海外置业调查海归50万元加拿大买洋房

2012-01-20 16:21 桌面版 正體打赏 0

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在刚刚过去的2011年，中国人海外购房尤其火热。在这股中国人“抄底”海外房产的浪潮中亦不乏湖南人的身影。湖南人喜欢在海外哪些国家置业?他们是基于怎样的目的在海外买房?在这一过程中又有哪些经历和遭遇?……

“亲，去美国买房吧!北京的厕所换洛杉矶的House哦!”日前，一条这样的微博被网友们火热转发。微博的内容说的是，中国人已经成为美国房产市场的第二大买主，仅次于加拿大人。“卖了北京四环的100平方米公寓，能在加州买两栋别墅。”

网友们唏嘘不已，纷纷跟帖并撰写出了多个城市版本的“购房体”：“亲，去美国买房吧，长沙的公寓楼换美国的独栋House哦!”“亲，去大马买房吧，南京的首付换大马的海景House哦!”诸如此类……

然而，这些针对国人“越洋楼记”的调侃并不仅仅只是调侃。

在刚刚过去的2011年，中国人海外购房尤其火热。在美国，根据全美房地产经纪人协会出炉的“2011年国际购房活动”调查报告，2011年中国买家占全部海外买家人数的9%(2007年为5%);在加拿大，中国内地投资者在温哥华的购房比例已经增加29%;在新加坡，中国买家2011年占海外人士购房总量的30%，第一次超越了传统最大外籍买家——马来西亚人;在英国，根据第一太平戴维斯数据，伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自亚洲，其中以中国的购买者居多……

回到湖南，2011年10月28日的长沙第32届房交会上，首次迎来了来自美国、澳大利亚、马来西亚等国的海外房产商参展。其中，美国的参展商打出了“24800美元，到美国当地主”的广告——24800美元，就可以团购1000平米美国佛罗里达州格林布尔别墅用地，而且是永久产权。这样算来，确实可以称得上是“长沙的公寓楼换美国的独栋House哦”。

“这么便宜就能在海外买一套房子，还不赶快去啊!”有不少人抱着这种念头加入了“抄底”海外房产的行列。上海《新民周刊》的一项调查显示，抛开移民因素，中国人热衷于海外房产始于2007年，至刚刚过去的2011年达到了一个高峰。北京师范大学房地产研究中心主任董藩也曾抛出过“我在国内早就不买房了”的言论。那么在国外买房真有那么合算么?如果合算，买了房子后如何远程管理和经营?

记者了解到，在这股中国人“抄底”海外房产的浪潮中亦不乏湖南人的身影。湖南人喜欢在海外哪些国家置业?他们是基于怎样的目的在海外买房?在这一过程中又有哪些经历和遭遇?

澳大利亚

“别墅不贵，但升值空间不如长沙”

2007年的一天，已经在澳大利亚墨尔本市生活了两年的湖南妹子严琳，终于搬进了属于自己的墨尔本的家。

严琳2005年来到澳大利亚，在某大学任教，由于一直租房经常要搬家很麻烦，严琳想，干脆在澳大利亚买房子吧。

400万买下墨尔本1000平米的物业

“我花了大约一年的时间在澳大利亚本土的售房网站上寻找信息。这一年来看的信息多了，自己对要买怎样的房子差不多心中有数，中意的房子也能通过图片来了解，因此当我们最终走进现在买的这栋房子时，差不多只用了几分钟就定下来了。”严琳说，她买的是一栋位于墨尔本市Templestowe区的一座独栋两层别墅，全部面积是1000平米，其中房子占地200平米，其他的是花园，买房者拥有这些物业的永久业权。这栋房子建于1980年代，但是2000 年进行过翻修，整个房子的结构是老的，其他的都是新的，并且不需要自己再做任何装修，甚至洗碗机、烤炉之类的“搬不走的家电”都有。

“我买房时是2007年，花了差不多400万人民币。”严琳介绍。

澳洲购房有成交期和冷静期

“在澳洲买房有三天的冷静考虑期。”严琳对记者说，于是在这三天里，严琳请建筑师去看了房屋是否稳固，再请人去查了房子有没有白蚁，请律师来看售房的相关文件。房屋的成交期也可以选择一个月，两个月和三个月，严琳选择了三个月。在这期间需要先付款房价的10%，在成交期终止之前，原来的主人会将房子全部打扫干净然后搬出去。严琳当时付了一部分房款，余款办了银行按揭。“在澳洲买房子办按揭还可以买保险，如果出现意外情况还不起，保险公司会给你支付其余的房款。”

严琳介绍，在澳大利亚置业不像在美国那样需要每年缴纳地税，因此买了房子之后，通常只会在“物业管理费”上有花费。每年大约会交合人民币1万多元给社区的“居委会”，也就是社区的管理者，对方则会帮你清理垃圾、进行社区管理等。

若投资，在国内置业的升值空间或许更大

严琳所在的墨尔本市Templestowe区的独栋别墅。

严琳对记者说，自己当时买房的价格并不算便宜，因为墨尔本那时刚刚经历过一番涨价，并且这几年来，房价的涨幅也并不高，“如果那时用这个钱在长沙买房，现在说不定已经翻了好几倍了，但是澳大利亚的房价平均7到10年才会翻一番。”

另外，严琳说，在墨尔本，有的同一个区不同位置的房子价格差别会很大，甚至只隔一条街也会出现房价不同的情况。这往往与交通是否便利、是否是学区房、社区好不好，环境如何有关系，如果去购房的话不妨将这些因素全部了解一下。

因此，有的人去买房单纯图便宜的话，升值空间反而不大，除非出现了那里的交通突然便利了之类的改变。

严琳建议，如果打算去买房，最好自己能上澳大利亚本地的售房网站上多看一看，比如www.domain.com，然后在当地找一位信得过的向导，向他描述你的要求，再去看房。

习惯当地风俗，这是必须的

在澳大利亚居住的初期，会有很多不习惯。严琳介绍，当地人非常注重保护环境，你买的房子以及草坪虽然说是属于你的，但是如果要砍伐一棵长在自家草坪里的大树，就要先向“居委会”申请批准，这个过程可能需要半年的时间，同时还得征得邻居的同意。

因此，有一些华人在自己的房屋区域内再盖房搞建筑，往往会遭到投诉最终被拆掉。所以，如果想要在国外居住，还得了解当地的生活习惯以及社区的规定。

美国

房价确实比国内便宜，但有想象不到的麻烦

讲述人：宋靳，长沙人，工程师，在美国新泽西州Oradell镇拥有两套房产

2000年，宋靳刚被公派到美国工作时与别人合租一套房，每个月房租800美元。“一年后，妻子与孩子来到美国与我团聚，我们就换了个一室一厅的房子。”然而，这样的境况随着第二个孩子的出生被改变了。

“美国法律要求，每个人必须有一定的居住空间，四口之家必须住进两室一厅的房子。”此时，宋靳萌发了在美国买房的念头。“如果买房，不仅居住品质会提高，最大的优势是我每年年底工资可以退税。这样折算下来，每个月还贷的钱与租一套两室一厅的钱差不多。”

于是，2003年，宋靳开始着手购买他在美国的第一套房。

买房找经纪人最省事

美国的房地产经纪人分为买方经纪人和卖方经纪人，宋靳在经纪人带领下看了各种各样的房子，“如果你对某套房满意，你就‘makeoffer’，也就是出个价，你的经纪人会去跟卖方经纪人沟通。卖方经纪人收到信息后会把你出的价格通知给卖方，卖方同意的话就可以签意向合同。这个合同具有一定的法律效力，毁约的话要赔偿的。”

由于美国很多房子的年限都很老了，有的甚至超过了100年，于是在签订意向合同后要对房子做个检查。“检查的项目也很奇怪，比如有的带地下室的房子需要检查有没有辐射。”宋靳说，这种看似不怎么靠谱的检查项目其实是有道理的。

“我们第一次看中的一套房子是1928年建成的，此后一直有维护，所以房子的状况不错，但房产经纪人调出这套房子的检查记录后却发现了一个问题——那里从来没有小孩居住过。”在之后的检查中也证实，房子地下室的镭辐射超标!这对小孩的生长发育是不利的。

一番选择后，宋靳以33万美元的价格买下了位于美国新泽西州北部小镇Oradell的一套独立屋，地面两层，另有地下室和阁楼，房屋前后都有院子，加上可以停放两辆汽车的车道，一共有六七百个平米。“所以，不论是跟私人买房，还是跟房产商买房，最好找一个房地产经纪人，他会保护买主的利益，帮你处理很多事情。房地产经纪人的佣金每个州的情况都不一样，新泽西州一般是总房价的2%。”

在美国买房后期“麻烦”不少

“在美国买房并不是我们想象的那么简单。”宋靳说，在北卡罗莱纳州、南卡罗莱纳州、乔治亚州等中部地区，由于位置比较偏僻、工作机会较少，所以房价的确比国内便宜，五六万美元就可以买一栋别墅，确实是“北京的一个厕所可以换美国的一套房子”，但这个说法并非在全美国都行得通。

宋靳告诉我们，在美国买了房之后需要交房地产税，“我的第一套房贷款全部还完后每个月还要交六七百美元给政府，我买的第二套房面积更大一些，每个月要交1000多美元。”正是这原因，很多美国人老了之后会把原来的房子卖了，去住小一些的公寓，或者直接去佛罗里达等地税相对较低的州买房子。

除了地税，美国房屋的屋主要承担的责任也很多，“且不论你房屋内部的维护监管问题，房子外部的打理也是很花时间的。还有物管费之类的费用要交。”

在美国，垃圾不倒要被罚款，房屋院子里的草长得太高就会有人来开罚单。“我们这有户人家后院的草长得很高又没有割掉，结果被邻居投诉，罚了800多美元。如果下雪了，自家门前人行道的积雪不铲掉也会被罚款。如果因为你没有清扫积雪而导致有人在你家门前滑倒受伤，他就可以跟保险公司说我要花多少钱来治疗，这个钱最后还是会落到你头上，而且赔偿金额会很大，很吓人。”宋靳说，在美国你必须适应这种生活。

加拿大

这里买房“怪事”多

讲述人：柯作楷、王文静夫妇，邵阳人，在长沙经营茶楼和陨石生意，2009年在加拿大买了公寓楼。

2009年，柯作楷夫妇以33万加元(约合人民币200万)的价格在加拿大安大略省多伦多市的Murano大楼买了一套80平米的两室一厅公寓，给在多伦多大学读书的女儿居住。说起这次投资，他们十分满意。

“Murano处在多伦多市的最中心，升值空间很大。紧邻多伦多大学，学生的租房需求很高，房子很容易租出去。大楼内都是中央空调，有健身房、室内游泳池等，设施很完备，加上有24小时保安，女儿住着很让人放心。”房子不论是地段还是品质都让人满意，但柯作楷夫妇还有更“得意”的。

“在加拿大买房贷款，直接找银行，人家是不会理你的，必须要通过银行经纪人。只要是买第一套房，经纪人都可以给你提供十分优惠的贷款方案。”柯作楷夫妇的这套房子预付了10万加元(约合人民币62万)，贷款年息开始仅为1.98%，现在有所上涨，但也没有超过2.5%，每个月只需还贷1100多加元(约合人民币6820元)。此后，柯作楷的女儿以1080加元的价格将一半的房间租给了同学，以租养贷。

加拿大的房子不许自己搞装修

柯作楷说，在加拿大买房，“怪事”比较多，有一件就是房屋的建设时间特别长。“Murano大楼从2004年就开工了，但直到2009年才交房，而且每套房子的交房日期都不同。”第二件“怪事”是屋主不能给自己的房子搞任何装修，否则就触犯了法律。“加拿大的房子都是装修好的，洗碗机、冰箱之类的电器一应俱全，虽然你是房屋的所有者，但你唯一能做的就是挂个窗帘，装几个电灯泡——电灯还得找有电工执照的专业人员安装。”所以，在加拿大买房要事先和房产商商量好装修的风格、材料，之后房产商会按照要求去施工，一旦交房，你就不能再变更房屋的设施了。

海外房产投资须谨慎

“与国内不同，在国外买了房，你就算放在那里不用都要缴纳昂贵的地税和管理费。”柯作楷夫妇所购的这套80平米的公寓，每月需缴纳400多加元的管理费以及3000多加元的地税。“所以买房投资一定要看房子好不好出租，如果租不出去，那就算白给加拿大政府缴费了。此外，投资者最好能自由的出入境，有国外的有效签证，以方便及时地监管房屋财产状况。因为在国外租房，房东有义务及时对房子进行维护。”

加拿大的房子更适合买来自住

讲述人：周发群，湘潭人，2010年在加拿大买了一套二手洋房

2008年，周发群刚从加拿大完成学业回到长沙工作，就开始计划在国内的一线城市买房。然而，虽然月薪不低，他看着一线城市蹭蹭上涨的房价，觉得“靠自己的工资来买房简直比登天还难”。

正当周发群为买不起房苦恼时，他在加拿大留学时的朋友给他指了条路：回加拿大买房!

2010年年初，同在加拿大留学的老乡黄力开始帮周发群物色合适的房子。2010年5月，在黄力的推荐下，周发群决定在加拿大多伦多奥富斯路买房。“多伦多这个城市里有很多小洋房，城市人口不算多，既方便又不贵。”于是，周群发仅仅花了50万元，就买了一套二手洋房。

“在多伦多生活的日子并没有想象中复杂。移居加拿大，有两种情况，一种是你的直系亲属在，且是加拿大公民，你可以直接过来住，这个我显然不符合;另一种是办枫叶卡，5年一办，到期后便可续签。”周发群说，比起在中国赚几十年的钱还房贷，自己更愿意移居国外，他在加拿大买房也是基于这个考虑。

周发群告诉记者，国外的思想和中国不同，加拿大本地人对房子没有特别的欲望，有钱买房就买，没钱买房就租。

“我唯一的感受就是房价真的很便宜，对于在国外工作的人来说，买一套房或许只需要五六年的工资呢!在加拿大，只要你愿意，别说买房，你只要买一块地，房子自己盖都是没问题的!”尽管有这么多好处，但周发群认为，加拿大的房子更适合买来自己居住，对于“炒房”并无太大利益。“外国人不会跟风抢房的，这是一种根深蒂固的观念区别。”

延伸阅读

热门海外置业，地“热”在哪?

澳大利亚

经济增长稳定、留学方便、房地产市场成熟、法律规范严谨、投资环境优秀……这些都是澳大利亚的房产受青睐的原因。另外，那里的投资门槛低：最少 5万至10万澳元(约合人民币30万—70万元左右)就可以起步;海外人士如果在澳洲购房，最多可允许贷款80%;可拥有私有制永久产权。

同时，没有澳洲护照或永久居留签证的海外人士，购买澳洲住宅类全新房产的政策基本与澳洲公民一样，不受特殊限制。但非澳洲公民不得购买二手房，意味着你若转让只能售给澳洲人。

加拿大

加拿大的房地产市场属于健康发展型，即使在美国房地产受到次贷危机影响而大幅调整时，加拿大的房地产仍然稳定增长。国人在加拿大买房没有什么条件限制，基本上什么人都能买。如果一次性付清，不存在银行贷款问题，这是最省事的;如果需要贷款，首付要30%-35%，这样才有可能在银行贷款，贷款额一般不会超出房价的75%。除公寓外其他房产都是永久产权。

美国

中国人已经成为美国房产市场的第二大买主，仅次于加拿大人。2011年11月3日，美国联邦参议员舒默和李麦克正式向国会提交了“振兴旅游投资签证法案”。根据该议案，对于在美国购屋50万美元以上的外籍人士给予3年居留签证。3年期满，这些外国居民只要还拥有其购买的房子，其签证即可获得延长，而这种签证持有人的未成年子女可以进入美国公立中小学读书。

新加坡

新加坡属华人文化圈，与国内文化相近，中国人容易融入当地社会，其教育发达也是吸引力之一。目前中国买家占到新加坡地产市场的30%。

新加坡的房产市场85%是政府的经济适用房，价格比较低，海外人士只能购买15%的商品房，价格比经济适用房高5-6倍，每平方米2万-3.5万新币不等(约合10万-17万元人民币)。

新西兰

新西兰有很好的法律规范体系和政治经济体系，气候优越，价钱便宜，贷款相对容易，永久产权，没有遗产税，签证审批以及投资移民政策宽松，对外国人购房基本没有限制。

截止2011年8月，外国买家在新西兰投资住宅比上年同期翻了一番，中国、印度、澳大利亚、美国、韩国的购房者占了七成。其中，来自中国的买家占海外购房比例最大。

欧洲

有海外度假计划的国内富豪和留学生家庭在置业欧洲的中国人中占了不少的比重。外国人在大多欧洲国家买房首先要获得一个纳税人识别号，这可能要花费数周到数个月的时间不等。另外像西班牙还要缴纳房地产转让税(根据房屋的新旧，税率分7%和8%两档)、公证费和证书费。别的国家也要缴纳类似的房产税，不同国家缴纳税目不同，但所有费用加起来占购房价格的10%左右。

与北京、上海、广州、深圳、杭州等城市相比，湖南人在海外的置业行为显得比较保守和低调。

1月9日，总部位于深圳的邦拓国际置业公司海外顾问对今日女报/凤网记者说，近一两年来，通过他们来咨询以及办理澳洲、美国、加拿大置业的湖南人开始多了起来，在该公司每隔一两个月组织一次的澳洲看房团中，也不乏湖南人的身影。

同时，记者发现，湖南本土的海外置业中介公司并不多，因此相当一部分湖南人通过沿海地区的机构办理海外置业或者通过海外亲友来置业。

海外房产商已经看上了湖南市场

24800美元，到美国当“地主”;到菲律宾买房子就送绿卡……在2011年10月28日举行的长沙32次房交会上，湖南首次迎来了来自海外的房产商参展，涉及的房产项目集中在美国洛杉矶、佛罗里达，澳大利亚、菲律宾等地。其中，美国佛州格林布尔别墅1000平方米土地仅售人民币15万元左右;办理马来西亚“第二家园”计划可获得10年马来西亚免签居住优惠;38万元人民币买菲律宾马尼拉小户型公寓送绿卡等优惠项目吸引了不少湖南人的目光。

“那次房交会上来了不少海外参展商，在湖南这是第一次，可以看出湖南的海外购房市场发展趋势还是不错的。”1月10日，湖南省经济地理研究所副所长、湖南省房地产开发协会首席经济学家王义高对今日女报/凤网记者说。

“以前湖南人在海外购房多是通过海外的亲戚朋友来完成，也多是个人个案，如今这一群体明显增多，并且开始呈现市场化，通过国内的专业中介机构以及房交会来购买。有需求才有市场，由此可以看出湖南海外置业群体的发展。”王义高说。

那么，为什么会出现这种现象呢?王义高分析，在海外置业，购房者往往能相对容易地实现移民、拿到国外绿卡，帮助子女留学。同时，持有海外资产对购房人分散自身资产风险也有好处，也就是通常说的“鸡蛋不要放在同一个篮子里”。另外，也有不少的国内炒房团以及资金储备比较多的人去海外投资房产。

其实，早在去年，中国人的全球“扫楼行动”已经震惊世界。据美亚置业统计，中国人2010年通过房产中介，赴海外买房的资金保守估计有50亿元人民币，如果加上那些直接去海外买房的人，实际的资金规模就更大。复旦大学地产运营研究所所长蔡为民表示，在限购限贷的2011年，国人对于海外置业的热情更高了。

以前是留学生买房，如今多是事业有成的人买房

今年是长沙统力兴房地产开发有限公司董事长陈俊任(美籍华人)在长沙生活的第6个年头，在美国生活了26年的他每次回到美国都会感叹：“在美国买房的中国人越来越多了!”

在房地产界摸爬滚打多年的陈俊任回忆，早在20世纪90年代初期，就有很多中国人带着大量的现金去美国洛杉矶买房。“那时美国洛杉矶房地产公司差不多被中国人围满了，去买房的中国人都是富豪。”

在陈俊任的印象里，2000年以前，在美国扎堆的中国人多是留学生。从2000年到现在，创业有成、家产丰厚的中国人开始陆续迁往美国。

“中国人在洛杉矶聚居最多的几个城市，都能看到不少湖南人的身影。”陈俊任告诉记者，需求的增长，带动了整个洛杉矶房地产的升值。洛杉矶的圣玛丽诺、阿凯迪亚、钻石吧、罗兰岗、蒙特利公园这些区都是中国人很多的地方。

移民或方便孩子留学，是湖南人海外购房主因”

招商银行与贝恩管理顾问公司联合发布的《2011中国私人财富报告》表明，现在的中国人去海外买房主要出于四方面考虑：方便子女教育，保障财富安全，为未来养老做准备，为便利海外业务发展。这些需求让很多中国中产阶级也跃跃欲试：一样是当“房奴”，为什么不当“洋房奴”?

陈俊任也总结说，两种理由促使湖南人去海外购房：一是将国外房产作为海外资产，为办移民做准备;二是方便孩子出国留学。

华人经常“哄抢”美国洛杉矶房产

陈俊任介绍，目前，洛杉矶200平方米的别墅价格为380万人民币左右，相比北京、上海，甚至湖南本土一些动辄上千万的别墅，价格优惠很多。尤其是洛杉矶华人区的房子，相比国内价格更有优势，面积在2000尺(约185平方米)以下的房子，只要250万人民币左右;在较高档的区域，别墅的价格为 440—500万人民币每栋，每平方米约为1.8万人民币;而在更为高档的住宅区，价格最高也不过3万元人民币一平米。“相比之下，中国的别墅动不动8 万、10万元一平方米，贵得令人咋舌。因此，中国人在洛杉矶华人区买房经常是集体哄抢的。”

2011年曾被视为海外购房的黄金时期，在中国城市发展战略研究会副会长、财经评论员易鹏看来，2012年同样如此，因为能去购房的都是有钱人，而且国外房价相对便宜的现实还没有改变。

专业人士提醒

海外购房，律师、会计少不了

陈俊任(美籍华人，长沙统力兴房地产开发有限公司董事长)

陈俊任提醒，中国已经涌现出了越来越多的代理海外买房的中介机构。现在，美国白人区平均房价约为190万到250万人民币每栋。对于中国的中产阶级来说，到澳洲、加拿大，欧美买房不是难事，但中国的海外中介商多如牛毛，国人应小心鱼龙混杂。目前许多中国人对美国制度不够了解，因此建议购房最好委托律师、注册会计师、代理商，要求律师整合所有文件，会计师清算所有账目，并要求代理商提供全面而有效的信息，避免因对法律条文不熟悉而造成不必要的损失。

如果投资，

建议买在市中心好地段

易鹏(中国城市发展战略研究会副会长、财经评论员)

如果去海外购房投资，易鹏建议宜在市中心购买，升值相对较快，就是出租也容易得多。比如，在法国购房投资的话，塞纳河畔是比较好的地段，面积不要太大，而且最好购买20-30平方米左右的小户型;可以购买多套，这样既方便出租，也方便出售。但对于升值不能抱有与国内一样的期望。在国内，房地产近年来每年的升值空间可能达到20-30%，但在法国，每年的升值空间不过3-4%。

　　如果是自住购房的话，一定要考虑到使用成本，同时要考虑到交通等基本设施，还要考虑到文化、治安等方面的问题。

海外置业，风险也很多

王义高(湖南省经济地理研究所副所长、湖南省房地产开发协会首席经济学家)

海外买房最大的风险其实是购房过程中的商业风险。要防止不法中介和诈骗活动，比如有的中介在帮你办理买房过程中隐藏了一些信息不告诉你，比如要你先支付多少钱给他，最后中介违约，因海外的政策没收你的财产，你投诉无门，也没办法去海外处理这些事情就会很麻烦。因此，在购买过程中商业风险是最需要注意防范的。

同时，很多购房者对海外的环境并不熟悉，选房时会存在风险。而且在海外投资房产必须要考虑到投资回报时效的问题，如果想要短期套现那么可能会被套进去。而且在美国、澳大利亚等国购置房产并不是一次性成本，比如会有房地产税等，这是一个长期的支付成本。并且，国外的房价相对稳定不可能暴涨暴跌，因此投资者需要考虑自己能否接受这样一种长线投资，因为短时间套现是比较困难的。

另外，购房者出境时的签证、相关国家的政策配套变化等等都可能给海外置业带来一定影响。建议：1、必须熟悉海外购房的程序。2、是否有足够的资金。3、目前的汇率来看，持人民币买房还是不划算的，而且对长期支付持有成本要有心理准备。