2012年中国房市低迷已成定局

中国房地产市场在2012年的低迷似乎已成定局，在”两会”期间，中国总理温家宝对于房地产市场的一番表态，也在很大程度上预示着“限购”等一系列政策在短期内不会出现实质性的改变。

一方面，“调控”调子不变，另一方面，商品房房地产业的投资已经出现了明显的减速迹象，与房地产业相关的许多行业，包括钢铁、水泥以、家用电器以及汽车等，都在2012年的前两个月出现了明显的降温势头。而固定资产投资中的分类数据也显示，2012年前两个月，住宅新开工面积增速几乎为零，创下了自2009以来的最低增速。

市场的不安开始产生，作为固定投资中的重要组成部分，房地产业的投资是否将对整体投资产生明显的拉低效应？市场更加关心的问题是，从去年开始的大规模保障房建设计划，是否能够弥补私人投资在这一领域的降低。

这样两个问题至关重要，第一个问题的答案目前来看相对明确，从1-2月份的固定资产投资增速来看，其同比增速超过了21%，高于市场的普遍预期。尽管房地产以及铁路基建等投资前景不甚乐观，但其他子项的增速仍然保持了较快增长，这也基本确保今年的投资增速能够保持在20%的增速水平上。

而保障房的问题，却是一个相对复杂的问题，按照住建部的统计，中国在2011年基本建成保障房430万套，这几乎达到了当年住宅供应套数的30%。

按照相关统计，中国在2011年在建的保障房达到了1500万套，除去基本完工的430万套，这意味着尚有1000万套保障房在建。按照中国政府的相关部署，今年将新建700万套保障房。将这两项数据加总，则意味着中国在2012年的在建保障房将达到1700万套。

对比其它数据可以发现，2012年，中国的在建保障房将几乎达到所有住宅在建规模的三分之一，对比十二五计划中冀望保障房提供大约20%所有的住房供应，这样的一个建设规模是必需的，也是民众检验政府政策执行力的重要窗口。

为了保证保障性住房的建设，在今年的财政预算中，中国政府安排了4024亿元人民币的财政支出，用于保障房建设，这比去年的财政支出提高了15.2个百分点。而中央为地方待发的2500亿元的地方债，也将重点用于保障房建设。从前两个月的数据来看，中国政府的财政收入同比增长了13.1%，这也意味着地方政府将有较为充裕的收入，来支付保障房建设所需的投入。各商业银行也在政策的指导下，向保障房项目投入了较大规模的资金支持。

由于财政支出将在”两会”后逐步落实到位，在未来的一段时间内，也将看到保障房在未来几个月大范围开工，这将有力地支持中国经济在今年的平稳发展。季节性因素也是需要考虑的重要因素，从历史经验来看，房地产开工的高潮往往在第二和第三季度，这两个季度的开工量一般为全年开工量的65%左右，如果这样的规律在保障房项目中同样适用，在第二和第三季度相应的房地产数据公布后，我们也基本能够对全年的保障房完成情况进行估算，其相应产生的对整体经济的影响，也能够被大体测算。

如果2012年目标中的500万套保障房能够顺利完工，对于中国的整个房地产市场来说，将是具有里程碑意义的重要事件。按照中国过去数年的数据，每年完工的商品住宅大约为700-800万套，这意味着即使商品住宅的完工量在2012年下降15%，中国整体的住宅供应总量也将超过1000万套，与往年相比，供应总量将有20-30%的增长。

从供应面积来看，如果假设保障房的平均面积约为50-60平米，那么整体保障房的供应量将大约达到2.5-3.0亿平方米。按此测算，如果其他商品住宅供应面积下滑15%，中国在2012年的整体住宅供应面积仍将上升大约10%。

这样的一个供应规模，将对中国的房地产市场的结构造成重大的变化。与此同时，这样的一个建设规模，也表明中国对于大宗商品的需求将仍然处于较高的水平，换句话说，中国对大宗商品的需求将不会出现如市场担忧的“大幅下滑”。

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