房產稅裡的學問

從建設部部長姜偉新最近的講話，以及北京市最近推出的住房批量評估政策，可看出，房產稅已是如箭在弦。房產稅的推出之時，或是備受詬病的限購令退臺之日。用稅收政策代替行政手段，是市場經濟應有之義。

但是，具體到房產稅的估值、徵收對象或最終用途，我們還需具體分析。目前國內施行房產稅的兩個城市——上海和重慶，其徵稅體制都存在不少問題，在業界學界也引起很多批評。要建立公平、公正、公開的房產徵稅系統，需要一些技術上的考量。

所謂公平，核心是房產稅的徵稅對象。上海和重慶的徵稅對象是新購房屋，對已有房產既往不咎。重慶是對單價超過一定標準的奢侈房徵稅，而上海是對超過一定平均住房指標的多餘部分徵稅。這兩地的辦法，都有些簡單、粗暴、原始。房產稅，作為財產稅的一種，當然應根據財產的價值進行稅值評估，而且應以家庭為單位。建立批量房產評估系統，是對房產公平徵稅的第一步，目前在北京、杭州、深圳都已建立了比較先進的評估系統，推廣到其他大中城市應該沒有技術障礙。

所謂公正，是指稅率的確定。從國外（尤其是美國）經驗來看，對房產徵稅，或從廣義上來說是對財富徵稅，是政府提供各項公共服務，進行財富轉移的重要手段。稅率過高，會抑制經濟發展，且容易在政府部門滋生腐敗；稅率過低，則沒有足夠的資金提供教育、交通、福利設施，對解決長期貧窮的問題相對不利。美國房產稅最高的新澤西州（稅率為2%左右），州政府的腐敗和低效率都是有名的；而稅率最低的路易斯安那州，房產稅率僅有0.18%，其教育水準非常低下，也是全美有名的窮州。目前全美的平均房產稅率為房價的1%左右，從實施效果來看，這個稅率基本上能滿足公共支出和經濟發展的平衡。為了抑制投機，可以考慮累進稅率，即對擁有超過實際需求房產的樓宇收取更高稅額。

所謂公開，不僅指評估結果的公開，更是稅務收入、稅務去向的公開。在美國大部分的州縣，房產評估結果和應繳稅額，都可以在公開網站上查到，所以基本不用擔心官員們為了給自己少報稅而壓低估價。如果一個官員住著超過自己收入能承擔的豪宅，那不用記者調查，左鄰右舍就可以披露了。收稅，是由公民投票通過並賦予政府的權力，但並不應成為官員斂財的工具。房產稅的去向公開，和更大程度上的地方財政公開，都是對政府有效監督的手段。在美國，房產稅基本上投入到教育中，所以好學區的房子房價貴、稅額高，房主也沒有太多怨言。

當然，在具體實施上還要考慮一定的靈活性。房產稅率對初次買房者有較大的影響，可能與其經濟能力相對薄弱有關，但是對已購房者的退出意願則沒有太大關係，這一方面是由於他們的自我選擇（Self-selection），另一方面可能是他們已內生化這一持有成本。

出於這一影響，對於初次買房者，可以考慮對他們進行稅率下調或一定期間的稅務減免，以此來減少年輕家庭的財務負擔。而對於缺乏其他收入的退休人群、中老年房主，可以考慮以反向貸款（Reverse Mortgage）的形式以房養稅，在其有生之年避免增加其支出，但在其不再擁有房產時則需要將房屋變現，償還貸款。

房產稅只是房產政策中的一項，雖然非常重要，但並不能獨立成為解決中國房地產痼疾的靈丹妙藥，還需要和其他的房產政策，如鼓勵建立完善的商業出租房行業，對低收入人群提供貨幣形式的住房補貼，以及其他的宏觀經濟政策，如利率、貸款、收入稅制度等結合在一起，才能使中國的房地產行業走向健康、長期、穩定發展的軌道。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)