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中国房价上涨的后果有多严重?(图)

2012-09-18 12:10 作者:薛涌 桌面版 正體 0
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如果听任房价在市场上暴涨,后果将是什么呢?

一、房价过高,居民就必须拿出收入中比较大的份额支付住房费用,从而使普通人在住房和衣食消费之外的购买力所剩无几;中国在住房以外的“内需”,就会长期处于疲软状态。这将给中国经济带来巨大的伤害。

在2009年《胡润百富榜》前10名中,有一半以上来自房地产业;在前百名中也有大致一半经营房地产。开发商在财富榜上长期独领风骚,反映了中国人在住房上花的钱太多,以及房地产作为中国经济支柱性产业的地位。

但是,房地产是低技术的产业。你很难找到哪个发达国家拿房地产作自己的支柱产业。比如,在2009年《福布斯》美国400财富榜上,前百位的富豪中来自房地产业的不到10位,而且大多数排在前50名以外。

前10名中没有一个是房地产商。最富的房地产商仅排在第16位。主宰财富榜的,主要来自于高科技和金融领域,如盖茨、巴菲特,以及谷歌、苹果的总裁等等。

沃尔顿家族在前10位中占了4位,靠的是以沃尔玛为主的零售业。零售业看起来很低技术,其实,沃尔玛拥有仅次于五角大楼的世界第二大计算机中心,技术含量还是相当高的。

《福布斯》的财富榜反映了美国的财富创造集中在先进产业中。当房地产的内需挤掉了其他的内需,特别是高技术的内需时,中国的产业升级就变得更难了。

二、当在价格上把房地产市场的“准入门槛”提得过高时,最有创造力的年轻人就被锁在外面。不久前年轻白领逃离“北上广”的报道至少揭示了这一潮流的前期征兆。

不管是纵观世界历史,还是考察现代西方发达国家,我们都会看到一个不争的事实:大城市,特别是国际性大都市,是经济的神经中枢和创造力的核心。

而在这里创造财富的主力,就是那些训练有素、野心勃勃的年轻人。华尔街离开那些晚上加夜班、在办公桌底下睡觉的年轻职员就玩不转。

比尔•盖茨创业的时候并非百万富翁,而是个刚从哈佛辍学的毛孩子。富人则不同。即使他们是合法致富,财富也不过是说明他们过去的业绩,并不说明他们现在的创造力。如果年轻的白领在大都市都呆不住,中国就不用再谈什么创新型社会了。

三、当中产阶级也难以在大都市立足、纷纷选择二线城市时,就会促使中国的城市化走铺张型而非集约型的道路:大城市之间的中小城镇会如雨后春笋般地冒出来,侵占更多的农地。

同时,在这些相对较小的城市中和城市间发展公共交通也比较困难,最终越来越多的人不得不开车,需要越来越多的土地修建公路。

交通所占用的土地,进一步加剧了土地资源的紧缺,导致房价进一步上升,形成恶性循环。这是一种在生态上无法维持的发展模式。

国际著名咨询公司麦肯锡预计中国的城市人口将达到十亿,形成人类历史上前所未有的城市化挑战。

麦肯锡进而对中国建言:走集中型的城市化道路。这一模式要求中国发展出十五个平均人口在两千五百万的超级城市,以及十一个各拥有六千万左右人口的城市群。这些城市的人口加起来,就达到了十亿。

如果走分散式发展道路,城市人口则将主要散居在若干150万至500万人口的中等城市,或大量50万至150万人口的小城市。

如果城市平均人口以二百万计,则需要五百个城市才能容纳十亿城市居民。这更接近于中国城市的现行模式。

麦肯锡认为,比起现有的分散性城市模式来,集中型的城市化所创造的人均GDP要多出20%,同时提高能源效率,抑制对农地的侵占。城市化集中,也意味着市场集中、人才集中,有利于发挥规模优势和资讯的流通。

那么,什么是中国城市化的目标?实现这样的目标,又需要什么样的房价结构?对此,笔者提出两项指标:

一、城市化要走集约化的路线。这就是麦肯锡提出的超级城市的模式。这种模式,必须在生态上可以维持。其具体的办法是鼓励居民住小房、使用公交和自行车。

道理很简单,房子越小,人口才能越集中。人口集中了,公交的成本也会降低。只有人口达到一定的密度,二千万人以上的超级城市才能成立。

当然,这样的超级城市,可以由一个中心城市和十几个卫星城市组成。在中心城市和卫星城市之间,则由高速铁路连接,形成“一小时经济区”。

无论是中心城市还是卫星城市,都应该被农田所包围或分隔。这些农田可以为城市提供新鲜蔬菜水果、田园式的生活情调,同时也形成城市的绿肺。

二、创造阶层和劳动阶层应该是城市居民的主力。借用西方的概念来说,城市要以“新财富”而非“旧财富”为核心。

所谓“新财富”,是白手起家创造的财富。这些财富的创造者往往出身于普通阶层,靠自己的聪明才智而崛起。

也正是如此,他们在起步时没有资本优势,甚至相当贫困。但是,他们是社会中最有创造性的人。城市越是给这种人提供机会,就越有生机。

“旧财富”则是继承性财富,其所有者并非通过市场竞争而拥有这些财富,而是在享受前人的果实。他们的素质自然不如“新财富”的创造者,甚至会逐渐沦为寄生阶层。

但是,他们有着和其能力完全不相称的资本,可以把刚刚起步的“新财富”创造者挤出竞争圈。看看这些年媒体中报道的一些暴力拆迁案就明白,在被拆迁的受害者中,有许多小企业,如资产几十万的养殖场。

这是典型的“新财富”。这些“新财富”如果得以健康成长,则国富民康。但是,恰恰是这些最有希望的财富被拆迁摧毁,留下空间给财大气粗的开发商。

如果这种以既得利益为代表的“旧财富”占据了大都市,大都市就将失去创造力,从生产都市沦为寄生都市,中国的经济也将走向衰落。

所以,中国的城市体系一方面要为“新财富”提供发展的空间,另一方面要为“旧财富”提供某种退隐地区,比如风景如画、与世无争的远郊,而不能让他们主宰了城市这种创造的中心。

很明显,要达到这样的目标,就应该尽可能地把豪宅、私人车赶出市中心,让经济型的小房、公交、自行车成为大城市的主宰。

可惜,这样的目标,依靠目前的市场结构是很难达到的,需要重大的政策创新。在我看来,新住房制度的核心是:把住房作为“国家红利”,使保障性住房全民化。

在这个基础上,让少量高级住房在市场上“为富人服务”,并对这种“服务”课以重税,把这些税收所得全部用来支持保障性住房的发展。

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