许小年：以保障房降房价可能性不大

中国住建部部长姜伟新要求，今年的1000万套保障性安居工程建设任务是中央政府向全国人民的承诺，是改善民生的标志性工程，各地必须在11月末以前全面开工。目前，包括北京、深圳等地保障性住房的开工建设计划执行情况并不乐观。保障房是否是解决房地产市场问题的法宝？房地产市场的问题应该怎样解决？

1、土地供应总量是固定的，用于保障房的多了，用于商品房的必然减少；

2、房价的症结在于地方财政，不解决地方财政问题，房价就是打不开的死结；

3、如果将调控进行到底，资金链条首先断裂的可能是地方政府，而不是开发商。

话题一保障房能否降低房价？

本报：1000万套保障房11月末必须开工，规模如此庞大的保障房投入市场之后，能否解决当前房价过高的问题？

许小年：现在房价过高就是供需失衡的反映，而房地产的瓶颈制约因素又是政府垄断的土地供应。我一直强调一个观点，决定当期房价的不是当期的供给和需求，而是预期的供给和需求。“18亿亩红线”已在社会上牢牢地建立了土地稀缺从而房产稀缺的预期，干预房地产的18般兵器又大大增加了未来的不确定性，当期开发规模随着销售额的萎缩而减少，势必引起未来供应量的下降，调控政策强化而不是削弱了供应短缺的预期，增加而不是减少了房价上涨的压力。

保障房是否可以增加供给，扭转供不应求的局面？我认为可能性不大。保障房本身就问题重重。盖房的土地在哪里？资金在哪里？交通、商业、学校、医院等配套设施谁负责提供？有无足够的建筑施工能力？怎样保证施工质量？保障房建成后如何分配？市民是否愿意去住？

即使保障房顺利建成，商品房价格也不会因此下降。这是因为保障房主要满足低收入阶层的住房需求，能够分流的中端和高端需求有限。由于“18亿亩红线”的硬性约束，土地供应总量是固定的，用于保障房的多了，用于商品房的必然减少。

话题二房价的症结在地方财政？

本报：除了供需关系以外，还有哪些因素在影响房价，当前房价的症结在哪里？

许小年：除了土地，对市场预期产生较大影响的就是货币政策。因加息步伐落后于通货膨胀，实际利率长期为负，通胀预期抬头，购买实物资产的需求持续旺盛。在“买比不买强”、“晚买不如早买”的心理驱使下，假证明、假离婚、个人购买转为公司购买等手法流行，严厉的行政手段也无法压制坚挺的当期需求，房价并未出现显著回落。

如果政府下决心将房地产调控进行到底，是否能够改变市场的预期？也许可以，但问题是调控能否进行到底？前几次楼市调控，一旦政策松动，价格立即报复性反弹。与前几次不同的是，在控制通胀的总体方向下，政府愿意牺牲一两个百分点的GDP，以求房价的下降。但是地方财政可能成为新的掣肘因素。

房价的症结在于地方财政，这已逐渐成为人们的共识。房价中约40%到60%为地价和各种费税，也就是地方财政收入，不解决地方财政问题，房价就是打不开的死结。

有人认为，1994年的分税制改革后，财权过分集中在中央政府，地方的财权和事权不对称，地方不得不另辟财源，土地财政应运而生。这个分析看上去有道理，但并不准确，地方财政赤字的主要原因是支出增长过快。

话题三调控后资金链断了咋办？

本报：宏观调控政策继续进行下去存在难度，那么解决房地产市场问题的途径在哪里？

许小年：房地产调控令土地财政难以为继，如果将调控进行到底，资金链条首先断裂的可能是地方政府，而不是开发商，那时怎么办？如果沿着行政干预的思路走不下去了，房地产市场的希望又在哪里？

和金融业一样，要从根本上解决房地产的问题，仍然要靠改革和开放。具体而言，开放土地一级市场，增加土地供应，平抑地价和房价，彻底改变土地和房屋越来越稀缺的预期。土地的市场配置将消除土地财政，为了平衡地方预算，需要进行财税体制改革。改革的重点不在中央和地方财权的划分，而在政府职能的准确界定，以及公众对财政和税收的监督。政府应弱化其经济功能和投资功能，裁减冗员，削减政府消费，将有限的税收收入集中在公共服务和民生上，民生项目包括了保障房的建设。换句话说，财政改革重在节流，而不是开源。

人物简介：许小年1953年出生，现任中欧国际工商学院经济学和金融学教授，自1999年以来，他一直担任中国国际金融有限公司的董事总经理兼研究部主管。还曾任职美林证券亚太高级经济学家，世界银行顾问。曾获中国经济学界最高奖“孙冶方经济科学奖”。有评论说，他看似惊人的言论之下，隐藏着经济学家的独立精神和最朴实的市场经济原理。

(文章仅代表作者个人立场和观点)