房地产调控勿错失良机

从2012年二季度开始，中国经济放缓愈加明显。除出口和固定资产投资持续放慢外，消费增长的速度亦呈下降趋势，特别体现在中高端消费上。在这个大环境下，只有房地产市场开始呈现活跃态势。

这是一个十分有趣的现象。理论上，随着经济放缓，居民会逐步降低他们的收入预期，因此，他们对购买房产这类“大宗投资”会持较谨慎的态度。但我们在全国各地的调研中发现，在主要的一线城市中，房地产成交量在3月以后开始明显反弹。除了在极个别城市中，房价在成交量反弹前并没有出现十分明显的调整；因此很难相信，这次反弹是因为房价已经跌到一个十分便宜的水平后才发生的。

一个较为现实的可能是，市场参与者预期到房地产调控将开始放松，因此投资者便在价格反弹前进场。这其实是市场中一个普遍的预期，因为与房地产有关联的行业实在太多，因此，若中国经济增长进一步放慢，中央政府便很可能默许各地方政府对之前的紧缩政策采取“阳奉阴违”的“变通”之策，直至调控政策最终名存实亡。

这种状况正是多年来房地产市场与政府政策博弈的延续，亦是多年来房地产市场调控屡次未果、房价与居民收入越来越背离的原因。

自2003年开始以来，几乎每一年中央政府都会出台一些打压楼市的政策，但往往因为各种原因（主要是担心经济放缓）无疾而终，房价则在这十年间翻了几番。

近十年下来，中国居民便产生了一个心理预期，就是房价只会升而不会跌，而政府每每在重要关头时都不能坚持住调控政策，则使这种心理预期变得愈来愈强。

房地产价格持续上升的结果，不单使房地产受投机/投资资本的支配，酿成一个潜在的巨大金融风险，还会导致以下两个问题。

首先，这是一种极大的资源浪费。虽然政府没有公布全国各地空置房的数字，但据一些媒体报道，“全国空置房超过6000万套，单北京就有300多万套空房”。如今在中国，很多人买房如同买黄金：用与不用没有关系，买下来就放在那里。

其次，制造了很多“伪刚需”。很多房地产开发商和他们的“喉舌”都提出“年轻人不该急于买房”的言论，却一直回避一个关键问题——为何中国人一直急于买房，不管他们口袋里的钱有多少？简单来说，就是怕楼价上升，今天不买，将来就更买不起。如果房价能持续调整两三年，打破“只升不跌”的心理预期，很多“刚需”都将消失。反观大部分发达国家，那里的居民都以租房为主。大量“伪刚需”的后遗症就是房地产不知不觉将全民“绑票”。终有一天，这个游戏将无法延续，到房地产泡沫破灭时，对全国民众将是一个更大的灾难。大家只要看看1997年到2003年香港特区糟糕的经济状况，便知道一个靠土地财政和全民买（炒）房支撑的经济，在泡沫破灭之后的结果会是如何。

因此，可以说中国政府目前正处于一个十字路口。若中央政府容忍地方放松对房地产的调控，确实能让经济短暂地强劲复苏，但将来则要承担更大的苦果。反之，如果政府现在能清楚表明调控将坚定不移地延续下去，亦采取行动明令阻止地方政府的“变通”对策，那将带给市场十分明确的信号——房价已经过高，政府会毫不犹疑地进行调控。

一段时期后，这将逐步改变对房价只升不跌的心理预期，中国房地产泡沫亦将随着时间而消失。实际上，与上世纪80年代末和90年代末相比，中国如今的就业压力已有减缓，可以承受经济在一段较长时间内以较低速度运行。因此，政府也应好好珍惜这个机会，来推动结构改革和打压房产泡沫。

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