打破房价不跌的神话

2011-11-19 14:48 作者:陈昌华

最近几周，媒体上开始讨论房地产市场是否已现拐点。根据对各地房地产市场销售数据的监测，从9月开始，在全国主要城市的房产市场中，住房销售量同比都有一定下跌，二线和三线城市的销售情况略好于一线城市。房价方面，一线城市周边地区的一些楼盘价格有明显下调，但二线和三线城市和一线城市的中心区，没有太多下跌迹象。

类似情况，在过去几年中发生过几次。如2008年三季度中央政府推出刺激经济政策前夕。一般而言，这种“不安”的状态是在政府一段时间的调控后，市场开始作出的反应。这是一个十分关键的时刻，如果调控能再坚持一段时间，人们对“房价必升”的共识将开始动摇，房价会因此理性调整，调整后的市场将趋于成熟合理。好比A股市场，经历过去十年两个大周期的调整后，现在很少听到股民们“买股票一定赚钱”或“打新股一定赚钱”的评论，这是市场慢慢变得成熟的征兆。

但多年来，每一次房地产市场的调控都功亏一篑。往往在市场刚进入调整时，政策便出现“急转弯”，以致房价非但没有调整，还出现了报复性反弹。久而久之，人们形成了一个“中国特色”的心理预期，认为中国经济发展的需要以及政府意志导致了房价不跌。

房价不跌之“怪象”，对中国房地产市场长远发展十分不利。一个运作完善的市场，从来都是看多与看淡的人并存，市场对基本面和资产价格变动十分敏感，不同参与者有很大空间去“发现”资产的真实价格，较少出现大起大落。 但在中国，基于“政府一定会救市”的心理预期，整个房地产市场的供求在本质上是扭曲的。

从供应上看，绝大部分的开发商在市场不旺时也不愿割价求售，往往通过合法或不合法的途径以极高利率的贷款来支撑。因为它们自身的成长经验表明，谁最有勇气冒倾家荡产之险坚持到最后，谁就会成功，毕竟政府最后一定会救市。

同理，中国的很多富人把大量资金押宝在房地产。他们买了很多套房，甚至都不租出去，空着等升值。就是因为有这些人，才会有传闻“几千万套房没人住，所以半年不用交电费的房子”。且不说这些空置房是对资源的极大浪费，它们的存在本身也对中国房地产市场构成了极大风险。试想，若有一天中国楼市真的出现巨大调整，这些手持多套空房的人因为升值获益不少，当他们集体作出卖掉几套的选择时，对市场具有很大的杀伤力。

中国的房地产市场不但供应上被扭曲，在需求上也是扭曲的。很多的“刚性需求”也是房价预期下出现的扭曲产物。一旦中国的房价预期产生变化，很多“刚性需求”都会转为观望，房价会跌得更凶。几个月前，一位知名大地产商质疑刚毕业的大学生着急买房，潜台词是“别因为买不起房就埋怨房价高”。但为什么现在的大学生刚毕业就想买房，十年前的毕业生在房子很便宜时却不着急买？原因很简单，房价上涨得太快，他们怕现在不买将来更买不起。

中国楼市的现状，让我想起美国股市泡沫破灭前的“Greenspan Put”（格林斯潘认沽期权），大致是说格林斯潘主政美联储时，买美国股票不会赔钱，因为格老一定会在股市大跌时放松银根来救市。这种心理，在很大程度上造成了2000年-2007年美国股市和楼市的极大泡沫，而美国人到今天还在承受着泡沫破灭后的恶果。

基于中国房价这十年间上升了很多，笔者不敢断言政府坚持调控楼市，经济不会受到太大冲击。但如果因为害怕对经济产生的负面影响，致使此轮调控再次功败垂成，那将来我们必将为现在的软弱付出沉痛的代价。