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父爱不是总如山:中国房地产税的故事(图)

2022-01-17 08:00 作者:包叔 桌面版 正體 0
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【看中国2022年1月17日讯】我毕业后第一份正经工作在朝阳门。作为技校毕业的专业型人才,我很珍惜格子间搬砖的机会。每天早上8点出头就到公司,先去饮水机那打一大壶水,然后回到小工位上,打开电脑努力工作。

老板豪哥每天到公司,进门看到第一个员工就是我,很早来公司,很晚下班。他非常感动,经常表扬后生难得,不像其他同事,每天撅着屁股炒股、摸鱼。

融洽的局面被意外打破。有一天他绕到我工位后想跟同事说事,发现我正在网上如饥似渴学习体育画报泳装特辑。他拍了拍我的肩膀说,最近没啥事,要不你去研究下物业税吧。

物业税是我研究的一个正经课题。我请教了很多人,第一个拜访的,是当时北京房地产中介协会的会长。我在他办公室等了他一会。他回来后表示非常歉意,说自己刚在会议室跟同事研究一个二手房的产权问题:研究半天也没研究出来,到底能不能交易。

我说房子产权能有啥研究的,不都70年吗。他说小伙你刚来的吧。北京的住宅有几十种产权。央产、军产、校产、经济适用房、小产权房,廉租房……所以你跟我聊物业税,北京这种情况怎么收?

拜访的第二个人是一家央企总裁。我问他物业税出台,房价会不会降。他咯噔咯噔直笑,说物业税是一个潘多拉魔盒,且现在制定政策的人,都是有房子的人,你说他们会制定政策,让自己去交税吗?当时还住在地下室的我使劲点头,仿佛知道一个天大的秘密。

回来后,我把调研写了出来。当时月薪1800元的我,第一句写,悬在半空中的物业税,似乎要落地了。

一晃十五年过去了。物业税已经没几个人提了,大伙管持有税不叫物业税,叫房地产税

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2021年10月底,房地产税向前推进了一大步。全国人大授权国务院开展房地产谁改革试点的《决定》里说:先试点,再立法。

这次试点,要比重庆和上海的试点更进一步。房地产税,真的在路上了。

房地产税没来时,大家能找到各种理由来证明它的不合理。但等它突然来到眼前,大家发现,这就是一咬牙一跺脚的事儿。

过去二十年,房子是家庭最大的资产,已成为全民共识。房地产税过去十年之所以迟滞不前,就是因为两个理论问题始终无法厘清:税基不明,税源不清。

大家普遍有疑问。内地的土地制度学习的是香港制度,土地是国家的,房子是租用70年的,凭什么交持有税呀?但物权法的完善,意味着这个法理依据已经准备好了。

此外,在很多人看来,房地产税最大的现实障碍,是北京房地产中介行业协会会长十几年前说的那个问题,房子产权太复杂了:可以统计清楚吗?价格评估没有寻租空间吗?但现在,大家不会有这种疑问了。经过房地产十几年来的高速发展,商品房成为中国住宅的大多数,很多城市对于存量房,也有了初步评估价。

其实,随着中国房地产浪潮的回落,除了一、二线核心城市外,大部分城市的住房不再是逐年增值的投资品,而是不断折旧的大宗消费品。但有一点也已经形成共识:相比无房产者,有房产者还是享受了更多的城市化红利。而且这并不是房产持有税的第一次试点。

在它前世还叫“物业税”时,财政部和国家税务总局就牵头,从2003年开始,分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、福建、天津等十个省区市,开展了“空转”试点。很多城市物业税“空转”了六七年,也没拿出一套完整方案。2009年,深圳曾向国税总局上报过一套物业税的运作方案,但“深圳方案”未获总局同意。

就这样,“空转”真的成空转了。

再后来,住建部开始牵头了。上海和重庆的房产税试点,就是那时促成的。只是住建部和财政部的分歧似乎一直存在。中国经营报报道说,住建部认为房产税是房屋持有成本,并将其当作抑制房价的利器;而财政部看来,房地产税是地方政府的税源,不能用税来控制房价。

房地产税和房价的关系,已经有很多实证的数据。所有影响房价的因素,归结起来就是两个字——预期。只有在大众预期降低的时候,房价才会降。

预期对于房价的影响,要远远大于房地产税的实际影响。

2013年4月,房地产税的“杭州方案”被送进了国务院。杭州方案借鉴了上海房产税的方案,对新增房屋征税,但把原本的“房产税”核心点转入“房地产税”这个新框架。它以家庭为单位,免征面积为人均60平米。杭州新成交的房产,按照购买者拥有的房产面积计算免征额,超出部分,房产税税率为:交易额的千分之四,或者千分之八。

这可能是最接近标准定义的房地产税方案。不过在将要执行的前夕,方案被否了。

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2021年3月底,边境线上的云南省瑞丽市第一次封城,27天;7月4日开始封城20天;8月3日第三次封城直到现在。

一年有小半时间,瑞丽的商场饭店长时间关门,很多人没法出城。最重要的,是财政开始不堪重负了。最终,连曾挂职瑞丽副市长的作家戴荣里都忍不住得罪前同僚,发出公开信替瑞丽百姓求助。他说,瑞丽曾是一个“藏富于民”的城市。政府的公共财政缺少雄厚的经济基础,绵长的边境线防护,一轮又一轮的疫情支出,让这个城市不堪重负:瑞丽需要祖国的关爱。

内蒙古的额济纳旗,情况是一样的。有一段时间,对于在当地隔离的外地游客,额济纳旗政府每天只能免费供应一顿午饭。

社交媒体上,这两个地方的官员被骂得狗血淋头。在全国一盘棋的防疫要求下,财政实力不雄厚的地方,比大家想象得要艰难。比如额济纳旗,2021年上半年预算收入和支出分别为1.7亿和6.3亿元。

瑞丽和额济纳旗遇到的问题,归根结底是钱的问题,是1994年分税制改革遗留下来的问题。分税制改革让财政大权归中央政府,这留下了后遗症:中央财权和事权的不对称。

85%的财政支出,要由地方政府自己负担。2020年,中央财政盈余4.9万亿,地方财政赤字13.4万亿,相比2017年,多了5万亿。所以我们可以看到,很多地方政府表外融资寅吃卯粮,来保持收支平衡。而且地方政府认为中央会无限兜底,用匈牙利经济学家科尔奈的话说是:父爱主义。

地方债务规模迅速膨胀,卖地成了最大的收入。排名前几的城市,财政对卖地的依存度已经超过了100%。

这种大背景下,房地产税对于地方财政的持续稳定,就显得尤为重要。从经合组织的30多个国家平均数据来看,房地产税一般占到地方财政的三分之一。

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2013年的杭州方案被否后,房地产税的工作,有一段时间外界看来似乎躺平了。

八年后,它再次被热烈讨论。即使没有细则,但网络上言之凿凿的预测,依然如潮。仔细阅读《决定》会发现,房地产税的真正落地,依然留足了时间和空间。比如,虽然规定试点期限为五年,但具体的实施启动时间,至今还没有确定;哪怕试点五年期满,离房地产税的全面铺开可能依然有距离。

人大对此有心理准备。在《决定》的末尾,说“需要继续授权的,可以提出相关意见,由全国人大常委会决定”:条件成熟时,及时制定法律。

十五年前我刚入行写物业税时,中国城市化率还不到44%,现在中国城市化率已经达64%了。几亿人进城买了商品房。截至2020年中国住房总市值已经超过了400万亿人民币了,是GDP的4.1倍。

经合组织38个国家中,大部分都征收房地产税,很多的征收时间已经有上百年。加拿大的房地产税历史是130年,美国已经征收了229年。

对它们的研究,基本达成了两点共识:开征不动产税的国家,房价受到了冲击而波动;房地产税对房价的冲击,随时间而减弱,20年后冲击彻底消失。

十五年前采访的那个领导人的前秘书说得对,它真的就像盲盒。当然时代也在变化,他说的另一个阻力,“制定政策的人都是有房子的人”,现在基本不复存在了。

前些时,看到微博上有网友说,他同事前两天看到一个新闻,说上海有人买了泰禾的房子,房子出问题延期了,但是却已经被通知去交房产税了。

这个网友悄悄凑过去说:新闻里那个悲催的家伙,就是我……

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