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房产税里的学问

2012-01-27 13:16 作者:陈剑 桌面版 正體 1
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从建设部部长姜伟新最近的讲话,以及北京市最近推出的住房批量评估政策,可看出,房产税已是如箭在弦。房产税的推出之时,或是备受诟病的限购令退台之日。用税收政策代替行政手段,是市场经济应有之义。

但是,具体到房产税的估值、征收对象或最终用途,我们还需具体分析。目前国内施行房产税的两个城市——上海和重庆,其征税体制都存在不少问题,在业界学界也引起很多批评。要建立公平、公正、公开的房产征税系统,需要一些技术上的考量。

所谓公平,核心是房产税的征税对象。上海和重庆的征税对象是新购房屋,对已有房产既往不咎。重庆是对单价超过一定标准的奢侈房征税,而上海是对超过一定平均住房指标的多余部分征税。这两地的办法,都有些简单、粗暴、原始。房产税,作为财产税的一种,当然应根据财产的价值进行税值评估,而且应以家庭为单位。建立批量房产评估系统,是对房产公平征税的第一步,目前在北京、杭州、深圳都已建立了比较先进的评估系统,推广到其他大中城市应该没有技术障碍。

所谓公正,是指税率的确定。从国外(尤其是美国)经验来看,对房产征税,或从广义上来说是对财富征税,是政府提供各项公共服务,进行财富转移的重要手段。税率过高,会抑制经济发展,且容易在政府部门滋生腐败;税率过低,则没有足够的资金提供教育、交通、福利设施,对解决长期贫穷的问题相对不利。美国房产税最高的新泽西州(税率为2%左右),州政府的腐败和低效率都是有名的;而税率最低的路易斯安那州,房产税率仅有0.18%,其教育水准非常低下,也是全美有名的穷州。目前全美的平均房产税率为房价的1%左右,从实施效果来看,这个税率基本上能满足公共支出和经济发展的平衡。为了抑制投机,可以考虑累进税率,即对拥有超过实际需求房产的楼宇收取更高税额。

所谓公开,不仅指评估结果的公开,更是税务收入、税务去向的公开。在美国大部分的州县,房产评估结果和应缴税额,都可以在公开网站上查到,所以基本不用担心官员们为了给自己少报税而压低估价。如果一个官员住着超过自己收入能承担的豪宅,那不用记者调查,左邻右舍就可以披露了。收税,是由公民投票通过并赋予政府的权力,但并不应成为官员敛财的工具。房产税的去向公开,和更大程度上的地方财政公开,都是对政府有效监督的手段。在美国,房产税基本上投入到教育中,所以好学区的房子房价贵、税额高,房主也没有太多怨言。

当然,在具体实施上还要考虑一定的灵活性。房产税率对初次买房者有较大的影响,可能与其经济能力相对薄弱有关,但是对已购房者的退出意愿则没有太大关系,这一方面是由于他们的自我选择(Self-selection),另一方面可能是他们已内生化这一持有成本。

出于这一影响,对于初次买房者,可以考虑对他们进行税率下调或一定期间的税务减免,以此来减少年轻家庭的财务负担。而对于缺乏其他收入的退休人群、中老年房主,可以考虑以反向贷款(Reverse Mortgage)的形式以房养税,在其有生之年避免增加其支出,但在其不再拥有房产时则需要将房屋变现,偿还贷款。

房产税只是房产政策中的一项,虽然非常重要,但并不能独立成为解决中国房地产痼疾的灵丹妙药,还需要和其他的房产政策,如鼓励建立完善的商业出租房行业,对低收入人群提供货币形式的住房补贴,以及其他的宏观经济政策,如利率、贷款、收入税制度等结合在一起,才能使中国的房地产行业走向健康、长期、稳定发展的轨道。

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