北京豪宅正失去價格錨點(圖)

【看中國2024年4月1日訊】這幾天，上海的豪宅中介都在說以196億打破單盤單日銷冠的中海順昌玖裡，而北京的豪宅中介，則都在力推一套二手房：望京金茂府225平的三居。

作為北京第二座金茂府，望京金茂府一直是望京豪宅裡的金字塔尖。

北京豪宅區之一的望京金茂府（網路圖片）

西側是景山小學，周邊配套成熟，十大城市綠地，200萬平綠色生態資源，恆溫恆濕科技加持，都讓望京金茂府這幾年的單價都穩如狗：至少12萬一平米以上。

這套在售的雖然是頂層，但還贈送2個車位。去年5月份，這個戶型曾賣出3100多萬的高價；五個月後，同樣戶型，成交價變成了2700萬。但今年的小陽春，價格一出來，大家都被震驚了——總價2200萬，連車位折合單價，只要9.7萬。

這是望京金茂府這幾年唯一一套單價低於10萬的房源。雖然單價這麼低了。但現在，有意向的客戶還在一百萬兩百萬的砍。

最近，不少中介向客戶吹風，北京市場成交在回暖。不僅週末單日的二手房成交量破千，近幾天工作日的網簽量也超過600套。預計這個月成交量將達到：1.5萬套。

北京樓市的榮枯線是1.2萬套。二手房成交量達到1.2萬套，說明市場穩定，要是達到1.5萬，說明市場有溫度了。但硬幣的另一面是，二手房成交難度不斷上升。一位豪宅中介說，過去半年，每兩個月價格下降5%。要是想要成交，降幅必須高於5%。

與望京金茂府一牆之隔的臻園，高峰時的單價也曾接近13萬一平米。不過，臻園新近成交了一套134平的小戶型，成交單價降到9.9萬。而掛牌的單價，最低已降到了8.9萬。

在這之前，臻園已經6個月沒有成交了。

十年前，臻園以近50億的銷售額奪得當年北京商品房的銷冠，開盤價只有4.7萬。那時的網際網路正值風口，周圍的房價也扶搖直上。距離阿里總部不到2公里的臻園，單價一路漲到了12萬多。

過去三年，大廠扎堆的望京，是北京朝陽最炙手可熱的區域。望京金茂府和臻園，則是這片區域價格的錨點。但現在，這個錨點，垮掉了。

不止是望京，最近北京不少區域的豪宅，價格都有點崩了。

朝陽豪宅之錨——擁有朝陽最優質學區的太陽公元，單價最低降到12萬；海淀大廠改善之錨——萬科如園，價格降到了10萬；萬橡府，價格也回調到12萬多……

去年北京樓市跳水的，還只是學區房和老破小；但在今年，跳水傳染到了一直被視為核心資產的次新豪宅。一線豪宅的信仰，竟然開始坍塌。

一家專做豪宅的北京中介監測數據顯示，他們最近每個月總價1500萬以上的豪宅，掛牌漲五六十套，但去化只有二十套左右。在這家機構做豪宅的朋友告訴說，這些豪宅賣家分為三類，一是公司急需資金週轉，二是優化資產配置，將手裡的多套房換為一套核心優質房源，最後，就是潤的人了。

她說，成交的房源裡，潤的人佔了近一半。所以今年海外資產配置很火，他們海外部這三個月的業績，相當於去年半年的業績了。

另一位在朝陽公園片區賣豪宅的朋友也告訴說，這一波急著掛牌的房東，有四成人都是已經潤的，或者打算潤的，而且戶型越大，潤的比例越高。

剛剛過去的週末，鏈家週六日實時成交量從上週的977套，降到931套。連續兩週成交量在下降。中原地產首席分析師張大偉說過，北京二手房小陽春的基準線是：週末一天1000套。

這應當是近幾年來最差的小陽春了。

二手房失去價格錨點，當然也會傳導到新房上。自去年10月以來，頂著指導價開盤的項目越來越少。招商臻園7.2萬一平的指導價，開盤6.6萬；萬科東廬指導價6.5萬一平，開盤降到6萬；中海公元裡指導價7.8萬一平，開盤整整降了一萬：6.8萬。

就連以往堅挺的朱辛莊，中海寰宇未來也不再硬撐，開盤降了兩千——6.4萬一平。原先為了抑制房價快速上漲的指導價，現在竟然成了給開發商打氣的一個價格。

三月末的一天，筆者去北京星河灣一個朋友家做客，他說自己去年也把房子挂了出去，但掛牌價格這幾個月一降再降。當時他賣房子，是想去買中信城四期的。但當時，他連售樓處的門都沒摸著，換房計畫也就作罷了。

中信城四期是北京最神秘的樓盤。當時周邊的二手房大約19萬一平，但新盤只要16萬5。怎麼看，都是穩賺不賠的買賣。開發商也異常低調，努力給項目降溫。售樓處地址、電話，一個能聯繫到的官方渠道都沒有。他們甚至想悄摸摸開盤，被寫了之後，他們才公開開盤。

現在，旁邊二手房的價格也縮水了。差一些的樓層已經降到了15萬多，倒掛消失了。

回過頭來看，過去一年市場的變化，還是超出很多人預期。

3月28日，北京的政策邁出了一小步，官宣解除離婚限購。出政策肯定是大好事，但離大家的預期還是差一點點。畢竟，前兩天網傳說政策還可能調整非京籍購房資格的認定方式。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)