中国楼市“火爆”背后的谜团

中国的房市是否出现了泡沫？各家观点之针锋相对，实在让人目瞪口呆。被称为“做空大师”的查诺斯（James Chanos）称中国正面临着一次世界级的房地产泡沫。他将中国各大城市的状况比作迪拜和迈阿密，预计中国的房地产泡沫将在今年晚些时候开始破裂。

查诺斯的推论很简单：中国在金融危机期间向房地产行业注入了过多资金，房价已经超过人们的承受能力。在中国最富有的城市，三十几岁的年轻夫妇年收入大致为六万到十万人民币，但普通的住房则在六十万到百万。这是无法承受的价格，迟早会像美国的房市那样坍塌。

但是，中美国情不同。中国没有美国的次贷问题，况且中国人更舍得在住房上花钱。这样的中美对比是否合适，我一直有所怀疑。

不过，到网上一查此公的履历，知道他是对冲基金的总裁，一生引入注目的事情有两个。第一是当年做空安然公司，并随着安然的破产发了横财。

第二件事情则是最近，他反复声称中国经济出现泡沫，正在做空中国等等。查诺斯因为在安然问题上料事如神、演出过大手笔，谁也不敢对他的话掉以轻心。

想想看，在2009年经济尚未走出衰退时，新闻中就不时有中国各大城市的房价“逆势飙升”的报道。其中一些数字触目惊心：8月份，上海商品住宅成交均价达到了18502元/平方米，创出了历史新高。其中，8月份，新建商品住宅平均成交价格达到18126元/平方米，同比上涨14.6%。

1～7月，长春商品住宅成交均价3590元/平方米，同比上涨13.3%，同样创历史新高。2009年前5个月，南宁新建商品房成交均价为4500元/平方米，也创出历史新高。北京、广州、杭州等热点城市的房价经过2009年几轮飙升，也处于非常高的位置。

当时不管是中国经济还是世界经济，都处于复苏阶段，并未全面回暖。中国居民的收入水平也无明显提高。城市房价之所以能在这样的局面下逆势飙升、创出历史新高，一个重要原因就是豪宅市场的火爆。

一方面中国的房价收入比是发达国家的3～6倍，住房租售比（每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值）超过400倍，几乎是国际公认的正常范围（200～300倍）的一倍。

2009年上海市已有13家楼盘销售价格突破10万元/平方米。杭州、苏州、南京等城市价格达到3万元/平方米以上的项目比比皆是。这样高的房价使普通居民买不起房。

另一方面，富人以购买房地产作为投资。房价火爆的深圳，楼市投资比例已经接近30%。这一切，说明了我在上面谈及的观点：中国的房市，由贫富急剧分化中的富人和土地资源的奇缺来支持，在现有的市场框架中只能上行。不过，这样的房价早已超出普通百姓的购买能力。

赖伟民教授从2009年开始实地走访了全国60多个城市的150多个楼盘，试图解开楼市“火爆”背后的谜团。有些企业主向赖教授坦白：“别看我厂里的机器在转、工人在忙，可那是亏本的，但我得做给银行看，这样才能拿到贷款，才能去炒楼。”“人民币升值预期、劳动力成本上升、出口退税减少、原材料上涨，加上金融危机的冲击，许多企业便顶不住了。”

如上所述，从收入与房价比、租售比等指标看，中国大都市的房市泡沫早已超过美国房地产泡沫崩解前的水平。不过许多人认为，中国经济增长势头强劲、人们手里的钱越来越多，更重要的是，中国没有美国的次贷问题，因而不会出现美国式的危机。

但是，赖教授的工作则揭示出：中国房地产泡沫中的问题，也许不比次贷来得更轻。房市实际上是被许多企业的资金撑起来的。这些企业本身在赔钱，一直在用房地产投机的收入遮掩自己的亏损。

无本炒房、自卖自买的现象也异常普遍，和美国2006～2007年的状况非常相像。当时美国的许多炒房者，今天买明天卖，赚钱全不费功夫，并且 不断提高市场的价格预期，在社会上引起了“现在不买就永远也别想拥有住房”的恐慌。如此强劲的房地产市场，竟然也顷刻间灰飞烟灭。难道中国能够例外吗？

不错，美国房地产泡沫的一个基础是次贷。这是中国没有的。但是，中国的企业不干正事，从银行贷款后就去炒房。这和次贷比，究竟哪个更糟糕呢？

要知道，次贷在房市不断上行的情况下并不会成为问题。只有当房市下跌时，次贷危机才会爆发。中国的企业炒房，在房市上行时也不会有问题。

但是，一旦房市下跌，不仅企业在正业中的亏损暴露无遗，企业的贷款也都被套在房市中大为贬值。到时候，大量企业会破产，无法还贷，进而使银行收不回贷款来，触发金融危机，传染给整个经济。这能比次贷好到哪里去呢？

当然，赖教授的工作还很不系统。他没有、也不可能给拿出系统的数据，展示企业炒房究竟达到了什么规模、卷入的资金有多大，乃至我们无法评估房市泡沫究竟膨胀到什么程度，泡沫崩解后的冲击究竟有多大。

但是，中国的经济比美国的经济更依赖于房地产。中国目前为房市承受的风险恐怕更大。赖教授揭示了中国房市乃至整个经济的隐忧。

任志强显然另有心境。他针锋相对地放炮，说中国房地产没有泡沫，“用行政措施遏制的房价、遏制需求而产生的销售下降并非是市场的正常供求产生的信号作用。如果这个问题没有得到真正解决，未来如果消费出现报复性反弹，被压制的需求再一次释放时，或面临着供求严重失衡的局面。”

他洋洋洒洒写了万言书，称房价高的根子在于供地紧张，要求政府加大土地供应。不仅如此，他还搬出曼哈顿的房价，说明中国这么火爆的房市并不过分。甚至比起美国来房子还很便宜。

他无法回避中国的房价收入比明显高于美国的事实。但抱怨说：“多数人眼睛只盯在核心城市的房价或盯在城市核心区的房价上，这样就无法用合理的中位数计算出正确的房价收入比……如果用纽约曼哈顿岛下城的120平方米的公寓价格220万美元计 算（普通出租公寓的平均价格），则美国全国的平均房价19.5万美元/套，或说核心大城市的一般公寓房价是全国的平均房价的15—18倍（纽约中城的房子 和皇后区或中央公园两侧的房子最贵，约比下城的房价高出20%以上……）。中国的核心城市，如北京或上海的房价如果与全国的平均房价比，则只有7～8倍， 即使按十倍计算平均44460元/平方米，也比美国的情况相差巨大。”

这话分明是在暗示，把北京上海的房价抬到44460元/平方米的水平，还算是便宜的呢。不信你看看曼哈顿就明白了。现在不乘机买房，以后就没机会了。

房地产商想炒高自己产品的价格，是完全可以理解的。但作为消费者，则应该是“害人之心不可有，防人之心不可无”。我们不妨把任志强挥舞的曼哈顿这把尺子是什么先搞清楚。

众所周知，曼哈顿是世界首屈一指的金融中心，自然也是重要的经济、文化中心，财富相当集中。2005年，曼哈顿的人均收入是十万美元。注意，所谓人均收入，包括老人、孩子等被抚养人口，远低于人均工资水平。

任志强所说的曼哈顿岛下城，平均年家庭收入在2007年是十六万多美元，其中16%的家庭年收入超过四十万美元。另外，这里单身家庭、没有孩子的家庭占据大多数。有孩子的家庭仅占22%左右。

仅夫妻二人或者单身，用住120平米的公寓吗？他们标准放低些，大致十年收入也够买套住房了。三口之家，则平均收入达三十万，买120平米的房子，不过七年多的收入。至于年收入四十万的家庭，三年的收入就可以把任志强所说的房子买下来。

我不知道任志强凭什么把220万美元120平米的房子算作曼哈顿下城区的平均价格。我最近找到的数据显示，2010年3月曼哈顿中城区（按任志强的说法，那里的房价比下城区贵20%）的中等房价为72多万美元。

我更奇怪的是，既然要比较中心城市和全国房价的差别，任志强为什么不拿纽约市为例，而要挑出华尔街所在的世界金融心脏这个奇贵的区来。

不妨看一看2010年5月21日CNN财经撰稿人Les Christie根据房价和收入水平算出的美国房价最贵的城市：排在第一的是纽约，中等房价为42.6万美元，中等家庭收入为6.56万美元。第二是旧金山，中等房价58.5万，中等家庭收入9.84万。

第三是火奴鲁鲁（檀香山），中等房价40.3万，中等家庭收入8.17万。第四是加州的圣安娜，中等房价为41万，中等家庭收入为8.73万。

第五位为洛杉矶，中等房价为30.6万，中等家庭收入为6.29万。即使按纽约的标准，六年半的收入也能买套房了。

而印第安纳的首府印第安纳波利斯，人口171万多，也算个大城市了。但中等房价不过9.6万，中等收入则6.87万，一套房的价格还远不到一年半的收入。

另据CNN2010年2月17日的报道，美国家庭的中等年收入为64，000美元。如果以税后收入的28%支付一般房贷为可承受住房的底线的话，那么这些家庭就能够在可承受范围内购买70.8%的现售住房。这种全国性的数据，为什么不拿出来作为参照？

如果按任志强的公式，北京上海的房价应该达到44460元/平方米的水平。那么，70平米的普通住房就要卖三百多万（3112200）。对于年薪700多万的任志强当然是不贵了。但对于年收入10万左右的中等家庭，三十多年的收入才能买一套房。回到现实中来。

根据2010年7月北京工业大学和社科文献出版社联合发布了《2010年北京社会建设分析报告》，北京的房价与收入比为25：1。也就是说，一般家庭25年的收入才能购买一套住房。

这还能说不贵吗？

是不是应该以美国的标准来评价中国的房市，这且另当别论。但是，如果真要拿世界房价最昂贵的地方之一曼哈顿来衡量中国的房市，那么中国房市的价格实在太吓人了。

我现在还无法断定中国的房市有没有泡沫。但是，没有泡沫比有泡沫更可怕。因为那将证明我们前面的所有论断：中国的贫富差距，足以使富人的财富凭市场机制把普通百姓挤出房地产市场。

(文章仅代表作者个人立场和观点)