向朋友们推荐了地产股，所以近期不少朋友追问我后势如何，我不得不写点什么以澄清观点。股市走势，我不敢说，不知道，要是清楚，现在早就躲到三亚隐居去了，但房地产行业未来形势我知道：这政策出没出，落实没落实，效果都差不多，这么说吧，你看看过去房地产调控政策效果如何，未来也就如何。

何出此言？大家需要明白一个简单的道理：加税，永远只会增多交易成本影响成交量，但不会影响价格。因为市场的房价是供需力量均衡的结果，买家的购买力只有那么多，一套房子，他最多只能出到100万，那么这里面20万被政府拿走了，或者给卖家，对于买家而言，其实没区别。但卖家利润却因为加税20%少了20万，那么100万这个价格水平的房屋供应量会急剧减少，因为潜在卖家会因为实际价格不满意不愿意出手。结果怎么样呢？ 市场房屋实际供应量减少，交易萧条同时价格不变，除非由于减息或者城镇化加速、人均收入增长等其他因素导致需求增长，导致房价继续上涨。

小产权房合法化，或者农村宅基地自由流转，中国房价立即下跌三分之二，但政府每年财税少收七千亿，你觉得这事靠谱么？

以上是简单的经济学分析。记住，调控物价的唯一方式，要么是抑制需求——限购令其实也算，但抑制房屋需求的关键在于紧缩货币，要么就是增大供给——这就是要放开土地供应，或者简单让小产权房合法化，或者农村宅基地合法流转，卖给城里人。政府调控地产政策过去奏效的部分，在于抑制需求，限购令和紧缩货币导致大家不能借贷廉价资金买房，或者干脆不让买房，那么房价自然涨不上去，至于刺激供应这块，政府胸脯拍得山响——三千万套经济适用房，你现在见到政府还在谈论此事么？

所以，不见紧缩货币，不见土地一级市场松动，其他调控政策都是扯淡。那么如何看待今后房地产走势呢？我见很多人都跳出来说，今年是中国房地产崩盘元年。我明确告诉大家：不可能是今年。为何？因为房租还在涨。房租是观察地产行业走势的核心指标，因为它反映着中国城市房屋的真正需求，不管空置率，不管房嫂房姐房叔，它直接反映市场房屋供需的均衡水平。今年一月份，全国各地城市，尤其是北京上海等大城市，房租还是涨得厉害。

我现在倾向于用银行理财产品收益率，作为市场基准利率的标杆——因为市场利率开始放开了……

第二个原因，在于市场利率水平在降，确切说，是一直在降。以银行汇票贴现率或者理财产品收益率为风向标观察，最紧缩的时刻是在2011年11月附近，在以后就一路下跌至今。以银行理财产品收益率为例，2011年四季度最疯狂的时候，银行理财产品年化收益率居然有到10%！而现在很少能有过5%的了。

北京上海的房租，一方面在连拉涨停，一方面，市场利率在持续走低，然后你告诉我，今年是房地产崩盘元年，我只能当笑话听。

那么星空大师这十年来房地产调控都是笑话吗？是的，都是笑话。我观察他和他后面的智囊团队好久了，也观察和分析中财办的几个大脑袋好久了，感觉他们真是遇到好时候，因为他们在任上无数琐碎的愚蠢，都无法抵消前任几个硬梆梆的正确。没办法，这真是好运气。但他们的愚蠢，肯定会让后来人买单，对于后任者以及市场人士而言，这轮调整政策里面背后最大的好消息，就是，这或许是最后一次折腾了。

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