“地王”退地真是房价下跌的征兆？

房地产市场调控新政(国十条)出台后的首例开发商退地(住宅开发用地)，昨日出现在上海嘉定的两个地块。业界人士分析，此次退地不仅是为当初的高价拿地埋单，更是因为持续收窄的融资渠道，让房产商“圈钱”受阻无力开发，从而把资金链问题从幕后搬到了台前。而退地的出现，被历史证明是房价下跌的征兆。

尽管对于大多数饱受高房价之痛的国人而言，都愿意相信业内人士的预判，但是，预判更要尊重现实。业界预言家的大胆预言，还未落地，这两块退地“地王”，又重新当上“帝王”的消息，立即成为媒体报道的热点。

此次被退的两幅地块再次挂牌出让，起拍价竟分别是前一次出让底价的3.5和3倍。上海真南路地块之前起拍价为5.545亿元，而此次则飙升至19.345亿元；上海百安地块之前起拍价为2.4亿元，此次则是7.01亿元。这意味着，仅一两个“地王”退地，就站在资金链和历史的视角，来断定是房价下跌，势必是一厢情愿，极不靠谱。

就现实来讲，房价下跌并非易事。一方面，在地方政府的操控下，“地王”再次频现。就拿此次上海两“地王”重新再现来讲，据业内人士透露，肯定有开发商已有明确接手意向，出让方嘉定区政府方面才会如此大幅提高底价，从而让土价大幅度攀升。无独有偶，临近年关，在地方政府加大供应的背景下，近期以来，温州、广州、杭州、南京逆势躁动，“地王”频传，有些楼板价都达到了25735元和17279元，据此简单匡算，销售价甚至有可能达到4万元以上。

与此同时，国外热钱的乘虚而入，无情消解国家调控政策的效力。统计显示，今年1-10月房地产企业利用外资增幅高达43.3%，其中仅10月一个月增加的外资就有87亿元，占到前10个月利用外资总和的16%以上。尽管这一数据并不能说明注入房市的热钱到底有多少，但海外资金流入的倍增，尤其在美国实施的宽松的货币政策影响下，不仅会给国家调控带来难度，也会进一步推高房价。深谙房地产内幕的潘石屹最近就一针见血地指出：美国实施了宽松的货币政策，资本市场有大量的钱，中国和中国房地产会是他们的重要选择。

更为重要的是，我国楼市已进入深度博弈期，不仅开发商重新燃起国家调控政策会“逗你玩”的念头，地方政府以及银行职能部门也在暗地里化解房地产公共政策的威力，就连最具有杀伤力的购房限购令，也难以实现预期的效果。最近，央视《经济半小时》通过对全国多个城市楼市调查发现，限购令对楼市销量的影响已经有所显现，但对高高在上的房价却还一时难以产生实质性作用。在所有合力的共同作用下，9月份又出现再次上涨势头，以至于有关部门在国庆前夕再度出手加大调控力度，为楼市降温。即使如此，10月房价环比仍有所上涨。

通胀、热钱的大环境已给房地产市场价格稳定带来负面影响，上海“地王”退地后再次荣登“帝王”，更给国家决策者敲响了警钟，不仅要求国家层面对既有公共政策，来不得关点松懈，而且也不能给利益集团任何喘息的机会，务必采取高压态势，将楼市宏观政策调控进行到底，达不到预期目标决不罢休。

(文章仅代表作者个人立场和观点)