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牛刀:房价报复性反弹绝不可能发生(图)

2012-02-13 13:15 作者:牛刀 桌面版 正體 4
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经济周期性变化决定房价的变化。

在全球经济性变化当中,目前的趋势是,新兴经济体通胀,欧美国家通缩,这种经济特征最明显的特征就是新经济体国家资产泡沫严重,欧美经济萎靡不振。

这一轮中国房地产泡沫在2010年达到巅峰状态,现在正在“回归合理的价格”中。接下来的全球经济正在变化,未来的全球经济将呈现另一种经济形态,那就是欧美国家通胀,新兴经济体通缩,房价将走进谷底。没有一个国家可以保持经济永远增长,以房地产拉动的GDP增长的状态,将告一段落,因为已经完全失去动能。

观察房价的底部形态,有四大特征:

一是美国本土经济增长。美国的道琼斯指数是全美经济的晴雨表,现在,道琼斯指数正在屡创新高,已经突破11年的高点,表达的是未来全美经济经济增长正在步入健康稳步的状态。当一国消费为主体的经济产生快速增长时,必然带动物价指数的上涨,产生通胀。因此,在美国经济增长突破3.8%时,CPI将会突破2%,美联储将会提高基准利率,打破一切资产泡沫。QE3可能虚晃一枪,起不到实质性的作用。

二是对于房地产市场而言,货币政策对其影响巨大。所以货币政策的任何变化,可能就预示着房价是否到了底部。中国这十年的经济增长伴随着泡沫(作为一个快速增长的经济体,这种代价是不可避免的),制造业缺乏创新,四处山寨,国内少有品牌可以在全球称雄,稍微发生一点市场变化,很多制造业将会关门大吉。中国继续实行稳健的货币政策,在一段时间内指望其像以前一样宽松是不现实的。我预计2012年中国的M2增长不会超过14%,相对2009年29.7%的增长紧缩幅度达到52%。货币政策的效应传导到房价上是两年时间,预示着2012年和2013年房价会进入谷底。

三是刘易斯拐点已经出现,中国人口红利消失殆尽,这个对房价打击是最大的。我在《穷人通胀富人通缩》这本书中说过,对人口红利消失以后,购房需求会锐减60%。在全国70个大中城市,每一年的住宅需求不到300万套,现在这些城市的供应量每一年都有1000万套以上,已经连续四年过剩。国家以后应该控制城市住宅用地的供应量,哪个城市房价上涨哪个城市就必须推出新的住宅用地;哪个城市房价下跌就应该减少住宅用地的供应。这样才能实行有序供应,避免房价产生大的波动,影响民生安宁。

四是人民币汇率走向。人民币未来可能面对的不是升值,嗅觉敏感的热钱因此会“跟风”退出这个市场,房价泡沫破灭。我个人的预测是:如果人民币对美元汇率贬值至6.8元,预示着房价回到2008年。

目前中国的开发商正在观望,以为房价会报复性反弹,这其实是绝不可能的事。从日本房价泡沫破灭的情况看,泡沫破灭后的十五年内,换了12任首相,最短的首相只干了2个月就下台,有的只干了半年;最长的也只干了2年。可见泡沫之厉害。香港1996年房价开始下降时,开发商也在观望,以为新任特首会刺激房价上涨,结果是,1997年政府宣布8.5万套公屋计划,当年房价开始大跌,一直跌到2003年,跌去60%。

目前国内外经济形势复杂而严峻,处理起来,难度也更大。但是,可以想见的是,房价泡沫不可能再放大了。

现在的房价正在呈现结构性泡沫的破灭状态,这个状态结束后,下一阶段是进入普跌状态,也就是调控政策的效果进一步显现,全国除县城以外的660个城市均价全部下降,幅度如何取决于不同城市的不同情况。中国是一个大国,我们要制定出健康的土地财政和土地金融制度,避免再次发生泡沫性上涨。

顶点已至。

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