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叶檀:芜湖救市扰乱调控预期

2012-02-12 13:01 作者:叶檀 桌面版 正體 2
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安徽芜湖市出台的房地产救市新政,是在鼓励保障房建设与普通商品房交易的遮羞布下,拯救房地产市场的行为。

从关键条款就可以窥见实质。

根据《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》第五条,“根据本市经济社会发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,2012年,市区新建商品住房平均价格同比涨幅控制在当年我市人均可支配收入增幅以内”。芜湖城镇居民人均可支配收入增速2009年为12%,2011年为20%,取个中值15%,去除预期5%的通胀率,芜湖希望本地新建商品房均价涨幅在10%左右,甚至更高。

根据第七条,从2011年1月28日起,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。政府鼓励长期持有住房,长期的期限是5年以上(含5年)。也就是说,政府不限制投资,只要你是长期投资者就行。该条还不算明目张胆的鼓励政策。

根据第十六条,今年在芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房,二手房政策自本意见发布之日起执行),在办理产权登记时,财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的,财政部门再给予50元/平方米购房补贴;对购买新建自住商品住房70平方米及以下的,财政部门再给予150元/平方米购房补贴。

该条规定鼓励普通商品住房,无可指摘。但必须指出的是,芜湖市政府并没有指出补贴政策仅限于首套房,还是首套以上的普通商品房。如果不论购买套数,那么在核心区域的性价比高的普通商品房也将成为投资品种。投资者可以将两套房打通,购买两套普通商品房形成一套豪宅,这是市场的常见把戏,建设部门官员不会不懂。

第十八条,外地人员在芜湖市区购买商品房,人均面积达到15平方米以上的,可凭《房屋所有权证》准予房主及共同居住的直系亲属户口迁入;外地人员在芜湖市区购买45平方米及以上的新建商品住房,可以通过在房屋产权登记部门备案的《商品房买卖合同》、购房发票办理本人、配偶、未婚子女户口迁入。

购房入户政策,是提升房地产市场人气的常用政策手段,扶持市场的用意昭然若揭。在中国房地产市场初起之时,1994年以后上海、深圳等地办购房蓝印户口,极大地提升了商品房的溢价。户口准入制度成为附着在商品房上的最大红利。2009年2月4日,天津放宽蓝印户口,外来人口到天津购房的比例大为增加,次月外来人口在津购房比例占总量的34%,相应的,房地产交易量大幅上升:新建商品住宅成交124万平方米,上涨119%。

根据第十九条,已享受市政府以往年度及本意见相关财政补助政策的普通住房,自产权登记之日起3年内不得转让,否则退回已享受的财政契税补助和购房补贴。也就是说,只要持房满3年,购房者就可以获得政府的补贴,包括购买普通商品房与政府认定的专业人士两类,不管这些人买几套,不管这些人收入如何,离补贴的公平性相去甚远。

推动普通商品房交易、保持房地产稳定无可厚非,但政府在推出政策之时,必须有足够的智慧与公平,保证房地产市场不偏离调控初衷。

芜湖市政府的决策泥沙俱下,在保证普通商品房成交量的同时,鼓励了借助普通商品房进行的投资行为,事实上,是借助普通房地产交易助力本地的商品房投资市场。在房地产调控背景下,购房入户等政策荒唐可笑。

有更好的办法解决目前的房地产资金困局,如对于拥有稳定租金流的公租房(不是廉租房)进行房地产信托,可以仿效香港地区的办法让房地产信托上市。例如,向北京与上海学习,由政府与被补贴者共同拥有经济适用房产权,待5年期满政府拥有优先回购权,或者让购房者补齐市场差价;政府在实行补贴时,规定购买普通商品房的套数。用这样的办法,可以稳定住普通商品房市场,同时抑制投资与投机性购房。

不仅芜湖,北京、上海等地放松普通商品房标准,事实上也是扩大了普通商品房的外延,鼓励更多的交易。北京、上海还只是小试牛刀、略有放松,芜湖市政府索性大张旗鼓地测试市场信号。

房地产市场预期不明确。在消息公布的当天,2月9日,A股市场房地产板块大涨。鼓励普通商品房交易与保障房建设,坚决抑制投资投机性购房需求,这一政策决不能变,也不允许地方政府过度利用普通商品房鼓励交易政策,暗度扶持房地产市场之陈仓,否则市场预期必将大乱。


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